[650] - La place du gardien en copropriété - La présence du gardien au conseil syndical

par David RODRIGUES - Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie
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La présence du gardien au conseil syndical

 

Compte tenu des relations régulières qu’entretiennent le syndic et le gardien, voir ce dernier au conseil syndical pourrait être contre nature et d’aucuns y verraient certainement une façon de faire entrer le loup dans la bergerie. Les textes n’ont cependant pas jugé utile d’interdire expressément toute participation du gardien au sein de cette instance. Ainsi, peuvent notamment être élus au conseil syndical les copropriétaires, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. En revanche, le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical (art. 21, loi 10 juil. 1965).

Que le gardien ne soit pas copropriétaire ne l’empêche donc pas d’être désigné au conseil syndical si son conjoint ou son partenaire lié par un PACS, l’est. En revanche, on notera qu’il n’est pas fait ici mention du concubin, contrairement aux personnes qui ne peuvent être désignés mandataires ou président de séance. S’il est effectivement rare qu’un gardien acquiert un lot dans la copropriété où il est employé, la naissance d’idylles avec des occupants de l’immeuble l’est nettement moins et cette situation peut ne pas relever de la simple hypothèse d’école.

Par ailleurs, grâce à une réponse ministérielle, on peut constater une certaine gêne des pouvoirs publics à ce sujet. Un député avait demandé au ministre de l’époque s’il entrait prochainement dans ses intentions «d’interdire la fonction de membre du conseil au conjoint du gardien préposé (sic) du syndic.»

La réponse fut la suivante : «l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (…) exclut expressément les préposés du syndic, même s’ils sont copropriétaires, de l’appartenance au conseil syndical. Le gardien de l’immeuble n’est pas au sens juridique préposé du syndic, mais il est vrai que les pouvoirs propres du syndic sur le personnel du syndicat des copropriétaires (…) comportent un pouvoir de congédiement, notamment, ce qui peut emporter certaines formes de pression sur le gardien. L’hypothèse où ce gardien est lui-même copropriétaire, ou conjoint d’un copropriétaire membre du conseil syndical, est sans doute assez rare. S’il apparaissait à l’assemblée des copropriétaires qu’un tel cumul au sein du même ménage de ces titres et fonctions est de nature à présenter un danger pour l’indépendance ou la sérénité du conseil syndical il conviendrait de ne pas réélire le conjoint du gardien pour retrouver le droit commun.»
On notera que le ministre ne répond pas directement à la question qui lui a été posée puisqu’il n’aborde pas l’opportunité de modifier les textes applicables. Ces échanges datent de 1996 et la législation est demeurée inchangée depuis. Pourtant, il est difficile de nier que la présence du gardien au sein du conseil syndical pourrait avoir un impact négatif sur le bon fonctionnement du conseil syndical. Nous ne saurions donc que déconseiller de l’élire à un tel poste. Cependant, cela ne signifie pas qu’il faille l’écarter absolument.

Sur ce point, le conseil syndical est libre d’associer à ses travaux toute personne de son choix dès lors, bien évidemment, qu’elle ne participe pas aux votes. Or, le gardien peut constituer une importante source d’informations sur la vie de la résidence, les préoccupations des occupants ou la bonne exécution des contrats souscrits avec différents prestataires (ascensoristes, chauffagistes…). Recueillir son avis sur certains points peut donc s’avérer pertinent.