Comment le marché de l’investissement résidentiel se situe-t-il aujourd’hui ?
L’année 2009 a été marquée par une reprise conjoncturelle de l’investissement des grands propriétaires (établissements financiers, grandes entreprises et investisseurs institutionnels), dans le résidentiel. Ce phénomène est lié à deux facteurs : Le premier tient à la baisse relative de l’investissement dans l’immobilier tertiaire, le second à des transactions importantes, comme la vente Icade-SNI qui a représenté 2,5 milliards d’euros.
Au total, les institutionnels ont investi 4,33 milliards d’euros dans le logement en 2009, contre 1,55 milliards en 2008. Le résidentiel a ainsi représenté 35 % de l’investissement total des institutionnels dans l’immobilier en 2009, contre 9 % en 2008, le reste étant dévolu pour l’essentiel au tertiaire, bureaux, commerces et activité.
Le marché de l’investissement des particuliers a, quant à lui, été fortement dominé par le phénomène Scellier neuf. Sur un total de 93 000 ventes en 2009, la Fédération des Promoteurs Constructeurs annonce un volume de ventes en produits «défiscalisants» de 65 000, dont 90 % en Scellier et 10 % en Robien-Borloo. La part de l’investissement locatif est donc de 70 % des ventes de neuf contre 49 % en tendance longue.
Quelles tendances observez-vous actuellement ?
Au-delà de l’année 2009, qui a été exceptionnelle pour l’investissement résidentiel des institutionnels et des particuliers, la tendance longue reste au désinvestissement.
Les grands propriétaires ont fait le choix depuis longtemps déjà, de se retirer du secteur résidentiel soit par des arbitrages en bloc (vente de portefeuilles d’immeubles à d’autres institutionnels), soit par des ventes par lot avec mise en copropriété des immeubles. Ce choix est dicté par la faiblesse du rendement net du résidentiel, très concurrencé par l’immobilier d’entreprise dont les coûts de gestion sont beaucoup plus faibles. Il est justifié, de plus, par la lourdeur de la réglementation locative, jugée peu favorable aux bailleurs.
Ce phénomène de désinvestissement perdure malgré la mise en place de la réglementation “Aurillac“ qui vise à protéger le droit des occupants.
La loi décourage l’intervention des marchands de biens ou des opérateurs qui, jusqu’alors, achetaient en bloc des immeubles pour les revendre par lot en générant une plus-value. Les conditions sont telles que les grands propriétaires institutionnels «historiques» ont désormais intérêt à vendre directement par lot, en copropriété, plutôt que de passer par l’intermédiaire d’un marchand de bien.
En revanche, les politiques de préemption mises en œuvre par certaines communes tendent actuellement à bloquer les mises en copropriété. Pour répondre aux impératifs de la loi SRU, qui impose un certain quota de logements sociaux, les immeubles jugés les plus intéressants sont préemptés pour être intégrés au patrimoine de bailleurs sociaux locaux. Une politique propre à décourager tout nouvel investissement résidentiel dans ces communes.
Quelles sont vos pistes pour relancer l’investissement résidentiel ?
Un groupe d’investisseurs a été constitué pour faire des propositions au gouvernement, afin de relancer l’investissement résidentiel des institutionnels.
L’objectif est de soutenir le secteur locatif intermédiaire. Ces propositions vont vers un assouplissement des conditions d’arbitrage, car faciliter la revente, c’est aussi convaincre de nouveaux capitaux d’investir. Elles vont aussi vers une amélioration du rendement de l’investissement résidentiel. Les institutionnels peuvent, comme c’est le cas dans d’autres pays européens, contribuer activement à la politique de logement nationale. Encore faut-il que les conditions soient remplies pour les encourager à y participer.
Propos recueillis par Paul TURENNE
