III - A - Le fonctionnement
Considérant
- que selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : «En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure, sans préjudice de dommages et intérêts.»;
- que l’article 21 de la même loi dispose que : «le conseil syndical élit son président parmi ses membres.» ;
- que d’après l’article 8 du décret 17 mars 1967 : « La convocation de l’assemblée générale est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après la mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.»;
- que l’article 26 du même décret dispose que : «Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.» ;
- que selon l’article 27 du décret : «Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.»
La Commission rappelle que :
Les textes ne prévoient que la disposition selon laquelle «le conseil syndical élit son président parmi ses membres», les autres règles du fonctionnement étant définies par le règlement de copropriété ou les décisions de l’assemblée générale. Les pouvoirs propres du président consistent : -en la possibilité de convoquer une assemblée générale en cas de refus du syndic, dans les conditions prévues à l’article 8 alinéa 2 du décret et d’engager une action tendant à la remise de fonds et archives détenus par l’ancien syndic, en application de l’article 18-2 de la loi, sous réserve des pouvoirs conférés dans les cas particuliers visés dans la recommandation 13 bis ; -en la réception, es qualités, de toute communication écrite faite au conseil syndical ; Les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d’administration, et sont donc fixés dans les mêmes conditions ;
La Commission recommande :
1° Aux membres du conseil syndical
- d’élire un président, ce qui relève de la compétence exclusive du conseil ;
- de désigner son président dès sa première réunion, le conseil syndical étant convoqué à cet effet par son doyen d’âge ;
si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, de désigner le président du conseil à la majorité des membres de ce conseil et, faute de majorité absolue, à la majorité relative ; d’élaborer un règlement du fonctionnement du conseil syndical, si le règlement de copropriété n’en contient pas
- de tenir un registre des avis du conseil syndical ;
- de prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l’assemblée générale, une ligne «dépenses du conseil syndical» affectée au fonctionnement de ce conseil notamment pour permettre, le cas échéant, la rémunération de tout personne de son choix ;
- d’assurer la permanence de l’information donnée aux copropriétaires sur l’activité et les avis du conseil syndical ;
- d’assurer effectivement l’exécution des missions d’assistance et de contrôle, qui lui sont dévolues à l’exclusion des pouvoirs de décision, qui sont de la compétence de l’assemblée générale et du syndic, sous réserve d’une délégation de pouvoir ;
- d’utiliser la possibilité de recevoir des missions ou délégations de l’assemblée générale votées à la majorité de l’article 25, étant rappelé que la délégation de pouvoir ne peut lui être donnée que pour les seules décisions relevant de la majorité relative (article 24) et qu’elle est assortie d’un formalisme imposant la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale, d’un «projet de résolution» ;
- d’utiliser, comme indiqué ci-dessus, la possibilité de se faire assister par toute personne de son choix, en fixant avec elle les conditions de paiement des honoraires, frais et débours, sauf si elles sont déjà déterminées dans le règlement de copropriété, éventuellement modifié ou complété par décision de l’assemblée générale ;
2° - Au président du conseil syndical :
- dès sa désignation, d’en aviser le syndic ;
- de s’assurer que son nom figure sur le registre des mandats que doit tenir le syndic professionnel afin d’être prévenu par l’organisme garant en cas de cessation de la garantie financière couvrant les activités de ce syndic ;
- de transmettre à chacun des membres du conseil syndical la teneur de la communication écrite qu’il a reçue es qualités, notamment dans le cas de l’article 29-1A ;
