Recouvrer des charges non acquittées
Plusieurs moyens sont mis à la disposition du syndicat des copropriétaires pour agir contre les copropriétaires défaillants. Il convient de noter que le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic qui mène les actions de recouvrement. Différents procédures sont alors possibles selon les cas :
- Si le copropriétaire défaillant entend vendre, une procédure d’opposition au prix de vente du lot de copropriété est alors possible. Au moment de la vente, le notaire concerné doit aviser le syndic de la mutation. Ce dernier a alors 15 jours pour faire connaître au notaire le montant de la dette du copropriétaire défaillant et sera alors réglé par priorité sur les fonds séquestrés par le notaire au moment de la mutation. La dette est donc forcément intégralement réglée avec le prix de vente, étant entendu que l’opposition se fait par acte d’huissier de justice (art. 20 de la loi de 65).
- Si le notaire commet la faute de ne pas aviser le syndic de la vente intervenue, celle-ci est opposable au syndicat des copropriétaires qui peut se retourner contre le notaire ou le copropriétaire vendeur afin de récupérer les sommes dues.
- Si le copropriétaire n’a pas l’intention de vendre son appartement il faut alors passer au recouvrement. Dès le premier impayé, le syndic peut se rendre chez un huissier de justice et lui demander un commandement de payer les charges de copropriété. Ce commandement est indispensable pour pouvoir ensuite inscrire une hypothèque légale.
L’hypothèque ne va pas permettre de récupérer les sommes dues dans l’immédiat, mais en cas de mutation, va suivre l’appartement. L’hypothèque légale permet, par ailleurs, à un créancier qui en dispose, d’être prioritaire face à de potentiels autres créanciers.
Outre les saisies conservatoires pour lesquelles, l’obtention d’une ordonnance sur requête est nécessaire, il est également possible d’aller directement devant un tribunal d’instance, compétent pour obtenir la condamnation au paiement des charges de copropriété, en référé ou au fond. Une fois un titre exécutoire obtenu, des saisies peuvent être pratiquées. Le syndicat des copropriétaires a, par ailleurs, la possibilité de faire vendre l’appartement du copropriétaire défaillant aux enchères par voie de saisie immobilière. «La saisie immobilière, bien qu’étant une procédure plus coûteuse, obligeant à la constitution d’un avocat, s’avère très efficace», juge Me Suissa. «On est sûr que le bien a de la valeur et l’on est capable d’évaluer le prix auquel il va être vendu. Il y a donc assez peu d’aléas.» Par ailleurs, comme une hypothèque légale aura été inscrite, le syndicat des copropriétaires sera réglé en priorité sur la vente aux enchères du bien à d’autres créanciers. Enfin, entre les frais d’avocats et d’huissier de justice, les mesures d’exécution coûtent de l’argent. L’intérêt de la procédure immobilière est d’être relativement certain d’être remboursé de la quasi totalité des frais d’exécution forcée, majoritairement à la charge du débiteur (article 10-1 de la loi SRU). Dans le cas contraire, si ce dernier est défaillant, les frais vont, en effet, se retrouver à la charge du créancier. ?
