Rapport ministériel «Conserver la copropriété en bon état de santé financière»
Dominique Braye, président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) à remis au secrétaire d’État au logement, le rapport “Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés“. De nombreuses propositions ont trait au financement des travaux et de l’entretien des copropriétés (lire également l’entretien en p. 5 et rapport mis en ligne sur notre site).
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Prévenir les difficultés en copropriété, implique d’encourager la convergence d’intérêts entre copropriétaires, et de favoriser la gestion collective en la faisant primer sur les intérêts personnels. Il s’agit de promouvoir un état d’esprit orienté vers la bonne gestion du patrimoine commun, non pas en réformant le régime juridique issu de la loi de 1965, mais en l’adaptant.
La principale mesure réside dans le triptyque «diagnostic - plan pluriannuel de travaux - fonds de travaux» obligatoires pour toutes les copropriétés. L’objectif est de faire en sorte que les copropriétaires puissent, tout d’abord, connaître l’état technique de leur copropriété dans son ensemble, ce que ne permettent pas aujourd’hui les multiples diagnostics thématiques. Les travaux doivent ensuite être planifiés, en établissant des priorités. Enfin, un mécanisme tel que le fonds prévisionnel de travaux, déjà obligatoire dans certains pays, doit permettre de «lisser» l’effort financier des copropriétaires, en instituant une forme de financement de «l’usure» des parties communes par les copropriétaires successifs. Il est recommandé que les versements à ce fonds restent attachés au lot et ne soient pas récupérés lors de la vente du logement. Géré via un compte spécifique, ce fonds pourrait être conforté par la mise en place d’un produit d’épargne incitatif, et complété par un recours accru aux prêts collectifs. Enfin, est préconisée la mise en place de mesures spécifiques pour aider les copropriétaires les plus modestes dans cet effort supplémentaire. Afin de conserver la copropriété en bon état de santé financière, des propositions sont faites pour éviter tout développement d’impayés, en amenant les syndics à mettre effectivement en œuvre les procédures existantes, et en les renforçant (notamment par l’extension des possibilités d’action en référé et l’extension du champ du privilège immobilier spécial).
De manière générale, la gouvernance et la gestion des copropriétés doivent être améliorées ; beaucoup est à faire en la matière, et notamment pour rétablir la confiance entre les copropriétaires et les syndics. Il s’agit à la fois de mieux réguler la profession (déontologie, formation, médiation...), et de clarifier les conditions de gestion, notamment à travers l’instauration du compte séparé sans possibilité de dérogation, ou, à défaut, l’obligation d’instaurer des sous-comptes en cas de compte unique, permettant les mêmes garanties de transparence. Est proposée, en outre, l’amélioration de la définition des missions du syndic (arrêté Novelli). Des modifications sont également proposées dans le régime de prise de décision pour faciliter les travaux d’amélioration ; de même que des dispositions adaptées pour les grandes copropriétés. Enfin, il est important de permettre aux copropriétaires et futurs copropriétaires d’accéder à une information claire et synthétique sur la situation de la copropriété, pour faciliter leur lecture des enjeux et une meilleure implication dans la gouvernance : l’institution d’une fiche synthétique de la copropriété répond à cet objectif. ●
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