Études juridiques

 COLLOQUE ANNIVERSAIRE LOI 1965 : CHANGEMENT DE PARADIGME ? 

L’accroissement des domaines de la copropriété et leur technicité ont favorisé l’apparition d’une spécialisation accrue des praticiens dans de nombreuses directions. La spécialisation des métiers s’apprécie au regard de plusieurs aspects, comme l’encadrement du métier de syndic, le rôle des organisations professionnelles et tierces ou encore celui du CNTGI.

 COLLOQUE ANNIVERSAIRE LOI 1965 : CHANGEMENT DE PARADIGME ? 

Le syndicat peut financer la rénovation énergétique en utilisant ses économies et/ou en s’endettant. Ces deux questions ont été renouvelées récemment. L’utilisation du fonds de travaux a été rénovée par la loi Climat et Résilience de 2021 (I) ; le recours au crédit est, quant à lui, encouragé par la loi Habitat dégradé de 2024 dont on attend les décrets d’application (II).

 COLLOQUE ANNIVERSAIRE LOI 1965 : CHANGEMENT DE PARADIGME ? 

Les dispositions relatives à la rénovation énergétique révèlent, certes, une prise en considération des enjeux climatiques, mais, également, une conception de la copropriété dans laquelle les droits individuels seraient nécessairement réduits au profit de l’intérêt collectif, voire de l’intérêt général. L’enjeu juridique, en la matière, est alors de préserver le droit de propriété qui ne doit pas être sacrifié sur l’autel de la lutte contre le réchauffement climatique. Un certain équilibre doit alors être préservé.

Après l’ancien article 664 du Code civil qui ne traitait que des charges, la loi du 28 juin 1938 dont le régime était supplétif de volonté, la grande loi du 10 juillet 1965 constitue la troisième étape tendant à appréhender la gestion d’un immeuble collectif.

Elle figure incontestablement parmi les grandes lois qui ont été adoptées en France dans la deuxième partie du vingtième siècle.

Le statut résultant de la loi du 10 juillet 1965, par le caractère impératif de son application et de ses principales dispositions, a véritablement imposé un cadre de vie collective à ceux qui étaient «copropriétaires».

C’était un profond changement par rapport au statut antérieur, résultant de la loi du 28 juin 1938, qui était de nature contractuelle et ne comportait pas de dispositions impératives.

Le nouveau statut, portant tout à la fois sur «une structure immobilière et une structure de gestion», procède d’une grande cohérence par sa conception, par sa parfaite adéquation aux exigences de l’époque, par ses règles de fonctionnement et par les garanties apportées à l’ensemble des copropriétaires et spécialement aux copropriétaires minoritaires.

Ainsi, l’exigence de très fortes majorités pour prendre les décisions les plus importantes, les dispositions concernant l’information des copropriétaires, le caractère impératif des règles relatives aux assemblées générales, la référence à la «destination de l’immeuble» apportaient effectivement à l’ensemble des copropriétaires d’importantes garanties pour le respect de leurs droits et des caractéristiques de l’immeuble.

Soixante ans ont passé et le temps du «grand questionnement» est venu.

«Dans le mot copropriétaire, il y a d’abord le mot propriétaire». Cette affirmation du Conseiller à la Cour de cassation Paucot assénée dans les années 70 avait marqué les esprits : elle était parfaitement justifiée au regard de l’historique de la copropriété «indivision forcée» (subie) alors que le Code civil, (article 815 dans sa version de 1804) se résumait à quelques mots antithétiques : «Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision». Il est vrai que, selon l’exposé des motifs de la loi de 1965 l’un des buts essentiels de celle-ci était de garantir les droits des copropriétaires contre des stipulations contractuelles abusives. Pour répondre à cet objectif, le législateur a introduit à l’article 8 de la loi les dispositions aux termes desquelles le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires qui ne soient justifiées par la destination de l’immeuble. En sorte que le rôle premier de la notion de destination de l’immeuble est d’encadrer les droits du copropriétaire. Certes, cet encadrement se fait à partir d’une notion dont les auteurs ont souligné, avec le Professeur Michalopoulos, qu’elle était vague, laissant place à l’arbitraire et à l’indétermination, ceci quand bien même le texte de loi précise qu’elle est «définie» par les actes, les caractères de l’immeuble et sa situation, soit, selon l’expression de Daniel  Sizaire, un mélange de critères objectifs (destination des parties privatives, caractères de l’immeuble, sa situation) et subjectifs (la situation sociale des occupants), autrement dit l’ensemble des considérations qui ont conduit le copropriétaire à faire l’acquisition de son lot. En définitive les quatre mots «destination de l’immeuble» pourraient être remplacés par le mot unique de «standing» et l’article 8 se lirait sans doute beaucoup plus aisément s’il était écrit que le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires qui ne soient justifiées par son standing. Il est vrai que le mot n’a pas une presse favorable, en tout cas auprès des juges (qui ne l’emploient que très rarement) alors qu’il est un argument essentiel de la vente d’un bien immobilier.