Un an après sa promulgation, la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, attend toujours ses décrets d’application pour les dispositions régissant le régime de la copropriété.*
La rédaction a sollicité les réactions des professionnels et des acteurs de la copropriété en France. Voici les questions posées : que vous inspire ces retards ? Quels sont vos commentaires ? Quelles sont vos attentes ? Nous vous livrons les réponses de cinq acteurs ayant répondu à notre demande. Interrogée et relancée à plusieurs reprises, l’Association des responsables de la copropriété (ARC) ne nous a pas retourné sa réponse. [Les titres attribués à chaque intervention ont été selectionnés par la rédaction. Le classement des réponses est effectué par ordre alphabétique en référence au nom de l’organisation].
Point de vue de l’Agence nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) :
«La loi ALUR va bientôt fêter sa première année de mise en application et les premiers résultats sont déjà là. D’une part, les premiers impacts restent mitigés, d’autre part, il reste encore de grandes zones d’ombres qui ne sont pas à l’avantage des copropriétaires.
Le premier impact constaté par l’ANCC est un ralentissement des ventes du fait de la communication des informations financières dès la promesse de vente. Les premières rétractations ont permis de constater l’efficacité de ces dispositions. Les acheteurs mieux informés n’hésitent pas à renoncer à un coup de cœur après réception des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et des annexes. La loi ALUR a donc apporté une meilleure prise de conscience des charges de copropriété et de leur intégration dans le budget d’achat.»
«Le second impact réside dans le retard apporté au contrat-type qui a conduit, au regard des nouvelles obligations (extranet, compte séparé, futur DTG, fonds de travaux, assurance responsabilité civile obligatoire) à une augmentation des honoraires, jusqu’à 17 % dans certaines copropriétés. Allant plus loin, de nouveaux documents non contractuels sont apparus comme le «pré-état daté» non prévu au contrat et non exigé par la loi ALUR mais facturé à chaque promesse de vente.»
«Le troisième impact réside dans la difficulté d’application de certaines dispositions :
La mise en concurrence des contrats de syndics fait surgir de nouvelles questions : comment la réaliser lorsque les syndics ne répondent pas aux sollicitations ? Pourquoi être dans l’obligation d’y procéder lorsque l’on est satisfait de son syndic ? L’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic ne peut être imposée au syndic lui-même. Il semblerait plus judicieux de confier au conseil syndical la mission de rechercher des devis afin d’assurer cette obligation.
De même, la création d’un extranet ne résoudra pas la question de la transparence si elle reste confiée au seul syndic.
Enfin, l’obligation faite au syndic de se substituer à l’assemblée générale en contractant en son nom mais sans son accord, une assurance responsabilité civile, est une violation du principe démocratique qui régit la copropriété depuis 1965. Cette nouvelle obligation sera source de conflits supplémentaires dans les copropriétés, si elle n’est pas abrogée.»
«Par ailleurs, des contradictions persistantes et des définitions imprécises neutralisent l’efficacité de la loi ALUR. Ainsi, l’absence de compte séparé obligatoire pour les moins de 16 lots s’oppose à l’obligation d’un compte séparé obligatoire pour les fonds de travaux. Ces derniers seront-ils, comme aujourd’hui, placés sur un sous compte du syndic ?
L’uniformisation de la terminologie de «charges», «sommes» ou «cotisations» simplifierait la compréhension globale des acteurs de la copropriété.
Les règles de représentation instituées pour les syndicats secondaires et les syndicats compris dans le périmètre d’ASL (art. 22-II de la loi) mériteraient que le législateur précise l’articulation des mandats avec la contestation des décisions d’ assemblée générale (délais et protagonistes), ainsi que l’articulation des assemblées générales entre elles.
L’obligation désormais faite au syndic d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical n’est pas assortie de sanction, ce qui atténue considérablement son effet.
Les notions d’«empêchement» et de «carence» devraient être définies (art. 17-B 2° pour les syndicats coopératifs, art. 18-V pour la convocation d’une AG par le président du conseil syndical).»
R.ALLAIN, présidente nationale
Le contrat-type de syndic enfin publié !
- Précédent
- Suivant >>
