Déterminer le loyer
En dehors des zones tendues, la fixation du loyer des logements mis en location est libre, que le logement soit ancien ou non, qu’il ait été loué auparavant ou non.
En zone tendue, le loyer de base des logements mis en location peut être librement déterminé entre les deux parties au moment de la conclusion du bail, et ce dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.
Le loyer de référence – dit loyer médian –, complété par un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, est fixé par arrêté chaque année, en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence minoré ne peut être établi à un niveau supérieur au loyer de référence diminuée du 30 %. Le loyer de référence majoré ne peut, quant à lui, être fixé à un niveau supérieur de 20 % au loyer de référence.
Ce loyer de base pourra être contesté par le locataire à tout moment, au cours du bail initial ou au moment du renouvellement, la loi ne fixant pas de limitation dans le temps pour l’exercice de l’action en diminution du loyer. La seule condition pour engager une telle action est que le loyer de base soit supérieur au loyer de référence majoré.
En principe, lorsqu’un logement est remis en location, avec un nouveau bail au nom d’un autre locataire, le loyer ne peut pas excéder le montant du loyer fixé précédemment payé par le dernier locataire. Cependant, si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire-bailleur peut apposer une indexation sur la base l’indice de référence des loyers (IRL, calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, publié chaque trimestre par l’Insee). La règle d’encadrement des loyers ne s’applique pas à tous les logements vacants situés dans les zones tendues. Ainsi, les logements faisant l’objet d’une première location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ne sont pas concernés.
Le propriétaire-bailleur peut cependant définir un loyer supérieur dans certains cas. Le premier prévoit la possibilité d’une augmentation du loyer quand le propriétaire-bailleur a réalisé, depuis la signature du dernier bail, des travaux de mise aux normes de décence d’un montant égal à la moitié au moins de la dernière année de loyer – ces travaux pouvant porter sur les parties privatives ou communes. Mais l’augmentation du nouveau loyer ne pourra dépasser 15 % du montant TTC des travaux en question. Le deuxième cas envisage l’augmentation du loyer lorsque le loyer payé par le précédent locataire était manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du loyer pourra dépasser la variation de l’IRL mais elle sera plafonnée à 50 % de la différence entre le montant moyen des loyers de référence du voisinage et l’ancien loyer. Le troisième cas prévoit la fixation libre du nouveau loyer lorsque le propriétaire-bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
