Le PPT est obligatoire …mais
Pour autant, l’obligations de réaliser un PPT a des limites : les copropriétaires peuvent, par exemple, refuser systématiquement de voter les travaux. C’est surtout en cas de vente d’un appartement que des difficultés pourraient survenir.
L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, en effet, que le PPT doit figurer dans les documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Sans transmission de ce PPT, la vente ne sera peut-être pas bloquée mais des recours pourront être exercer plus facilement de la part de l’acheteur contre le vendeur. L’acheteur pourrait négocier une baisse de prix car, sans PPT, l’acheteur ne sait pas quel montant il devra assumer ses obligations à l’avenir. En cas de demande de crédit pour acheter le logement, il est d’ailleurs possible que la banque réclame ce PPT afin de voir quelles seront les charges futures de l’acheteur. Les banques sont, en effet, de plus en plus attentives à l’état du logement avant d’accorder un crédit, notamment en ce qui concerne les déperditions énergétiques du logement. Une pression pourrait ainsi s’exercer sur les copropriétés qui n’ont pas encore réalisé la démarche.
Le législateur a également mis en place des éléments de contrôle : si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes. Les pouvoirs publics disposent même d’un droit de regard sur le document rédigé par la copropriété. Le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peuvent, à tout moment, demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent bien de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’un mois à partir de la notification de la demande, les pouvoirs publics peuvent élaborer ou actualiser d’office le PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Même conséquences si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble. Dans le cas où les pouvoirs publics ont repris le PPT en main, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie du plan.
Cette possibilité est cependant à relativiser. En théorie, même si les pouvoirs publics font pression, la copropriété n’est pas obligée de voter et peut toujours refuser les travaux. Il est à prévoir que dans la pratique cette situation sera extrêmement rare, les collectivités n’intervenant que sur les immeubles les plus dégradés où des travaux sont effectivement indispensables.
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