Face aux exigences de sécurité croissantes en copropriété, de nombreux systèmes permettent de restreindre l’accès à l’immeuble aux résidents ou aux personnes autorisées par ces derniers. Conseils et solutions pour filtrer avec efficacité et à moindres frais.
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Concilier sécurité et libre circulation des personnes autorisées : tel est l’enjeu du contrôle d’accès en copropriété. Ainsi, les habitants doivent pouvoir entrer et sortir sans contraintes, tout comme les entreprises, les administrations et autres prestataires de service habilités. Qui plus est, les services de secours ne doivent pas être gênés dans leur progression en cas d’urgence. Enfin, si des professions libérales sont installées dans la copropriété, leurs clients ou patients doivent pouvoir circuler librement dans des plages horaires définies à l’avance. De nombreuses solutions existent aujourd’hui, avec chacune leurs spécificités et contraintes.
Afin d’optimiser pleinement l’efficacité et la sécurité, la mise en place ou le remplacement d’un système de contrôle d’accès doit être accompagné d’une modernisation des systèmes d’ouverture des portes. Plus sûres, indéréglables, inusables et faciles d’emploi, les ventouses électromagnétiques offrent de nombreuses possibilités de personnalisation. Il est ainsi possible de changer complètement la porte, mais aussi d’adapter des bandeaux incorporant une ou plusieurs ventouses sur une porte déjà existante. Idéal pour les petits budgets, mais aussi pour des portes anciennes ou de valeur.
Interphones : toujours plus pratiques
Les interphones possèdent aujourd’hui de nombreux atouts. Certains, comme l’Intratone Villa, peuvent ainsi fonctionner sur le réseau GSM (Global System for Mobile Communications) permettant de joindre le résidant directement sur son téléphone mobile, où qu’il soit, y compris à l’étranger. Ce dernier reste ainsi joignable en tous lieux et gère de façon immédiate l’accès à la résidence en décidant, d’une simple touche de son téléphone, d’autoriser ou de refuser l’entrée. Le tout sans abonnement ni engagement, seul le prix de l’appel étant décompté. A noter : les portables équipés en visio 3G bénéficient, en outre, de la possibilité de visualiser le visiteur sur le téléphone mobile.
L’installation sans câblage, qui ne prend pas plus de deux heures, ne nécessite aucune opération de raccordement, ni pose de combiné à l’intérieur des logements. Or, ces dernières peuvent se révéler gênantes, notamment dans les copropriétés comportant une forte densité de résidences secondaires ou de locataires, parfois peu coopératifs. La configuration et la gestion de l’appareil se font via le site internet www.mavilla.fr permettant, entre autres, de paramétrer gratuitement son téléphone ou de désactiver une télécommande perdue.
Autre avantage des systèmes sans fil : le gestionnaire peut, à tout moment, grâce à un logiciel spécifique, modifier un nom en cas de changement de locataire ou de propriétaire, mais aussi actualiser les accès occasionnels pour les sociétés de service.
Crédit : ©Vams
Systèmes vidéo
Depuis les premiers modèles de systèmes vidéo, la technologie a fait de nombreux progrès. Ainsi, certains portiers vidéo peuvent-ils être dotés d’une mémoire vidéo des visiteurs qui se sont présentés en l’absence de l’occupant du logement, voire d’un dispositif permettant de laisser un message audio destiné à une des personnes possédant un badge. Quelques appareils permettent également de gérer un détecteur de présence et plusieurs caméras afin d’optimiser la sécurité. Ces dernières sont d’ailleurs souvent à grands angles, avec un éclairage nocturne.
En ce qui concerne les moniteurs d’appartement, ils optimisent le confort visuel grâce à des écrans LCD de plus en plus grands, certains permettant de zoomer sur plusieurs zones, avec une visualisation grand angle. Sans compter des touches «appel gardien» de plus en plus répandues. Un atout, notamment pour les personnes âgées ou dépendantes qui peuvent ainsi être secourues plus rapidement en cas de problème.
Pour les platines et claviers, les kits audio ou vidéo pré-câblés permettent une installation rapide avec, à la clé, un coût de main d’œuvre plus faible. Enfin, l’éclairage par leds garantit une faible consommation et une longue durée de vie.
Crédit : Platine video monobloc ©Aiphone
Vigik®, le passe électronique
Copié et recopié, le fameux passe T25 des postiers est devenu totalement inopérant depuis de nombreuses années. Une simple serrure de ce type équivaut donc quasiment à laisser la porte d’accès grande ouverte. De par leur nature, les claviers codés offrent, quant à eux, une protection qui, si elle a le mérite d’exister, n’en demeure pas moins limitée. A fortiori, si les codes ne sont pas changés très régulièrement ou que le clavier laisse apparaître des traces de doigts permettant à un intrus de retrouver le code en essayant de multiples combinaisons. L’interphone, bien que nécessitant un contact vocal, offre lui aussi un filtrage peu fiable, bon nombre de résidents déclenchant l’ouverture de la porte, faute de pouvoir vérifier la véritable identité de la personne désireuse d’entrer.
Dès lors, comment autoriser l’accès d’un immeuble aux personnes autorisées, y compris aux professionnels, tout en le restreignant aux autres ? Tel est l’enjeu du système Vigik®. Initialement développé par La Poste pour son propre usage, ce petit badge électronique sans contact s’est très vite répandu. Livraisons, relevés de compteurs, installations, entretiens, ou bien encore réparations d’équipements divers… Nombreux, en effet, sont les prestataires de services soucieux de ne pas rester bloqués à l’extérieur de copropriétés équipées. D’autant que depuis le 1er janvier 2011, date de la libéralisation totale du marché de la distribution du courrier, tous les distributeurs postaux et porteurs de presse doivent bénéficier des mêmes facilités d’accès aux boîtes aux lettres (art. L. 5-10 du Code des postes et des communications électroniques). De fait, l’ensemble des opérateurs agréés par l’Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (Arcep) peut disposer de ces badges. Ces derniers vont être lus par des lecteurs spécifiques qui vont déclencher l’ouverture de la porte en cas de reconnaissance. Fonctionnant de manière continue pour les résidents, les badges peuvent en revanche être activés pour une courte durée, de quelques heures à quelques jours, ainsi que sur des plages horaires précises pour les prestataires de services. Le tout via un dispositif de chargement basé sur un système de chiffrage à clé privée, qui permet notamment d’éviter tout risque en cas de perte ou de vol, celui-ci pouvant être désactivé à tout moment. Autre avantage : la centrale qui gère les accès peut éventuellement constituer un historique. Il devient ainsi possible de savoir si tel prestataire est bien passé et à quelle heure.
Pour aller plus loin
• Un système vidéo reste très dissuasif par rapport à un système vocal et, a fortiori, à un clavier codé.
• Un système de contrôle d’accès ne pourra être réellement efficace que si les résidents sont sensibilisés et n’ouvrent pas à toute personne en faisant la demande.
• Pour un filtrage optimal, un immeuble doit comporter un premier système de contrôle d’accès, avec un sas où seront situées les boîtes aux lettres, puis un second accès pour les résidents avec un portier interphone ou vidéophone.
• Tout filtrage des entrées doit tenir compte de la réglementation vis-à-vis des issues de secours et des procédures prévues d’évacuation de l’immeuble. Lire également la recommandation N°25 de la Commission relative à la copropriété (cf. le site, bouton «Textes et lois»).
Les règles de majorité
Depuis la loi du 5 mars 2007 sur la prévention de la délinquance, les travaux relatifs à la mise en place de contrôle d’accès relèvent, par dérogation, de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ceci au titre des travaux à effectuer sur les parties communes, en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote pourra avoir lieu avec une adoption de la décision à la majorité de l’article 24, soit celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
La loi du 5 mars 2007 a également consacré le fait que la fermeture totale de l’immeuble constitue le principe par défaut, sous réserve, bien sûr, que celle-ci soit compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. A défaut, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles doivent être votées à la double majorité de l’article 26, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Information d’importance : ces modalités ne sont valables que jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante.
Les immeubles abritant des professions libérales et dotés d’un simple clavier codé ne fonctionnant qu’en dehors des heures ouvrables se doivent donc concrètement d’installer un interphone.
Contrôler l’accès... de son logement
Parmi les alternatives au judas de porte traditionnel, on peut citer le visiophone de porte mains libres du fabricant Extel. Baptisé Lilly, ce portier vidéo est composé d’un judas à placer sur la face extérieure de la porte et d’un moniteur, pour l’intérieur, avec écran couleur de 7 cm de diagonale (2,8 pouces). Un bouton intégré au judas fait office de sonnette. S’installant en moins de cinq minutes et sans travaux, ce visiophone permet de contrôler très facilement tout visiteur depuis l’intérieur du domicile. Le système est, en effet, capable de donner une vision nette, même dans la pénombre, et dispose d’un zoom grossissant jusqu’à trois fois, avec un angle de vision de 120°. Idéal pour les personnes à la vue basse, mais aussi pour les enfants trop petits pour pouvoir regarder dans un judas classique. Adaptable sur les portes de 35 à 105 mm d’épaisseur, le portier vidéo fonctionne avec trois piles LR03 AAA, dont le changement ne nécessite pas le démontage du système.
Dimensions : 47 mm de diamètre et 9 mm de profondeur. Installation dans un trou de diamètre 15 mm. Prix public conseillé : 69,90 € TTC.
Crédit : judas camera integree lilly Extel
Des charges pas toujours récupérables
A défaut d’avoir été prévue dans le bail, l’installation d’un digicode, interphone ou autres équipements de contrôle d’accès n’est pas obligatoire pour un propriétaire bailleur. Gare toutefois. Car la responsabilité du propriétaire peut tout à fait être engagée si des locataires sont victimes d’un cambriolage ou d’une agression dans un immeuble dépourvu de contrôle d’accès, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation. Le bailleur s’est ainsi vu reproché de ne pas avoir satisfait à l’obligation de garantir aux locataires la jouissance paisible de leur logement, à laquelle il était tenu aux termes du bail (Cour de cassation, Ch. civ. 3, 29 avril 2009, 08-12.261).
Dès lors que la question de l’installa- tion ou non d’un dispositif de contrôle d’accès semble réglée, quid de la pos- sibilité de récupérer ces charges auprès d’un locataire ? Si, par défaut, l’installation et l’entretien de tels dispositifs relèvent bien des dispositions que les bailleurs sont amenés à prendre pour assurer «la jouissance paisible» des locaux loués, il existe des exceptions. Ainsi, en ce qui concerne les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 - soit ceux loués non meublés à des per- sonnes physiques au titre de leur habi- tation principale et, le cas échéant, à usage “mixte” habitation et professionnel - les charges d’entretien des «dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones» font partie des charges récupérables inscrites dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (Annexe, section VII, 2). A noter, par ailleurs : les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers toute charge rela- tive à l’installation ou à l’entretien de dispositifs de contrôle d’accès qui ne serait pas récupérable sur les locataires, au titre des «dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration». Attention cependant, les dépenses d’installation ne sont déductibles que dans le cadre de la location de locaux affectés à l’habitation, celles-ci constituant des dépenses d’amélioration.
Enfin, en ce qui concerne les locaux commerciaux ou professionnels, voire tous locaux autres que les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, seul le bail fait loi entre les parties. Il peut donc tout à fait prévoir que ce type de dépenses soit intégralement ou partiellement récupérable, dès lors que cette mention est précisée clairement.
Contrôle d’accès rime avec accessibilité
Suite à loi Handicap de 2005, la copropriété doit s’assurer, lors de la rénovation ou de l’installation d’un système de contrôle d’accès, que l’accessibilité de l’immeuble est totale. Cela signifie que le dispositif de communication entre le visiteur et l’occupant doit permettre à une personne souffrant d’un handicap physique, auditif ou visuel d’entrer en communication avec son interlocuteur. Pour ce faire, le système de contrôle d’accès doit tout d’abord être installé à une hauteur comprise entre 0,90 m et 1,30 m, de façon à pouvoir être atteint facilement par les personnes en fauteuil roulant. Qui plus est, les platines de rue doivent comporter une indication sonore, mais aussi visuelle. Des leds de couleurs différentes doivent ainsi signifier le lancement de l’appel, la communication en cours, puis l’ouverture de la porte. Pour les claviers codés, outre un rétro-éclairage, la touche 5 doit être repérable au toucher, de manière que les personnes malvoyantes puissent se repérer plus facilement. Ces dernières bénéficient souvent sur les nouveaux systèmes d’un retour sonore à synthèse vocale. Sans oublier des boucles magnétiques permettant d’amplifier l’écoute pour les personnes malentendantes.
