Point de vue de l’UFC Que Choisir ? :
«La question des conditions contractuelles et tarifaires des syndics est une question qui préoccupe beaucoup les copropriétaires. Cette situation est avant tout due à la multiplication de prestations dites «particulières» – prestations qui peuvent être facturées en plus du forfait annuel – et qui n’apparaissent que tardivement dans les contrats, de manière disséminée, intitulées de manière très différente d’un cabinet à un autre rendant la mise en concurrence des offres complexe.»
«Ainsi, la loi dite ALUR a décidé de rétablir une transparence des contrats, en limitant le nombre des prestations particulières, et mettre fin aux abus les plus criants. Trois points majeurs d’application de la loi étaient donc très attendus par le milieu consumériste : celui listant de manière limitative les prestations particulières (assurant la fiabilisation du forfait annuel) ; celui fixant un contrat-type (assurant la comparabilité des offres de syndic) ; ainsi que celui plafonnant les honoraires du syndic en matière d’état daté. Bien sûr, c’est le décret sur le contrat type qui allait être la pierre angulaire de cette réforme de l’activité des syndics de copropriété.»
«La date de sortie de ce décret reportée plusieurs fois, ce n’est que très récemment que le gouvernement a transmis le projet au Conseil d’État, dont l’examen est en cours à l’heure où ces lignes sont écrites. Alors quels sont les enjeux portant sur le contenu du décret ? Bien sûr les points sont nombreux et techniques, autant que la tâche d’un syndic dans une copropriété, mais voici trois exemples emblématiques autour desquels se cristallisent le débat sur le contenu du contrat type :
1. La présence du syndic en assemblée générale en dehors des heures ouvrables du cabinet : Est-ce que cela doit être compris dans le forfait annuel ou est-ce que le syndic peut les facturer en sus ? Derrière cette question, se cache en réalité deux visions du métier de syndic : est-ce qu’il est un professionnel comme un autre ? Peut-il proposer des offres standardisées auxquelles doivent ou non adhérer les consommateurs ? Ou est-ce qu’au contraire ce métier doit savoir se recentrer sur la seule gestion patrimoniale des immeubles gérés ? Car un montant annuel forfaitisé ne laissant que peu de place aux prestations supplémentaires imposera de facto au syndic de s’enquérir des besoins des copropriétaires, de la situation concrète de l’immeuble.»
«2. L’inclusion des photocopies d’assemblée générale dans le forfait : Les copropriétaires n’ont eu de cesse de dénoncer le prix des photocopies - imprimées en recto à 0,30 centimes d’euro la page - que le syndic leur faisait payer lors des notifications liées aux assemblées générales. L’arrêté Novelli permettait que soient facturées en sus du forfait, les photocopies mais au prix réel, c’est-à-dire au prix payé par le syndic lui-même, ce qui était rarement respecté ! L’enjeu dans le projet de décret est donc de mettre un terme à ces abus, qui malheureusement étaient légions dans ce secteur d’activité.»
«3. La facturation de frais de syndic dits “privatifs” en matière d’impayés : ce sont les honoraires du syndic, qu’il perçoit lorsqu’un copropriétaire ne règle pas en temps et en heure ces charges. Est-ce que le syndic est en droit d’exiger du copropriétaire défaillant des honoraires pour les actes qu’il peut être amené à effectuer pour le compte du syndicat en matière d’impayés de charges ? L’enjeu du décret est de trancher entre une lecture littérale de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui consisterait à ce que seul l’état daté donne droit à des «honoraires» pour le syndic, car c’est uniquement pour cette prestation que le terme «honoraires» apparaît dans la loi ou est-ce qu’au contraire une interprétation extensive est retenue, et le syndic serait en droit de multiplier les prestations dites privatives ? Dans ce dernier cas de figure, les actes en matière d’impayés comme ceux relatifs aux mises en demeure ou aux relances permettraient une rémunération spécifique du syndic. Là encore les visions sont divergentes. Pourtant, plus le syndic fait peser des honoraires soit de mise en demeure (jusqu’à 60 € dans certains contrats) ou encore de relances postérieures successives (jusqu’à 56 € chacune) plus le copropriétaire défaillant aura des difficultés à faire face à la dette. Surtout, s’il n’y a pas de solidarité formelle entre copropriétaires ; en revanche, il faut bien s’acquitter des factures des prestataires ou fournisseurs de la copropriété ! Ainsi, c’est toute la copropriété qui risque de pâtir de telles pratiques dans la profession, si le décret n’y met pas un terme.»
«Bref, autant de questions qui ont été débattues mais qui ne trouvent pas de consensus entre professionnels et consommateurs…le gouvernement a tranché ; reste à savoir comment.»
Frédéric BLANC, département juridique
En photo : Alain BAZOT, président de l’UFC, Que choisir ?
