Le gardien, porteur de mandats
Autre question, et non des moindres, le gardien peut-il être désigné comme mandataire afin qu’il vote aux lieu et place d’un copropriétaire lors de la prochaine assemblée générale ? Pour beaucoup, une telle faculté est inenvisageable car le gardien, en relations constantes avec le syndic, pourrait aller systématiquement dans le sens de celui-ci. C’est d’ailleurs pour cela que l’ancienne rédaction de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 faisait une distinction malheureuse entre le «préposé» et le «salarié» du syndic, le but étant d’empêcher le gardien d’être porteur de mandats à l’assemblée générale. Depuis la loi ELAN de 2018, la rédaction de l’article 22 précité a été modifiée et clarifiée. Ainsi, ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :
- le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
- les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
- les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
- les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.
Par conséquent, la qualité même de gardien n’empêche pas celui-ci d’être désigné mandataire par un copropriétaire. Ce n’est que s’il est lié à la famille du syndic (conjoint, descendant…) ou à celle de l’un des salariés du syndic que le gardien ne pourra en aucun cas recevoir un mandat. A défaut, les délibérations auxquelles il aura participé seront frappées de nullité (Cass. 3e civ., 11 février 1975).
Dans la pratique, libre à chacun de délivrer ou non un mandat au gardien. A titre d’exemple, un bailleur peut ne pas connaître les noms d’autres occupants de l’immeuble et se tourner ainsi naturellement vers le gardien.
D’aucuns remettent d’ailleurs des mandats en blanc au gardien afin que ceux-ci soient ensuite distribués le jour de l’assemblée générale. Sur ce point, la loi ELAN est venue confirmer la jurisprudence en précisant que le syndic ne peut ni conserver les mandats en blanc, ni les distribuer lui-même (art. 22, loi 10 juil. 1965). Mais cette interdiction ne s’étend pas au gardien. Il est donc libre de conserver les mandats ou de les distribuer. Généralement, les mandats en blanc sont remis au président du conseil syndical qui se chargera ensuite, au jour de l’assemblée générale, de désigner les mandataires.
