Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Pour répondre à tous ces enjeux, la loi Climat et résilience a prévu l’élaboration d’un Plan pluriannuel de travaux (PPT). Entamer des démarches pour réaliser un PPT a été rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023. Cela concerne les immeubles entre 50 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024 et, enfin, depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés jusqu’à 50 lots doivent élaborer un DPE.
Le PPT est un document élaboré par un professionnel (bureau d’étude, diagnostiqueur, thermicien) permettant de lister les travaux pendant les dix ans à venir dans le but de sauvegarder le bâtiment et d’assurer son bon entretien. Les propositions du PPT peuvent être aussi variées qu’un ravalement, le changement des conduites d’eau usées ou du mode de chauffage. Il doit être réactualisé tous les dix ans et tous les immeubles construits depuis plus de quinze ans, doivent en être dotés. Il doit également s’agir d’immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, les commerces ou immeubles de bureaux ne sont pas concernés.
Le PPT doit donner une estimation du niveau de performance énergétique du bâtiment, les niveaux d’émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et les économies d’énergie que les travaux permettent d’atteindre. Le PPT doit répondre à une question cruciale : quel sera le coût des travaux ?
Ce plan hiérarchise les travaux, propose un échéancier. Mais, en fonction des priorités de chaque immeuble, les copropriétaires sont libres de choisir tout ou partie des travaux. Reste que si les appartements de la copropriété sont classés en F ou G, il va être difficile de faire l’impasse sur des travaux d’isolation. Pour valider ce PPT, les copropriétaires doivent le voter.
Le syndic commence donc par inscrire un devis pour l’élaboration du PPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il est voté à la majorité de l’article 24 (copropriétaires présents et représentés). Lors d’une assemblée ultérieure, le PPT peut être adopté à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble).
Les travaux à réaliser sont ensuite votés l’un après l’autre suivant le calendrier préconisé ainsi que la décision sur leur financement et sur le montant des honoraires à percevoir par le syndic. Mais les copropriétaires vont-ils réellement voter les travaux ? Le risque est que les copropriétaires valident le devis pour établir un PPT et être en conformité avec la réglementation mais voyant le coût des travaux décident de ne pas le voter.
Pour éviter cette situation, les pouvoirs publics ont instauré des gardes fous : tout d’abord, l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que le PPT doit figurer dans les documents annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Le but est que l’acquéreur soit pleinement informé des travaux qui doivent être réalisés et qu’il puisse en prévoir le budget.
Autrement dit, en théorie, une vente pourrait être bloquée si le PPT n’est pas réalisé. En pratique, le simple fait de s’être lancé dans le processus pourrait exonérer la copropriété car le CCH ne donne pas de délai clair pour l’élaboration du PPT. Il faut d’ailleurs parfois deux à trois ans pour l’élaborer. Un goulot d’étranglement s’est, en effet, créé avec la forte demande.
En revanche, ces dernières années, les banques sont de plus en plus attentives aux travaux à venir et donc à financer lors de la souscription du crédit. Elles le vérifient tout particulièrement si le logement est étiqueté F ou G, elles demandent des informations précises et peuvent réclamer la communication du PPT.
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