Nécessaires pour entretenir un patrimoine immobilier, assurer la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, mais aussi, in fine réaliser des économies, les travaux de rénovation peuvent peser lourd dans le budget d’une copropriété. Tour d’horizon des différentes solutions pour y faire face.
Paul TURENNE
Ravalement de façades, rénovation thermique ou mise aux normes d’ascenseurs... Autant d’investissements nécessaires mais coûteux, dès lors que la quote-part de travaux réclamée à chaque propriétaire peut parfois atteindre plusieurs milliers d’euros. Un montant qui n’est pas sans poser problème à certains copropriétaires qui peuvent se retrouver pris à la gorge si le conseil syndical n’a pas suffisamment anticipé la situation. Avec à la clé le risque de voir les travaux suspendus ou la copropriété mise en difficulté en cas de défaillance de l’un ou plusieurs d’entre eux. Pour éviter cette mauvaise posture, il existe pourtant des solutions simples à mettre en œuvre, mais qui nécessitent un minimum de concertation et des relations en bonne intelligence entre l’ensemble du conseil syndical et le syndic.
Échelonner les appels de fonds et constituer une cagnotte commune
Particulièrement utilisée ces dernières années par les copropriétés qui doivent faire face à d’importants travaux de mises aux normes de leur parc d’ascenseurs, la mise en oeuvre d’appels de fonds passe par l’échelonnement du paiement d’une facture à venir. Une fois les travaux votés sur la base d’un devis, il est vivement conseillé d’établir et de faire voter par l’assemblée générale un échéancier précis des provisions envisagées en fonction de la date de la signature du marché, de son exécution et de son achèvement. L’AG peut ainsi se prononcer sur le fractionnement du paiement sur une durée plus ou moins longue pour ces appels exceptionnels. Dans la plupart des cas, le paiement trimestriel des travaux se déroule sur six mois et parfois jusqu’à deux ans.
Le financement sera d’autant plus facilité que le syndic aura soumis au vote de l’assemblée générale, la décision de constituer ou non, des avances pour des provisions spéciales, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans. Ces avances qui portent exclusivement sur des travaux susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés et quantifiés par l’assemblée générale, sont destinées à faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun.
Une cagnotte d’autant plus utile qu’en cas de travaux urgents, c’est-à-dire ceux immédiatement indispensables pour faire faire cesser une atteinte à l’immeuble ou d’une façon générale pourvoir à sa sauvegarde, le syndic peut appeler une provision égale au tiers du devis des travaux commandés, après avoir pris l’avis du conseil syndical. Pourtant dans les faits, cette solution demeure peu utilisée par les copropriétaires qui rechignent à laisser le syndic faire travailler leur argent, sans être directement impliqués.
Recourir au crédit
Pour d’importants investissements sur les parties communes, un emprunt collectif peut se justifier dès lors que les sommes à engager rendent difficiles un paiement au comptant ou fragilisent le budget de la copropriété. Certes les copropriétaires peuvent souscrire un prêt individuellement, mais les conditions seront vraisemblablement moins favorables.
En effet, pour des montants importants, certains prêteurs spécialisés proposent des conditions intéressantes : des taux d’intérêts compris entre 4 % et 5 %, pas de garantie personnelle ou de caution à donner, des assurances décès bon marché, voire la possibilité d’un remboursement anticipé sans pénalités financières.
Le syndic, mandaté par l’assemblée générale pour monter le dossier avec une banque, propose alors à chaque copropriétaire d’adhérer ou non à l’emprunt collectif. En général la durée d’un tel prêt n’excède pas 5 à 7 ans et les échéances sont soit prélevées directement sur le compte bancaire de chaque copropriétaire, soit sur le compte du syndicat de copropriété. En cas de vente, le prêt reste cessible au nouvel acquéreur et en cas de succession, il est transmissible aux héritiers. Autre avantage, non négligeable : l’absence de solidarité financière entre les copropriétaires emprunteurs, qui leur évite d’assumer le risque d’impayés.
Dénicher les aides et subventions diverses
L’agence Nationale de l’Habitat (ANAH) octroie notamment des aides non négligeables pour la réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat. Elles peuvent être attribuées soit à titre individuel sous réserve d’être en dessous d’un certain plafond de ressource, soit au syndicat de copropriétaires et bénéficier ainsi à tous les copropriétaires occupants ou bailleurs sans conditions de ressources ni engagements. Mais attention, dans ce cas, les copropriétaires ne peuvent cumuler les deux pour les mêmes travaux.
Pour des aides individuelles, le montant minimum des travaux est fixé à 1 500 euros, sauf pour les propriétaires occupants « prioritaires », les travaux d’accessibilité et d’adaptation au handicap, ou ceux liés au saturnisme. Dans tous les cas, ils doivent être compris dans la liste des travaux subventionnables qui exclut tant les travaux d’entretien ou de décoration que ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement.
A noter que c’est la somme des revenus fiscaux de référence figurant sur l’avis d’imposition de l’année n-2 des personnes occupant le logement, qui fixe le montant des ressources. Dernières conditions : ne démarrer aucun travaux avant l’attribution de la subvention et les faire réaliser par des professionnels dans un délai de trois ans.
En ce qui concerne les aides en copropriété, leur montant est calculé sur la totalité des travaux subventionnables pour l’ensemble des lots, sous réserve que 75 % d’entre eux soient des habitations principales, hors commerces, bureaux, résidences secondaires etc. Exception faite, là encore, des travaux d’accessibilité, seules les copropriétés étant inclus dans une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) décidée par la commune du fait de difficultés importantes peuvent y prétendre. Egalement concernées, celles relevant d’un plan de sauvegarde, d’insalubrité, de péril, d’injonction de travaux, ou bien encore placée sous administration provisoire.
D’autres aides plus ou moins locales peuvent également compléter le financement de la restauration de copropriétés dégradées, le montant cumulé des subventions de l’ANAH et d’autres aides publiques étant toutefois limité à 80 % de la dépense.
L’éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 30 000 euros à titre individuel
Seuls les propriétaires d’un logement principal achevé avant le 1er janvier 1990 peuvent souscrire, à titre individuel, un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour un montant jusqu’à 30 000 ? et une durée de remboursement allant jusqu’à dix ans (prolongation possible par la banque à quinze ans). Celui-ci finance la fourniture, la pose des matériaux et les équipements d’amélioration énergétique s’ils sont réalisés par un professionnel. Les travaux inclus se répartissent en six grandes catégories : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, remplacement des parois vitrées, système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, système de chauffage utilisant des énergies renouvelables, enfin, système d’eau chaude utilisant ces même énergies. Pour ce faire, les travaux doivent être achevés dans les deux ans qui suivent la date de l’octroi du prêt. Celui-ci est par ailleurs cumulable avec les aides de l’ANAH et des collectivités territoriales, mais aussi avec un crédit d’impôt à condition d’avoir un revenu fiscal inférieur à 45 000 ? à n-2. Attention toutefois, un seul éco-PTZ peut être obtenu par logement, ce qui implique de grouper ses travaux de rénovation avant de faire une demande de financement.
Suivant l’ambition de la rénovation, deux solutions sont possibles. Premier cas : composer un « bouquet de travaux ». Il s’agit en fait d’un ensemble de travaux, dont la réalisation simultanée apporte une amélioration sensible de l’efficacité énergétique du logement. Libre à vous d’en choisir au moins deux dans la liste éligible. Par exemple, une copropriété pourra procéder à une rénovation thermique de façade et opter pour une chaudière au bois. Sur présentation des devis détaillés et pour deux types de travaux, le prêt pourra s’élever jusqu’à 20 000 ?, mais montera à 30 000 ? à partir de trois.
Autre possibilité, dans le cas d’investissements destinés à améliorer la performance énergétique globale de la copropriété, le montant du prêt peut là aussi aller jusqu’à 30 000 euros. En revanche, les travaux doivent alors avoir été recommandés par un bureau d’étude thermique qui détermine les plus adaptés au bâtiment, et avoir pour but d’atteindre des objectifs bien précis. Pour un logement consommant initialement plus de 180 kWh / m2 et par an, il faut obtenir une consommation d’au plus 150 kWh / m2 et par an. Si jamais celui-ci consommait avant
travaux moins de 180 kWh / m2 et par an, la consommation doit alors être au plus de 80 kWh / m2 sur une année.
Précisions importantes : avec «l’option performance énergétique globale», le logement doit avoir été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 et outre le financement des travaux d’économie d’énergie, l’éco-PTZ pourra également servir à couvrir les frais des services qui leur sont directement liés (architecte, énergéticien…)
Conseils pour optimiser un prêt
• Expliquer et présenter clairement l’objectif, la nature et les modalités de l’emprunt sont les meilleurs moyens que celui-ci soit accepté et voté en AG.
• Négocier les taux d’emprunts en fonction des spécificités de la copropriété. Le conseil syndical peut s’en charger afin de réaliser des économies, mais il doit alors le faire en lien étroit avec le syndic.
• S’assurer de l’absence de pénalités en cas de vente d’un lot, avant la fin de l’emprunt. En aucun cas, la solidarité des membres de la copropriété ne doit être engagée, afin d’éviter que ceux-ci ne soient mis en difficulté en se substituant à la personne défaillante.
Repères / Les taux maximum de subvention de l’ANAH
• Pour les immeubles en OPAH copropriété : 35 % dans la limite d’un plafond de 13 000 euros par lot d’habitation,
• Pour les immeubles en plan de sauvegarde ou en OPAH copropriété présentant des pathologies lourdes : 50 % hors plafond de travaux,
• Pour les travaux d’accessibilité : 70 % dans la limite d’un plafond de 15 000 euros par accès aménagé.
En savoir plus
Plus d’informations : www.ademe.fr
Espace Éco-citoyens / Financer mon projet / Rénovation / Eco-prêt à taux zéro
Pour connaître les autres aides disponibles : Espace Info/Energie le plus proche de chez vous en appelant le n° Azur 0 810 060 050 (valable en France métropolitaine, prix d’un appel local).
Pour en savoir plus sur les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) :
www.anah.fr/les-aides/coproprietaire
Tél. : 0 826 80 39 39 (0,15 euros la minute)
Liste des associations et organismes du mouvement Pact, notamment pour les aides aux copropriétés en difficulté :
www.pact-habitat.org
…Dernière minute...
L’Anah vient de lancer un nouveau dispositif, l’écosubvention accessible à tous les propriétaires occupants modestes (sous conditions de ressources). But de cette aide cumulable avec les autres dispositifs de subventions : financer une partie des travaux d’économie d’énergie prévus. L’écosubvention peut ainsi financer jusqu’à 20 % à 35 % du montant des travaux de rénovation thermique dans la limite de 13 000 ? de travaux. Autre avantage : l’avance sur travaux puisque 70 % de cette subvention est disponible dès le démarrage du chantier. Pour en savoir plus, l’Anah met un numéro indigo à la disposition des particuliers et professionnels (0820 15 15 15) ainsi qu’un site internet
www.ecosubvention.fr
