Quels sont les freins les plus fréquents ?
Le premier frein vient des copropriétaires du dernier étage. Antérieurement il était nécessaire d’avoir l’accord unanime des tous les copropriétaires du dernier étage ce qui n’est plus le cas actuellement. Il est évident que ces derniers feront cependant barrage car s’ils avaient acquis un bien au dernier étage, cela résultait souvent du souhait de ne pas avoir de voisins au-dessus.
Le deuxième frein vient des inquiétudes techniques concernant la solidité de l’immeuble et l’incidence de la surélévation. L’intervention d’un ingénieur structure et d’un architecte sont incontournables lorsqu’un projet de surélévation est envisagé.
Il existe un autre frein moins perçu par les copropriétaires mais qui doit l’être par les syndics. La personne qui va acquérir le lot représentant les surfaces à construire doit apporter toutes les garanties permettant aux copropriétaires d’être certains que l’opération sera bien finalisée et tous les travaux réalisés.
On assiste parfois à des situations dans lesquelles les copropriétaires ont négocié avec un tiers le prix des lots à construire à un montant qui économiquement ne permet pas à l’acheteur de réaliser son projet dans un bilan promoteur crédible. De ce fait, l’acquéreur abandonne le chantier en cours et la copropriété peut se retrouver dans une situation assez désastreuse.
Ce frein peut être largement réduit si le montant du droit de surélever est calculé en étant réaliste et en intégrant tous les risques et surcoûts relatifs à une surélévation. La charge foncière au m² est supérieure dans le cadre d’une surélévation à la charge foncière dans un programme de constructions neuves.
Enfin, il existe aussi un frein lié à l’appréhension des troubles que la surélévation peut engendrés. Ces troubles peuvent exister au niveau des copropriétaires du dernier étage mais aussi des tiers.
Si la surélévation génère une perte d’ensoleillement pour les immeubles voisins, le syndicat risque de devoir gérer une demande d’indemnisation qu’il est difficile de cerner.
On comprend que tous ces freins peuvent être jugulés mais qu’un projet de surélévation est complexe et demande que le syndicat des copropriétaires et le syndic soient bien accompagnés.
