[N° 587] - Contrôle d’accès : Faire le bon choix - Des charges pas toujours récupérables

Des charges pas toujours récupérables
A défaut d’avoir été prévue dans le bail, l’installation d’un digicode, interphone ou autres équipements de contrôle d’accès n’est pas obligatoire pour un propriétaire bailleur. Gare toutefois. Car la responsabilité du propriétaire peut tout à fait être engagée si des locataires sont victimes d’un cambriolage ou d’une agression dans un immeuble dépourvu de contrôle d’accès, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation. Le bailleur s’est ainsi vu reproché de ne pas avoir satisfait à l’obligation de garantir aux locataires la jouissance paisible de leur logement, à laquelle il était tenu aux termes du bail (Cour de cassation, Ch. civ. 3, 29 avril 2009, 08-12.261).
Dès lors que la question de l’installa- tion ou non d’un dispositif de contrôle d’accès semble réglée, quid de la pos- sibilité de récupérer ces charges auprès d’un locataire ? Si, par défaut, l’installation et l’entretien de tels dispositifs relèvent bien des dispositions que les bailleurs sont amenés à prendre pour assurer «la jouissance paisible» des locaux loués, il existe des exceptions. Ainsi, en ce qui concerne les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 - soit ceux loués non meublés à des per- sonnes physiques au titre de leur habi- tation principale et, le cas échéant, à usage “mixte” habitation et professionnel - les charges d’entretien des «dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones» font partie des charges récupérables inscrites dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (Annexe, section VII, 2). A noter, par ailleurs : les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers toute charge rela- tive à l’installation ou à l’entretien de dispositifs de contrôle d’accès qui ne serait pas récupérable sur les locataires, au titre des «dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration». Attention cependant, les dépenses d’installation ne sont déductibles que dans le cadre de la location de locaux affectés à l’habitation, celles-ci constituant des dépenses d’amélioration.
Enfin, en ce qui concerne les locaux commerciaux ou professionnels, voire tous locaux autres que les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, seul le bail fait loi entre les parties. Il peut donc tout à fait prévoir que ce type de dépenses soit intégralement ou partiellement récupérable, dès lors que cette mention est précisée clairement.