Souvent utilisé lorsque toutes les solutions alternatives ont été épuisées, le recours à un avocat se fait selon des règles bien précises. Focus sur les points à connaître quant aux conditions d’intervention de cet expert du droit.
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Majorités requises
Les procédures engagées au tribunal de grande instance, juridiction de droit commun de la copropriété, impliquent la présence d’un avocat, sauf dans des cas bien précis. (cf. ci-dessous)
Seuls les litiges importants y ont droit de cité, sachant que les délais de jugement y sont longs.
Ce tribunal est, entre autres, compétent pour :
• la détermination des parties communes ou privatives
• répartir ou réviser des charges
• interpréter ou apprécier la régularité d’un règlement de copropriété
• apprécier la validité d’une résolution d’assemblée générale
• déterminer la responsabilité civile du syndic, du syndicat ou d’un copropriétaire
• autoriser les travaux d’amélioration
• connaître des actions en recouvrement de charges, dès lors que le montant est supérieur à 10 000 €.
Et quand peut-on s’en passer ?
Au conseil des prud’hommes, pour les litiges entre le syndic et les gardiens ou personnels employés par la copropriété.
Au tribunal d’instance, compétent pour les actions personnelles ou mobilières portant sur un montant inférieur à 10 000 €. A noter que ce tribunal statue alors en dernier ressort jusqu’à 4 000 €. Au delà, il reste possible de faire appel.
Au tribunal de grande instance, où le président peut être saisi sur requête (sans plaidoirie contradictoire) ou en référé (procédure rapide qui juge “l’évidence” en cas d’urgence). La présence d’un avocat n’est alors pas obligatoire. Elle reste néanmoins préférable, dès lors que des points de droit peu connus sont en jeu. Sans compter le risque d’un débouté pour incompétence, si les écritures présentées au tribunal ne sont pas rédigées selon le droit.
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Cas de saisine sur requête
• nomination d’un syndic (en cas de défaut de désignation ou d’élection - art. 17 al. 3 loi 1965 et art. 46 décret 1967)
• nomination des membres du conseil syndical (en cas de défaut de désignation ou d’élection - art. 21 al. 10 loi 1965 et art. 48 décret 1967)
• nomination d’un mandataire ad hoc (en cas d’opposition d’intérêts entre le syndic et le syndicat ou entre les copropriétaires - art. 54 et 56 décret 1967)
• nomination d’un mandataire commun en cas d’indivision ou d’usufruit (art. 23 al. 2 loi 1965)
• nomination d’un administrateur provisoire
• en cas de copropriété en difficulté - art. 29-1 s. loi 1965 et art. 62-1 s. décret 1967 (action par voie de référé également possible)
• si la copropriété est dépourvue de syndic - art. 47 décret 1967
Cas de saisine en référé
•mainlevée totale ou partielle de l’hypothèque légale du syndicat (art. 9 al. 3 loi 1965)
• nomination d’un administrateur provisoire en cas d’empêchement ou de carence du syndic (art. 18 al. 3 loi 1965 et art. 49 décret 1967)
• nomination d’un administrateur provisoire (copropriétés en difficulté - art. 29-1 s. loi 1965 et art. 62-1 s. décret 1967) Une action par voie de requête est également possible.
• habilitation d’un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée générale (art. 50 décret 1967)
• récupération des archives et fonds auprès de l’ancien syndic
• toute action ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, ou urgente ; la demande peut tendre à l’obtention d’une provision ou l’exécution d’une obligation (art. 808, 809, 848 et 849 Code de la procédure civile).
La délicate question des honoraires
L’article 10 de la loi du 31 décembre 1971 régissant la profession d’avocat prévoit que «les honoraires de consultation, d’assistance, de conseil, de rédaction d’actes juridiques sous seing privé et de plaidoirie sont fixés librement en accord avec le client». Différents critères sont donc pris en compte pour les fixer, tels que la difficulté de l’affaire, les frais à exposer pour traiter le dossier, l’usage en la matière, la notoriété de l’avocat, la situation financière du client et les diligences accomplies.
L’idéal en la matière consiste à signer une convention d’honoraires, afin d’éviter toute mauvaise surprise. Ce contrat signé entre l’avocat et le client réglemente le montant des honoraires, leur mode de calcul (forfaitaire ou taux horaires) et éventuellement l’honoraire en fonction du résultat obtenu.
Attention, la profession d’avocat étant soumise à la TVA au taux de 19,6%, les honoraires se voient donc majorés de ce pourcentage.
Une fois le procès terminé
Les frais de justice se décomposent comme suit :
Article 700 du Code de procédure civile
Cette indemnité est accordée par la juridiction afin de compenser les dépenses, notamment d’avocat. Elle est entièrement laissée à l’appréciation du magistrat.
Dépens
Ils regroupent les frais d’huissier, les frais d’expertise et les frais perçus par les greffes.
La partie qui perd le procès doit généralement les régler. On dit alors qu’elle est condamnée aux dépens.
Débours
Il s’agit de l’ensemble des dépenses engagées par l’avocat au titre des frais de procédure (timbres fiscaux, droits d’enregistrement, droits de plaidoirie, droits de greffe…)
Paul TURENNE
Avocat mandataire en transactions immobilières : Un avocat (presque) comme les autres
Avocat au sens classique du terme, l’avocat mandataire en transactions immobilières jouit d’un mandat de vente, d’achat, de location ou de recherche de location d’un bien immobilier. Une possibilité permise par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et entérinée par le Conseil national des barreaux les 5 et 6 février 2010, dès lors qu’il exerce cette activité de façon accessoire.
Par ailleurs, la négociation relative à la transaction immobilière doit obligatoirement s’exercer dans les locaux du cabinet de l’avocat, même si ce dernier peut tout à fait effectuer des déplacements en vue de la visite des biens. Il lui est en revanche interdit de procéder à l’affichage des biens immobiliers dans une vitrine formant devanture de boutique. Enfin, outre l’obligation de faire preuve d’indépendance, de loyauté, d’impartialité et d’objectivité, il ne peut recevoir de rémunération autre que celle due pour la rédaction des actes juridiques si l’opération finale n’aboutit pas. Il n’a donc, bien sûr, pas vocation à remplacer un agent immobilier, mais en tant que professionnel du droit pratiquant une activité contentieuse, il est sans doute le mieux placé pour anticiper les difficultés d’application et d’exécution d’un acte, ce qui lui confère une expérience et une compétence particulières.
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À RETENIR
• L’avocat est obligatoire, tant en demande qu’en défense, devant le tribunal de grande instance, sauf en matière de référé.
• L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire au tribunal d’instance, mais se révèle parfois préférable sur certains dossiers plus complexes.
• Le recours à un avocat est également recommandé en amont, par le biais de consultation et de conseils, afin de connaître ses droits et obligations.
• Les frais engagées au cours d’une action en justice sont généralement, sauf décision contraire du juge, à la charge de la partie condamnée.
