Grand angle : La trésorerie du syndicat des copropriétaires
Elle est composée de deux catégories principales de fonds (article 45-1 du décret du 17 mars 1967).
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Provisions sur charges
Sommes appelées en attente du solde définitif des charges, elles sont affectées à une dépense votée et destinées à financer les dépenses courantes du budget prévisionnel voté, annuellement, ainsi que les dépenses votées non comprises dans le budget prévisionnel, comme par exemple les travaux. Après approbation des comptes par l’assemblée générale, le trop ou moins perçu éventuel est porté au crédit ou au débit du compte individuel du copropriétaire, et généralement répercuté sur l’appel de fonds suivant.
Avances
Sommes appelées sur la base du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale, elles constituent soit des réserves, soit un emprunt du syndicat auprès de tout ou partie des copropriétaires. Contrairement aux provisions sur charges, elles ne sont pas affectées à une dépense votée.
Types d’avances :
• Le “fonds de roulement“, constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel.
• Les provisions trimestrielles du budget prévisionnel doivent être payées le 1er jour de chaque trimestre. La fréquence peut être mensuelle ou semestrielle par exemple, si l’assemblée en a décidé ainsi.
• Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel concernent les dépenses pour gros travaux, études techniques, diagnostics et consultations.
• On distingue également les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux qui aurait été adopté par l’assemblée générale.
• Les “fonds d’épargne“ ou “fonds de prévoyance“, avances constituées par les provisions spéciales pour les travaux futurs non encore décidés, serviront à financer des travaux de gros entretien et de conservation des parties communes, qui seront votés ultérieurement. Pour rappel, le syndic est dans l’obligation de soumettre tous les trois ans à l’assemblée la décision de constituer ces fonds d’épargne (cf. article 18, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965).
• «L’appel de fonds solidarité», qui constitue un emprunt auprès des copropriétaires afin de couvrir les impayés de copropriétaires défaillants, devra préalablement être voté par l’assemblée générale.
• La provision pour travaux urgents, ne nécessitant pas de vote de l’assemblée générale mais l’avis du conseil syndical, ne peut dépasser 1/3 du montant estimatif des travaux. Les provisions suivantes pour travaux urgents ne pourront être appelées qu’après avoir été votées par l’assemblée générale (article 37 du décret du 17 mars 1967).
• Enfin, sous certaines conditions, le versement de provisions sur dépenses courantes peut être exigé par le syndic ; soit sur la base du budget prévisionnel de l’année antérieure (cf. article 43 du décret du 17 mars 1967) ; soit pour le remboursement des dépenses engagées et payées entre la mise en copropriété de l’immeuble et la première assemblée générale, qui votera le premier budget prévisionnel (cf. article 35 du décret du 17 mars 1967).
En cas de mutation d’un lot
Afin que le nouveau copropriétaire soit parfaitement informé, le notaire est tenu de demander au syndic un état daté qui comprend des informations relatives aux dettes du copropriétaire vendeur à l’égard du syndicat d’une part, aux dettes du syndicat à l’égard du copropriétaire vendeur d’autre part, enfin, aux sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.
Si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, le notaire doit par ailleurs, donner au syndic avis de la mutation dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété. Le syndic dispose alors d’un délai de 15 jours pour faire opposition au versement du prix de la vente au vendeur, afin d’obtenir le paiement des dettes du copropriétaire vendeur à l’égard du syndicat. ●
Paul Turenne
