Le professeur Matthieu Poumarède est le nouveau directeur de l’Institut des Etudes Juridiques de l’Urbanisme de la Construction et de l’Environnement (IEJUC) de l’Université Toulouse 1 Capitole.
Il succède à Daniel Tomasin auquel il a rendu hommage pour toutes les années passées à la tête de l’IEJUC. Sous sa direction, l’institut est devenu un centre de recherches encadrant de nombreux doctorants tout en continuant ses missions de formation en droit immobilier par la délivrance de diplômes d’université spécialisés. Lors d’une récente cérémonie pour ce passage de témoin, M. Tomasin a souligné le rôle formidable d’ascenseur social de la faculté de droit de Toulouse, où il a fait toute sa carrière, et souhaité à l’équipe de l’IEJUC de poursuivre les activités de formation et de recherche tout en consolidant les liens tissés avec les milieux professionnels. [FBJ]

Photo : Le professeur Tomasin (à droite) et Matthieu Poumarède. Crédit : DR

Jean-Michel Mangeot est le nouveau délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (Fpi) depuis fin juillet. Agé 51 ans, cet agrégé de lettres, diplômé de l’Institut d’études politiques (Iep) de Paris, ancien élève de l’École normale supérieure (Ens) et de l’École nationale d’administration (Ena), a commencé sa carrière au ministère des finances. En 2006, il avait été nommé au poste de secrétaire général au sein du groupe Wendel.
Daniel Cresseaux est nommé secrétaire général de la fédération. Agé de 61 ans, ce diplômé de l’École spéciale des travaux publics (ESTP) était directeur de la qualité de Vinci Immobilier depuis 2005 et également président depuis 3 ans, de la commission Environnement & Qualité de la Fédération.

“Je t’aime moi non plus…”

Un constat de “non-conformité”

Evidemment, nous sommes tout à fait d’accord avec les résultats de la CLCV et avons abouti à des résultats semblables sur un échantillon beaucoup plus important (notre enquête portait sur 1042 contrats). Au-delà de ce constat de non-conformité  assez importante (et donc très préoccupante) des contrats de syndics avec l’avis du CNC, nous voudrions souligner quatre problèmes.
1- Avant de transformer l’avis en arrêté il faudrait pouvoir clarifier l’avis sur certains points et l’améliorer (tenue des AG en dehors des heures ouvrables ; gestion des répartiteurs de chaleurs ; etc.).
2 - Mais il faudrait aussi s’attaquer aux « nouvelles prestations supplémentaires » que les syndics ont insérées dans leur contrat depuis un an pour neutraliser les effets de l’avis : de nombreux forfaits élevés et le plus souvent non justifiés ont ainsi vu le jour et il est indispensable d’instaurer des règles pour empêcher cette nouvelle inflation (forfait administratif, informatique, Internet, etc.)
3 - Ensuite, il y a le problème des honoraires privatifs abusifs ou illégaux qu’il faudra aborder : état daté à 500 €, lettre RAR à 50 €, etc. Il n’y a aucune raison que les syndics puissent imposer aux copropriétaires des tarifs si élevés, arbitraires et parfois illégaux.
4 - Enfin, il y a le problème de certains frais : est-il normal qu’on accepte que la photocopie soit facturée entre 0,30 et 0,40 € voire 0,50 par de très nombreux
syndics alors que son prix de revient est dix fois moins élevé ? Nous espérons que M. Chatel prendra la mesure de tous ces problèmes et entendra enfin un peu plus les copropriétaires et un peu moins les syndics .

Bruno DHONT, directeur de l’ARC.

Notre profession a fait d’énormes efforts pour se mettre en conformité

La CLCV tente de démontrer le non respect de l’avis du CNC par les syndics de copropriété. C’est pour le moins surprenant… En effet, notre profession est placée sous le contrôle de la Répression des fraudes (DGCCRF). Celle-ci a effectué de nombreux contrôles en 2008, chez 750 syndics et a examiné 5 500 contrats. Les résultats parus dans le Journal Officiel^* montrent que 89 % des contrats mis en oeuvre lors des renouvellements de syndics sont conformes à l’avis du CNC. Je ne vois pas pourquoi ces chiffres sont contestés par les associations de consommateurs. On peut d’ailleurs facilement imaginer que ces mêmes associations mettraient ces chiffres en avant s’ils avaient été médiocres…. Aujourd’hui, l’un des reproches concerne les honoraires prélevés pour les assemblées générales. Or l’avis du CNC fait bien référence aux horaires définis dans le contrat. Nul ne peut contester que les AG tenues à des heures tardives justifient des taux horaires différents. De même, le CNC avait bien admis que la tenue du compte séparé justifiait des honoraires différents. Idem pour les archives dormantes ou les sinistres provenant des parties privatives. Il y a trop d’interprétations de la part de la CLCV qui présente les choses à sa façon. Je considère que notre profession a fait d’énormes efforts pour se mettre en conformité avec l’avis du CNC. Le procès qui lui est fait est abusif et scandaleux.

Serge Ivars, président de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (Unis)

^{_{*(Source : Réponse ministérielle n° 28946, Journal Officiel Assemblée Nationale du 4 novembre 2008, page 9572).}}
 

Votre enquête dresse un portrait peu flatteur des syndics. Doit-on s’inquiéter et auditer en urgence son gestionnaire ?
Il est conseillé aux copropriétaires de vérifier dès maintenant le contrat souscrit avec leur gestionnaire afin de pointer les éventuelles irrégularités et d’en faire état lors de la prochaine assemblée générale. Notre enquête montre qu’à peine plus de 12 % des contrats que nous avons étudiés reprennent intégralement l’avis rendu par le Conseil national de la consommation (CNC). Mais, parallèlement à cela, plus de 71 % d’entre eux en respectent une très grande partie.

Ils ne sont donc pas tous pourris ?
Non, des syndics ont accepté de “jouer le jeu”. D’autres, cependant, ont cherché à contourner les termes de l’avis.

Mises bout à bout, les sommes en jeu ne sont pas négligeables. Avez-vous une idée de l’ampleur de ces surfacturations ?
Les sommes en jeu varient en fonction du syndic, de son contrat et des prestations concernées. Dans certains cas, la facturation ne concerne qu’un acte précis qui, peut-être, n’aura pas lieu (transmission des archives au syndic successeur…). Dans d’autres hypothèses,
il s’agit de frais qui seront forcément imputés aux copropriétaires. Ainsi, un syndic a facturé plus de 1 800 ? de frais administratifs sans que l’on sache à quoi ils correspondent. D’autres rajoutent des frais de près de 9 ? pour l’envoi des convocations en plus des frais d’affranchissement. Selon la taille de la copropriété, la somme peut donc être assez importante.

Pourquoi avoir éludé la question du compte séparé ? Une majoration de 20 %, c’est totalement disproportionné ?
S’agissant du mode de gestion normal tel qu’il est prévu par la loi, nous avons toujours estimé que la tenue du compte séparé devait relever de la gestion courante. Or, dans la plupart des cas, il fait l’objet d’une majoration d’honoraires, de l’ordre de 20 %. C’est pourquoi nous avions demandé, lors des discussions au sein du CNC, que l’ouverture du compte séparé relève de la gestion courante. Si ce point a été effectivement acté, possibilité a été ouverte aux syndics de pratiquer des tarifs différenciés selon la nature du compte. Par conséquent, la rédaction de l’avis du CNC n’a apporté aucune modification à la situation actuelle. Si nous avions pris en compte cet item dans le cadre de notre étude, nous aurions obtenu 100 % de satisfaction, tous les syndics ouvrant, soit un compte séparé, soit un compte unique. )Cela n’était pas représentatif de la réalité du terrain et des pressions faites auprès des copropriétaires pour abandonner le compte séparé. C’est pourquoi nous avons écarté cet item. Mais c’est également pour cela que nous demandons à ce que l’avis soit modifié sur ce point et que l’ouverture du compte séparé soit neutre au point de vue des honoraires.

Pour vous, quels sont les manques de l’avis du CNC ? Un arrêté changerait-il la donne ?
Tout d’abord, il est nécessaire d’y apporter quelques précisions afin d’éviter des incohérences. A titre d’exemple, si l’imputation des consommations individuelles d’eau doit être comprise dans la gestion courante, telle n’est pas le cas de l’imputation des consommations individuelles de calories.
Ensuite, nous contestons certaines dispositions de l’avis actuel, comme la possibilité pour les syndics de ne conserver que les archives non dormantes du syndicat ou de facturer la tenue d’une assemblée générale qui aurait lieu en dehors des heures ouvrables.
La publication d’un arrêté peut améliorer la situation car elle permettra à un copropriétaire d’opposer un texte normatif à son syndic. Bien souvent, les conventions proposées sont des contrats d’adhésion, les syndics refusant toute modification ou arguant que l’avis du CNC n’est que facultatif. La publication d’un arrêté permettra donc de rééquilibrer les rapports de force entre copropriétaires et syndic.

Pour plus d’infos : www.clcv.org

Les chiffres clés de l’enquête CLCV

Dans 1 contrat sur 3 l’imputation des consommations individuelles d’eau est facturée et dans ce cas précis, il s’agit principalement de clauses qui contreviennent directement à l’avis du CNC;

1 contrat sur 4 ne respecte pas l’obligation de procéder à l’affichage, dans les parties communes, d’un procès-verbal abrégé des principales décisions de l’AG ;

1 contrat sur 4 facture la transmission des archives en cas de changement de syndic ;

Dans 1 contrat sur 3, l’établissement ou la mise à jour du carnet d’entretien est facturé…

L’enquête de la CLCV^* rendue publique le 11 mars dernier n’est pas de nature à restaurer le climat de confiance, aujourd’hui déliquescent, entre copropriétaires et syndics. Ce serait même plutôt le contraire : les mariés sont-ils au bord du divorce ?

“Les syndics sont de bons professionnels, mais ils ne sont pas assez rémunérés ; s’ils l’étaient plus, alors ils seraient vraiment bons”. C’est l’avis de la CNAB* pas le nôtre.

D’abord sans même parler de la gestion au jour le jour des copropriétés, qui n’est pas toujours satisfaisante, loin s’en faut, disons que les syndics sont rarement des gestionnaires performants en ce qui concerne la maîtrise des charges. Or, c’est d’abord cela qu’on demande à un syndic.
Ensuite il est inexact de dire que les honoraires des syndics - tous confondus - sont insuffisants. Le chiffre de la CNAB , qui parle d’une rentabilité de 1,77 %, ne reflète pas du tout la réalité. Nous avons d’ailleurs posé trois questions à à la CNAB qui se garde bien de répondre.

B. DHONT Directeur de l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés)

Trois questions
Pourquoi les produits financiers ont-ils été écartés des recettes affectées à l’activité “syndic “ ?
Le taux de 1,77 % obtenu prend-il en compte les honoraires privatifs très importants prélevés par les syndics (impayés, mutations) ; ce taux prend-il en compte les marges impressionnantes réalisées sur les photocopies (10 000 lots de copropriétés, soit 350 copropriétés, font 700 000 copies par an, soit -pour des photocopies facturées 0,40 € et qui reviennent à 0,05 €- une marge de… 255 000 € !). Lorsque l’on prend en compte les VRAIES recettes des syndics la marge remonte à 5 % voire 10 % pour certains !

Les contrats de syndic
La CNAB reprend le chiffre d’une réponse ministérielle faisant état - au 30 mars 2008 - d’un taux de conformité des contrats de syndic avec d’avis du CNC (Conseil National de la Consommation) de … 89 % ! Chiffre d’autant plus improbable comme chacun sait qu’à cette époque à peine 50 % des syndics avaient commencé à essayer d’appliquer l’avis.
Aujourd’hui - janvier 2009 - SIX organisations nationales de consommateurs et de copropriétaires d’une part mettent en cause les chiffres avancés, d’autre part relèvent les problèmes importants que posent toujours les contrats de syndic et demandent, enfin, que l’avis - trop peu suivi - soit transformé en arrêté. On est loin de l’autosatisfaction de la CNAB.

Sondage BVA
Régulièrement, depuis des années, les syndics font état de sondages flatteurs pour eux mais invérifiables.Nous notons cependant qu’il y a quatre ans la FNAIM parlait d’un taux de satisfaction proche de 90 %. Même si l’on fait une seule seconde crédit au récent sondage de la CNAB, le dévissage est tout de même de l’ordre de 20 %. Pas de quoi pavoiser.
On le voit : la CNAB fait preuve d’un véritable autisme :
- elle pense que les copropriétaires sont très contents de leur syndic ;
- elle laisse croire que les syndics sont très respectueux des règles de transparence édictées par le Conseil National de la Consommation ;
- elle se félicite de la haute compétence de syndics, simplement un peu bridée par des honoraires qu’elle présente comme étant insuffisants.

Et si on parlait compétence, de maîtrise des charges, d’économies d’énergie, de présence sur le terrain, de disponibilité, de transparence tarifaire ?

^{_{*  (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens)}}

Comment le marché de l’investissement résidentiel se situe-t-il aujourd’hui ?
L’année 2009 a été marquée par une reprise conjoncturelle de l’investissement des grands propriétaires (établissements financiers, grandes entreprises et investisseurs institutionnels),  dans le résidentiel. Ce phénomène est lié à deux facteurs : Le premier tient à la baisse relative de l’investissement dans l’immobilier tertiaire, le second à des transactions importantes, comme la vente Icade-SNI qui a représenté 2,5 milliards d’euros.
Au total, les institutionnels ont investi 4,33 milliards d’euros dans le logement en 2009, contre 1,55 milliards en 2008. Le résidentiel a ainsi représenté 35 % de l’investissement total des institutionnels dans l’immobilier en 2009, contre 9 % en 2008, le reste étant dévolu pour l’essentiel au tertiaire, bureaux, commerces et activité.
Le marché de l’investissement des particuliers a, quant à lui, été fortement dominé par le phénomène Scellier neuf. Sur un total de 93 000 ventes en 2009, la Fédération des Promoteurs Constructeurs annonce un volume de ventes en produits «défiscalisants» de 65 000, dont 90 % en Scellier  et 10 % en Robien-Borloo. La part de l’investissement locatif est donc de 70 % des ventes de neuf contre 49 % en tendance longue.

Quelles tendances observez-vous actuellement ?
Au-delà de l’année 2009, qui a été exceptionnelle pour l’investissement résidentiel des institutionnels et des particuliers, la tendance longue reste au désinvestissement.
Les grands propriétaires ont fait le choix depuis longtemps déjà, de se retirer du secteur résidentiel soit par des arbitrages en bloc (vente de portefeuilles d’immeubles à d’autres institutionnels), soit par des ventes par lot avec mise en copropriété des immeubles. Ce choix est dicté par la faiblesse du rendement net du résidentiel, très concurrencé par l’immobilier d’entreprise dont les coûts de gestion sont beaucoup plus faibles. Il est justifié, de plus, par la lourdeur de la réglementation locative, jugée peu favorable aux bailleurs.
Ce phénomène de désinvestissement perdure malgré la mise en place de la réglementation “Aurillac“ qui vise à protéger le droit des occupants.
La loi décourage l’intervention des marchands de biens ou des opérateurs qui, jusqu’alors, achetaient en bloc des immeubles pour les revendre par lot en générant une plus-value. Les conditions sont telles que les grands propriétaires institutionnels «historiques» ont désormais intérêt à vendre directement par lot, en copropriété, plutôt que de passer par l’intermédiaire d’un marchand de bien.
En revanche, les politiques de préemption mises en œuvre par certaines communes tendent actuellement à bloquer les mises en copropriété. Pour répondre aux impératifs de la loi SRU, qui impose un certain quota de logements sociaux, les immeubles jugés les plus intéressants sont préemptés pour être intégrés au patrimoine de bailleurs sociaux locaux. Une politique propre à décourager tout nouvel investissement résidentiel dans ces communes.

Quelles sont vos pistes pour relancer l’investissement résidentiel ?
Un groupe d’investisseurs a été constitué pour faire des propositions au gouvernement, afin de relancer l’investissement résidentiel des institutionnels.
L’objectif est de soutenir le secteur locatif intermédiaire. Ces propositions vont vers un assouplissement des conditions d’arbitrage, car faciliter la revente, c’est aussi convaincre de nouveaux capitaux d’investir. Elles vont aussi vers une amélioration du rendement de l’investissement résidentiel. Les institutionnels peuvent, comme c’est le cas dans d’autres pays européens, contribuer activement à la politique de logement nationale. Encore faut-il que les conditions soient remplies pour les encourager à y participer.

Propos recueillis par Paul TURENNE

Le développement durable ne doit pas être vécu comme une contrainte, une décroissance, ou encore une mode, mais comme un objectif à atteindre : maîtriser les consommations d’énergie.
Si la performance énergétique des constructions neuves est déjà apparue comme une
évidence, la rénovation du parc ancien apparaît comme un véritable challenge. Car avec une consommation de plus de 40% de l’énergie finale et une contribution pour près du quart des émissions de gaz à effet de serre, le secteur du bâtiment et du logement représente le
principal gisement d’économies réalisables immédiatement.

Dépenser moins pour nous chauffer et pour nous éclairer appelle bien sûr à une modification de nos comportements. En quelques années, nos concitoyens se sont convertis au tri sélectif grâce à des campagnes d’information sur l’environnement et la gestion des déchets organisée par les collectivités locales. De la même façon, il faut aujourd’hui les accompagner à restructurer le bâti, à adapter leur logement aux nouvelles techniques d’isolation et aux nouveaux concepts de chauffage et de ventilation plus performants. Et cela, tout en sécurisant leurs investissements. Comment ?

En s’appuyant tout d’abord sur les actions conduites par le Plan Bâtiment Grenelle qui a déjà réussi à :
- motiver toute la filière professionnelle et industrielle, ingénieurs et économistes, à développer de nouvelles compétences ;
- inciter l’ensemble des acteurs à travailler main dans la main pour réussir à réduire de 38% les consommations d’énergie des bâtiments existants d’ici 2020 ;
- promouvoir les notions de valeurs vertes, de bonus et de gains de charges au profit des consommateurs ;
- développer, avec le soutien des pouvoirs publics, une solution de financement de bouquets de travaux bonifiée : l’Eco Prêt à Taux Zéro.

En passant ensuite à l’action. C’est l’objectif de l’opération 100 000 logements éco-rénovés de la FNAIM qui vise à :
- installer le développement durable comme une composante essentielle des compétences des professions immobilières ;
- renforcer des synergies avec l’ensemble des acteurs qui partagent les valeurs du Plan Bâtiment Grenelle ;
- conseiller et accompagner la clientèle dans la réalisation de diagnostics énergétiques et de travaux, afin d’améliorer la consommation d’énergie et le confort de leur logement ;
- soutenir de puissants leviers de création de valeur ajoutée au profit des ménages.

La FNAIM s’engage sur 100.000 logements éco-rénovés avec conviction, au sein d’une dynamique collective. Pour isoler sans s’isoler !

Benoît Fauchard
Président Délégué en charge du Développement Durable

Quelles vont être les conséquences de l’affichage obligatoire de la performance énergétique des logements à compter du 1er janvier 2011 ?
Cet affichage qui devra être indiquée dans les annonces, dès la mise en vente ou en location, apportera davantage de transparence au client, candidat acquéreur ou locataire. Il est de notre devoir, et mieux, de notre intérêt d’être irréprochables sur ce sujet et de devenir les référents en matière de développement durable. Pourquoi ce sujet est-il essentiel ? Parce que, loin de n’être qu’une idée au coeur de l’actualité, cette thématique est aujourd’hui une condition indispensable pour les ménages qui souhaitent réaliser des travaux dans leur logement et obtenir des avantages fiscaux. Une fois la loi Grenelle II votée, une nouvelle étape sera franchie et le développement durable sera au centre de toutes les principales décisions prises concernant les travaux en copropriété. Il conditionnera les aides à l’acquisition et, plus tard, la fixation du prix de vente ou de location.

Comment le marché de l’immobilier va-t-il réagir à court et moyen-terme dans les centres-villes?
Difficile d’estimer la baisse des prix avec un pourcentage bien précis suite à cette nouvelle réforme.Il est, en effet, important de nuancer en fonction des deux marchés qui se présentent aujourd’hui sur notre territoire.  D’un côté le marché « tendu ». Nous observons très peu d’offres pour les acquéreurs en centres-villes, ce qui représente pour eux un choix limité pour trouver leur logement en respectant leur budget. Ils ne vont donc pas choisir leur bien prioritairement selon des critères d’énergie mais selon les disponibilités. Des baisses de prix seront à envisagées seulement si un bien similaire est proposé à la vente dans la même période. Ce n’est pas le cas aujourd’hui, donc il y a peu d’impact.

Et en ce qui concerne les zones rurales ?
Ce marché comporte davantage d’offres. Cela signifie des négociations moins rigides, des biens qui seront visités avec plus d’attentions techniques, et une transparence sur le niveau de leur consommation énergétique qui feront certainement la différence dans le choix de l’acquéreur.
Rappelons qu’en France, environ 70% du parc immobilier est classé « ancien ». Construit majoritairement avant 1974 et le fameux choc pétrolier, ce parc est donc principalement composé de biens « énergivores ».
Enfin, le logement collectif n’est, dans ce domaine, pas logé à la même enseigne que le logement individuel, plus facilement améliorable. L’installation d’une chaudière collective dans une copropriété, par exemple, devra faire l’objet d’une décision de l’ensemble de la copropriété et non d’un propriétaire seul.
 

Isabelle Rougier, directrice générale de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) revient sur les missions et les enjeux à relever, suite à sa nomination le 14 avril dernier.