Analyse des principales dispositions de la loi de finances pour 2017 (L. n° 2016-1917) et de la loi de finances rectificative pour 2016 (L. n° 2016-1918) du 30 décembre 2016 en matière de fiscalité immobilière.
Suppression du régime dérogatoire prévu pour les grosses réparations supportées par les nus-propriétaires.
L’article 32 de la loi de finances pour 2017 aligne les règles applicables aux dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires sur celles retenues pour les pleins propriétaires. En cas de location de l’immeuble, le nu-propriétaire pourra continuer à déduire le montant des travaux qu’il aura payés, de ses propres revenus fonciers et il constate le cas échéant un déficit foncier et ceci alors même que par principe les loyers de l’immeuble concerné par le démembrement de propriété sont taxables entre les mains de l’usufruitier.
En revanche, si l’immeuble n’est pas loué le nu-propriétaire ne pourra plus désormais déduire les travaux de grosses réparations qu’il aura supportés.
Aménagement de la réduction d’impôt Malraux.
L’article 40 de la loi de finances rectificative pour 2016 modifie sur plusieurs points le dispositif Malraux :
• Il étend le régime aux immeubles situés dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) lesquels remplacent depuis la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016, les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
• Il prolonge de deux ans le dispositif dans les quartiers anciens dégradés et dans ceux présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
• Il élargit le dispositif aux immeubles affectés à l’habitation après travaux.
• Le présent article prévoit que les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas originellement, tels que par exemple les bureaux transformés en logements, ouvrent désormais droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
• La loi modifie le plafond de dépenses éligibles ainsi que les modalités d’imputation de la réduction d’impôt.
• Elle remplace le plafond annuel de dépenses éligibles par un plafond pluriannuel.
Ainsi, les dépenses ouvrant droit à la réduction ne sont plus retenues dans la limite annuelle de 100 000 €. Elles sont désormais, prises en compte dans la limite de 400 000 € au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition de la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante. La limite de 400 000 € est globale. Le montant des dépenses retenu au titre, d’une part, de la réalisation de dépenses, d’autre part, de la souscription de parts de SCPI, ne peut excéder globalement 400 000 € par contribuable et pour une période de quatre années consécutives.
• La fraction de la réduction non imputée est désormais reportable :
La réduction d’impôt, accordée au titre de l’année du paiement des dépenses (ou au titre de l’année de la souscription de parts de SCPI) est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même, le solde peut désormais être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes alors que jusqu’à maintenant la fraction de la réduction d’impôt excédant l’impôt de l’année était perdue.
• Enfin, l’article 40 de la loi de finances rectificative pour 2016 prévoit une absence de reprise en cas de survenance de certains évènements.
La réduction d’impôt est en principe remise en cause lorsque l’engagement de location ou de conservation des parts n’est pas respecté ou lorsque la propriété de l’immeuble est démembrée. Le présent article prévoit des exceptions à ce principe. Aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le non-respect de l’engagement survient à la suite de l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La doctrine administrative (BOI-IR-RICI-200-40 n° 10) admet en cas de non-respect de l’engagement de location, que la réduction d’impôt obtenue ne soit pas remise en cause lorsque survient l’un de ces évènements.
Nouveau dispositif d’incitation à la mise en location de logements anciens.
L’article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 institue un nouveau dispositif de faveur pour la location de logements anciens appelé “Cosse Ancien” qui prend le relais des dispositifs “Borloo Ancien” et “Besson Ancien” actuellement en vigueur.
Le dispositif nouveau reprend de nombreuses caractéristiques et conditions d’application de ces deux régimes. Le législateur a toutefois voulu recentrer l’avantage fiscal sur les logements situés dans les zones les plus tendues et le renforcer pour les locations sociales et très sociales et pour l’intermédiation locative avec des taux de déduction forfaitaire plus élevés.
Liste des nouveautés :
• les locations concernées sont étendues à celles effectuées avec mandat de gestion à une agence immobilière à vocation sociale (intermédiation locative).
• les logements doivent être situés dans des communes classées par arrêtés des ministres chargés du budget et du logement dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour l’application du dispositif “Duflot-Pinel”. Les logements situés dans la zone C sont exclus du dispositif sauf en cas d’intermédiation locative.
• En ce qui concerne le conventionnement avec l’ANAH, le dispositif est réservé aux logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue soit dans le secteur intermédiaire (CCH art. L. 321-4), soit dans le secteur social ou très social (CCH art. L. 321-8). Cette convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
• Pour le plafond de ressources, comme dans les régimes actuels, le loyer et les ressources du locataire à la date de la conclusion du bail ne devront pas dépasser des plafonds qui seront fixés par décret.
• L’avantage fiscal revêt la forme d’une déduction spécifique, dont le taux varie selon le lieu de situation du logement et le type de conventionnement.
Pour les logements situés dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zone B2), ce taux s’élève à :
* 15 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur intermédiaire ;
* 50 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur social ou très social.
Pour les logements situés dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zone A bis, A et B1), ce taux s’élève à :
* 30 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur intermédiaire ;
* 70 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur social ou très social.
Enfin, ce taux est de 85 % pour les logements, quelle que soit leur localisation, loués dans le secteur intermédiaire, social ou très social, à un organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.
La durée de l’avantage fiscal est comme dans les régimes “Borloo” et “Besson Ancien” alignée sur la durée du bail éventuellement renouvelée, et non sur la durée de la convention.
• Date de cessation des régimes “Borloo” et “Besson Ancien”.
L’article 46 de la loi prévoit que le régime “Besson Ancien” continue à s’appliquer jusqu’au terme de chaque période triennale ayant débuté avant le 1er janvier 2017.
La déduction fiscale ne pourra donc plus s’appliquer au-delà du 31 décembre 2019.
S’agissant du “Borloo Ancien”, la loi prévoit qu’il continue de s’appliquer aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2017 pour lesquelles la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’ANAH au plus tard le 31 janvier 2017.
Pour les demandes de conventionnement adressées à l’ANAH avant la fin janvier 2017, le propriétaire a donc éventuellement le choix du régime entre “Borloo Ancien” et “Cosse Ancien” (sauf pour les logements situés en zone C).
Locations meublées.
L’article 69 de loi de finances pour 2017 aménage le régime des loueurs en meublés non professionnels sur deux points.
• Prorogation du régime de réduction d’impôt des loueurs non professionnels.
L’article 199 sexvicies du CGI prévoit une réduction d’impôt pour les personnes qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2016 un logement neuf ou réhabilité en vue de sa location meublée. Le logement doit être situé dans des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, des établissements de soins de longue durée pour personnes en perte d’autonomie, des résidences avec services pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants ou dans des résidences de tourisme classées. Le présent article proroge d’un an le dispositif. Sont désormais éligibles à la réduction d’impôt les acquisitions de logements effectuées jusqu’au 31 décembre 2017.
La prorogation d’un an du dispositif prévue par le présent article ne concerne pas, toutefois, les investissements effectués dans des résidences de tourisme classées.
En effet, pour celles-ci une réduction d’impôt spécifique est instituée (cf. ci-après).
• Travaux réalisés dans les résidences de tourisme classées.
Les logements pouvant ouvrir droit à la réduction d’impôt doivent être situés dans une résidence de tourisme classée et être achevés depuis au moins 15 ans.
En pratique, cela recouvre deux situations distinctes :
- soit les logements doivent faire partie d’une résidence de tourisme classée dans les conditions prévues à l’article L. 321-1 du Code du tourisme ;
- soit ils doivent appartenir à une copropriété comprenant une telle résidence de tourisme classée et être eux-mêmes classés au titre des meublés de tourisme dans des conditions prévues à l’article L. 324-1 du même code.
Le bénéfice de l’avantage fiscal est subordonné à l’affectation du logement à la location pendant au moins cinq ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
Si le logement fait partie d’une résidence de tourisme classée, le propriétaire doit s’engager à le louer à l’exploitant de la résidence de tourisme.
Si le logement est situé dans une copropriété comprenant une telle résidence de tourisme, le propriétaire doit s’engager à le louer à des personnes physiques pendant au moins douze semaines par année.
Si le logement n’était pas déjà affecté à la location avant les travaux, cette affectation doit intervenir au plus tard, deux mois après la date d’achèvement des travaux. Pendant la période d’engagement de location de cinq ans, le logement peut être loué successivement à l’exploitant de la résidence ou en direct à des personnes physiques sans remise en cause de l’avantage fiscal.
Les travaux concernés :
Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt sont les suivants :
- travaux d’amélioration des performances environnementales du logement ;
° acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants ;
° acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques ;
° acquisition et pose d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Les matériaux et équipements visés doivent respecter des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales identiques à ceux existant pour le crédit d’impôt pour la transition énergétique ;
- travaux visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
- travaux de ravalement.
Par ailleurs, pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les travaux doivent respecter toutes les conditions suivantes :
- ils doivent être adoptés en assemblée générale des copropriétaires. Cette adoption en assemblée générale doit avoir lieu entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ;
- ils doivent porter sur l’ensemble de la copropriété ;
- ils doivent être réalisés par une seule entreprise ;
- ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur adoption par l’assemblée générale des copropriétaires.
Les dépenses de travail ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans la limite d’un plafond fixé à 22 000 € par logement pour l’ensemble de la période 2017-2019.
Le taux de la réduction d’impôt est de 20 % soit donc une réduction d’impôt d’un montant maximum de 4 400 € par logement sur les trois années 2017-2019.
Trois mesures à signaler.
• Suppression du crédit d’impôt pour les primes d’assurance contre les loyers impayés (article 32 de la loi de finances pour 2017). Cette suppression s’applique aux primes payées à compter du 1er janvier 2017.
• Prorogation de la réduction d’impôt “Pinel” et extension du dispositif à certaines communes situées en zone C.
L’article 68 de la loi de finances pour 2017 :
- proroge d’un an la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire “Pinel” qui s’applique ainsi aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2017 ;
- étend le bénéfice de la réduction d’impôt aux logements situés dans certaines communes de la zone C (zone non tendue) caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière qui ont été agréées.
• Prorogation du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
L’article 23 de la loi de finances pour 2017 proroge d’un an le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui s’applique ainsi aux dépenses jusqu’au 31 décembre 2017.
