I – LA CONSTITUTION DU CONSEIL SYNDICAL
Considérant
- que l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical a lieu à la majorité de l’article 25, et le cas échéant, de l’article 25-1 ;
- que l’article 21 de la même loi du 10 juillet 1965 dispose que : «Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs» ;
- que, selon le même article : «Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
- que, toujours selon le même article : «À défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical» ;
- que d’après l’alinéa 7 de l’article 21 de la loi : «Le conseil syndical élit son président parmi ses membres», ce qui implique que ce n’est pas l’assemblée générale qui élit le président du conseil syndical ;
- que selon la première phrase de l’article 41-2 de la loi : «Le syndicat des copropriétaires de «résidence-services», mis en place dans les conditions prévues à l’article 41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.»
- que d’après l’alinéa 1er de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 : «A moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.»
- que d’après l’alinéa 3 de l’article 22 du décret: «le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.»
- que selon l’article 25 du décret : «Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit» ;
La Commission recommande :
1°- Aux rédacteurs des règlements de copropriété :
- de prévoir, lors de l’établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical (composition, organisation et fonctionnement) en tenant compte de la spécificité du syndicat (par exemple : existence ou non d’un syndicat secondaire, nombre de lots, diversité de l’usage des lots …) ; spécialement de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d’un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité ;
2°- Au syndic, pour les syndicats existants, et notamment en cas de silence ou d’insuffisance du règlement de copropriété :
- de soumettre, dans ces cas, à l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 24 de la loi, et non plus seulement à celle qui nomme les membres du conseil syndical, et après avis de ce conseil, s’il existe, les règles relatives à la composition, à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical dans les conditions de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 modifié; à défaut par le syndic, une demande accompagnée du projet de résolution peut être formée par le conseil syndical ou par tout copropriétaire, conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;
- d’inclure la question de la désignation des membres du conseil syndical dans l’ordre du jour de l’assemblée générale devant procéder à cette désignation, sans que le projet de résolution indique nécessairement le nom des candidats ; si le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué, de convoquer une assemblée générale en fonction de l’éloignement de l’assemblée générale annuelle afin d’éviter que le syndicat soit trop longtemps dépourvu de conseil valablement constitué ;
- de recommander à l’assemblée générale d’élire un ou des conseillers remplaçants pour la durée du mandat restant à courir du ou des conseillers qu’ils remplacent, étant observé que le fait que le conseil syndical ne soit plus valablement constitué n’a pas pour effet d’entacher la validité des mandats confiés aux autres membres titulaires du conseil syndical ;
3°- Aux copropriétaires :
- de veiller à ce que la décision de ne pas instituer de conseil syndical soit exceptionnelle, eu égard à son rôle essentiel ;
- de tenir compte, dans la mesure du possible, des compétences techniques des copropriétaires (ingénieur, comptable, juriste, professionnels du bâtiment…) ;
- de prévoir, autant que possible, dans la composition du conseil syndical : la représentation des différents intérêts qui peuvent exister parmi les copropriétaires (par exemple, copropriétaires bailleurs et copropriétaires occupants, usage d’habitation, professionnel ou commercial, et en l’absence de syndicat secondaire, pluralité de bâtiments…) ;
- de fixer la durée des fonctions des membres du conseil syndical en précisant la date de prise d’effet et la date d’expiration du mandat, rappel fait que cette durée ne peut excéder trois ans renouvelables ; - de prévoir que, lors de la désignation des membres titulaires, soient aussi désignés des membres suppléants pour éviter que le conseil ne soit plus constitué valablement si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit, étant observé que les membres suppléants remplacent les membres titulaires en cas de cessation de leurs fonctions pour la durée du mandat de chacun de ceux-ci restant à courir et dans l’ordre de leur élection ;
4° - A la personne qui préside l’assemblée générale des copropriétaires :
- d’accepter les candidatures aux fonctions de membre du conseil syndical, déclarées même au cours de l’assemblée générale et même lorsque le projet de résolution comporte le nom de candidats, au moment où est abordée la rubrique de désignation des membres du conseil syndical ;
- de veiller, en cas de droits concurrents sur un lot, à ce qu’il n’y ait qu’un seul candidat pour ce lot ;
- de vérifier l’éligibilité des candidats au regard de l’article 21 de la loi ;
- de refuser qu’il soit procédé à un vote «groupé» en cas d’opposition expresse d’un copropriétaire ou si le nombre de candidats dépasse le nombre de sièges à pourvoir ;
