Votre enquête dresse un portrait peu flatteur des syndics. Doit-on s’inquiéter et auditer en urgence son gestionnaire ?
Il est conseillé aux copropriétaires de vérifier dès maintenant le contrat souscrit avec leur gestionnaire afin de pointer les éventuelles irrégularités et d’en faire état lors de la prochaine assemblée générale. Notre enquête montre qu’à peine plus de 12 % des contrats que nous avons étudiés reprennent intégralement l’avis rendu par le Conseil national de la consommation (CNC). Mais, parallèlement à cela, plus de 71 % d’entre eux en respectent une très grande partie.
Ils ne sont donc pas tous pourris ?
Non, des syndics ont accepté de “jouer le jeu”. D’autres, cependant, ont cherché à contourner les termes de l’avis.
Mises bout à bout, les sommes en jeu ne sont pas négligeables. Avez-vous une idée de l’ampleur de ces surfacturations ?
Les sommes en jeu varient en fonction du syndic, de son contrat et des prestations concernées. Dans certains cas, la facturation ne concerne qu’un acte précis qui, peut-être, n’aura pas lieu (transmission des archives au syndic successeur…). Dans d’autres hypothèses,
il s’agit de frais qui seront forcément imputés aux copropriétaires. Ainsi, un syndic a facturé plus de 1 800 ? de frais administratifs sans que l’on sache à quoi ils correspondent. D’autres rajoutent des frais de près de 9 ? pour l’envoi des convocations en plus des frais d’affranchissement. Selon la taille de la copropriété, la somme peut donc être assez importante.
Pourquoi avoir éludé la question du compte séparé ? Une majoration de 20 %, c’est totalement disproportionné ?
S’agissant du mode de gestion normal tel qu’il est prévu par la loi, nous avons toujours estimé que la tenue du compte séparé devait relever de la gestion courante. Or, dans la plupart des cas, il fait l’objet d’une majoration d’honoraires, de l’ordre de 20 %. C’est pourquoi nous avions demandé, lors des discussions au sein du CNC, que l’ouverture du compte séparé relève de la gestion courante. Si ce point a été effectivement acté, possibilité a été ouverte aux syndics de pratiquer des tarifs différenciés selon la nature du compte. Par conséquent, la rédaction de l’avis du CNC n’a apporté aucune modification à la situation actuelle. Si nous avions pris en compte cet item dans le cadre de notre étude, nous aurions obtenu 100 % de satisfaction, tous les syndics ouvrant, soit un compte séparé, soit un compte unique. )Cela n’était pas représentatif de la réalité du terrain et des pressions faites auprès des copropriétaires pour abandonner le compte séparé. C’est pourquoi nous avons écarté cet item. Mais c’est également pour cela que nous demandons à ce que l’avis soit modifié sur ce point et que l’ouverture du compte séparé soit neutre au point de vue des honoraires.
Pour vous, quels sont les manques de l’avis du CNC ? Un arrêté changerait-il la donne ?
Tout d’abord, il est nécessaire d’y apporter quelques précisions afin d’éviter des incohérences. A titre d’exemple, si l’imputation des consommations individuelles d’eau doit être comprise dans la gestion courante, telle n’est pas le cas de l’imputation des consommations individuelles de calories.
Ensuite, nous contestons certaines dispositions de l’avis actuel, comme la possibilité pour les syndics de ne conserver que les archives non dormantes du syndicat ou de facturer la tenue d’une assemblée générale qui aurait lieu en dehors des heures ouvrables.
La publication d’un arrêté peut améliorer la situation car elle permettra à un copropriétaire d’opposer un texte normatif à son syndic. Bien souvent, les conventions proposées sont des contrats d’adhésion, les syndics refusant toute modification ou arguant que l’avis du CNC n’est que facultatif. La publication d’un arrêté permettra donc de rééquilibrer les rapports de force entre copropriétaires et syndic.
Pour plus d’infos : www.clcv.org
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