Comment déterminer le montant du loyer au début d’un bail d’habitation ? Peut-on réviser le montant à tout moment ? Quelles sont les nouvelles dispositions de la loi ALUR en la matière ? Quelles sont les zones géographiques concernées ? Tour d’horizon. ©DR
La donne a changé. Jusqu’au 1er août 2012, les propriétaires pouvaient fixer librement le montant du loyer en début de bail – sauf en région parisienne, où l’augmentation du renouvellement du contrat de bail était encadrée. Depuis le décret Duflot du 20 juillet 2012 – qui a étendu le dispositif d’encadrement de la région parisienne à d’autres régions françaises et aux logements remis en location – et depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 – qui l’a étendu aux locations meublées à titre de résidence principale –, les loyers sont plus encadrés et plafonnés.
Zones tendues vs zones non tendues
Avant la loi du 24 mars 2014, trois régimes, issus de la loi du 6 juillet 1989, coexistaient : le principe de liberté contractuelle du loyer initial, le régime transitoire pour certains locaux et la possibilité d’intervention réglementaire pour les situations de crise. La loi ALUR remplace les articles 17-a et 17-b de la loi du 6 juillet 1989, qui classaient dans le champ de la liberté les logements neufs, les logements conformes aux normes faisant l’objet d’une première location et les logements ayant fait l’objet de travaux de mise ou remise aux normes (dans les conditions fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Si la loi du 6 juillet 1989 est à l’origine de la création du dispositif de l’encadrement des loyers dans certaines zones pour «améliorer les rapports locatifs», il ne concernait au départ que le renouvellement des baux. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur dont le bien à louer est situé dans certaines zones géographiques ne peut plus fixer le loyer initial librement. La loi ALUR impose de nouvelles contraintes. Ce nouveau dispositif concerne les baux conclus à compter du 27 mars 2014.
L’article 17 modifié par la loi du 24 mars 2014 met en place un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones «tendues». L’article 17-1, alinéa 1er définit ces lieux comme des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, engendrant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers et des prix d’acquisition des logements anciens, ou le nombre important des demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 détermine ces zones tendues : des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.
Déterminer le loyer
En dehors des zones tendues, la fixation du loyer des logements mis en location est libre, que le logement soit ancien ou non, qu’il ait été loué auparavant ou non.
En zone tendue, le loyer de base des logements mis en location peut être librement déterminé entre les deux parties au moment de la conclusion du bail, et ce dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.
Le loyer de référence – dit loyer médian –, complété par un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, est fixé par arrêté chaque année, en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence minoré ne peut être établi à un niveau supérieur au loyer de référence diminuée du 30 %. Le loyer de référence majoré ne peut, quant à lui, être fixé à un niveau supérieur de 20 % au loyer de référence.
Ce loyer de base pourra être contesté par le locataire à tout moment, au cours du bail initial ou au moment du renouvellement, la loi ne fixant pas de limitation dans le temps pour l’exercice de l’action en diminution du loyer. La seule condition pour engager une telle action est que le loyer de base soit supérieur au loyer de référence majoré.
En principe, lorsqu’un logement est remis en location, avec un nouveau bail au nom d’un autre locataire, le loyer ne peut pas excéder le montant du loyer fixé précédemment payé par le dernier locataire. Cependant, si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire-bailleur peut apposer une indexation sur la base l’indice de référence des loyers (IRL, calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, publié chaque trimestre par l’Insee). La règle d’encadrement des loyers ne s’applique pas à tous les logements vacants situés dans les zones tendues. Ainsi, les logements faisant l’objet d’une première location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ne sont pas concernés.
Le propriétaire-bailleur peut cependant définir un loyer supérieur dans certains cas. Le premier prévoit la possibilité d’une augmentation du loyer quand le propriétaire-bailleur a réalisé, depuis la signature du dernier bail, des travaux de mise aux normes de décence d’un montant égal à la moitié au moins de la dernière année de loyer – ces travaux pouvant porter sur les parties privatives ou communes. Mais l’augmentation du nouveau loyer ne pourra dépasser 15 % du montant TTC des travaux en question. Le deuxième cas envisage l’augmentation du loyer lorsque le loyer payé par le précédent locataire était manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du loyer pourra dépasser la variation de l’IRL mais elle sera plafonnée à 50 % de la différence entre le montant moyen des loyers de référence du voisinage et l’ancien loyer. Le troisième cas prévoit la fixation libre du nouveau loyer lorsque le propriétaire-bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Le cas des travaux d’économie d’énergie
Le locataire d’un immeuble ayant subi des travaux d’économie d’énergie (dans les parties privatives ou communes) peut se voir demander une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ceux-ci lui bénéficient directement et qu’ils soient justifiés (article 23-1 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009). Le bailleur peut, soit réaliser des travaux permettant de diminuer la consommation d’énergie en dessous d’un seuil fixé par l’arrêté du 23 novembre 2009, soit entreprendre au moins deux types de travaux parmi ceux-ci : isolation thermique des toitures, des murs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur, régulation ou remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
La participation financière du locataire peut être demandée dès la date d’achèvement des travaux. Le propriétaire-bailleur peut réclamer une contribution résultant d’une méthode de calcul – découlant d’une étude thermique préalable et prenant en compte différentes caractéristiques – ou fixée de manière forfaitaire. Le deuxième cas concerne les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, les immeubles dont les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul, ou encore les bailleurs ne possédant pas plus de trois logements mis à bail dans l’immeuble dont il est question. Concrètement, ce forfait est de 10 euros pour les logements possédant une pièce principale, 15 euros pour ceux en comprenant deux ou trois, 20 euros pour les logements de quatre pièces ou plus.
L'observatoire des loyers
Les loyers médians sont calculés par un observatoire public local, lequel les transmet chaque année au préfet en charge de fixer les loyers de référence de l'encadrement. Cet observatoire, qui doit être agrée par les ministère du logement, doit pouvoir justifier de deux années de collecte pour être décrété fiable.
Zones tendues
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
