[N°618] - Fixer le loyer d'un bail d'habitation - Zones tendues vs zones non tendues

par Julie Hainaut
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Zones tendues vs zones non tendues

Avant la loi du 24 mars 2014, trois régimes, issus de la loi du 6 juillet 1989, coexistaient : le principe de liberté contractuelle du loyer initial, le régime transitoire pour certains locaux et la possibilité d’intervention réglementaire pour les situations de crise. La loi ALUR remplace les articles 17-a et 17-b de la loi du 6 juillet 1989, qui classaient dans le champ de la liberté les logements neufs, les logements conformes aux normes faisant l’objet d’une première location et les logements ayant fait l’objet de travaux de mise ou remise aux normes (dans les conditions fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Si la loi du 6 juillet 1989 est à l’origine de la création du dispositif de l’encadrement des loyers dans certaines zones pour «améliorer les rapports locatifs», il ne concernait au départ que le renouvellement des baux. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur dont le bien à louer est situé dans certaines zones géographiques ne peut plus fixer le loyer initial librement. La loi ALUR impose de nouvelles contraintes. Ce nouveau dispositif concerne les baux conclus à compter du 27 mars 2014.
L’article 17 modifié par la loi du 24 mars 2014 met en place un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones «tendues». L’article 17-1, alinéa 1er définit ces lieux comme des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, engendrant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers et des prix d’acquisition des logements anciens, ou le nombre important des demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 détermine ces zones tendues : des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.