Copropriété : Naviguer dans la nébuleuse des assurances - Pourquoi les primes sont-elles en nette augmentation ?

par Sophie Michelin-Mazeraux, Journaliste juridique
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Pourquoi les primes sont-elles en nette augmentation ? 

«Le poste de charges correspondant à la MRI se situe en moyenne entre 0,75 €/m2/an à 4 €/m2/an, selon le type de bâtiment, sa superficie, sa localisation, ses équipements, mais aussi la nature d’occupation de la copropriété, son année de construction, ainsi que la sinistralité passée sur les trois dernières années», selon Mme Noury. En clair, un immeuble de standing, doté d’une piscine sur un toit-terrasse, avec une discothèque en rez-de-chaussée, se rapprochera plus de la fourchette haute que de la fourchette basse en termes de tarif en raison de facteurs aggravants de risques.

Depuis quelques années, on constate une hausse du montant des primes d’assurance de la plupart des MRI. En cause, trois facteurs principaux : le vieillissement général du parc des logements collectifs ; l’accroissement des sinistres d’ampleur en catastrophes naturelles ; et la hausse de l’indice de la Fédération française du bâtiment [FFB] qui est utilisé pour réviser le montant des primes de l’ensemble des contrats d’assurance liés à l’immobilier. «Pour la première fois depuis des années, l’indice de la FFB augmente de 6,59 % et atteint au 4e trimestre 2021. Cette variation record s’explique par la pénurie actuelle de main d’œuvre, de matières premières et fournitures qui génèrent une tension sur les prix de la construction», selon les assureurs.

Face à une majoration significative du montant de la prime (hors indice FFB) que le syndic jugerait injustifiée au regard de la faible sinistralité de l’immeuble, il est toujours possible de demander la résiliation de son contrat, sous réserve de respecter un délai allant de quinze jours à un mois (selon les polices), à compter de la notification de l’avis d’échéance. «Cela laisse peu de temps pour se retourner» notamment s’il est nécessaire de convoquer une assemblée «extraordinaire» pour valider la souscription d’un nouveau contrat qui présenterait des garanties moindres que le précédent.

Les professionnels des assurances préconisent, avant de mettre un terme au contrat, «de s’assurer que la copropriété sera bien en mesure de trouver un nouveau porteur de risques avec des garanties équivalentes et une prime raisonnable. Sans oublier qu’une renégociation du tarif avec l’aide du courtier est également envisageable auprès de l’assureur».


Qu’est-ce qui a changé avec IRSI  

En matière d’assurance de l’immeuble, la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble) remplace, depuis juin 2018, la convention CIDRE pour l’indemnisation des sinistres dégâts des eaux et incendies dont le montant est inférieur à 5 000 euros HT par local sinistré. Parmi les objectifs de ce dispositif figure notamment la volonté de rééquilibrer les charges entre assureurs et ne plus mettre automatiquement à contribution l’assurance multirisques de l’immeuble. «Selon le principe des vases communicants, l’assurance propriétaire non occupant se retrouve aujourd’hui plus sollicitée à hauteur d’environ 20 %, avec pour conséquence des augmentations de prime».


La protection juridique.- Utile, mais pas obligatoire, cette assurance vise à faciliter le règlement des litiges qui pourraient opposer, par exemple, la copropriété avec une société de services, ou avec un salarié du syndicat ou encore avec le voisinage. Le recouvrement des impayés de charges, quel que soit leur montant, ainsi que les contestations d’AG, peuvent aussi être compris dans cette garantie. La protection juridique offre alors au syndicat une assistance pour tout litige amiable ou judiciaire que la copropriété soit à l’initiative d’un recours ou victime d’un recours. Il est recommandé de lire attentivement le contrat, dont la souscription est libre, car il peut comporter des seuils d’intervention (l’assureur n’intervient pas si le montant du litige en jeu est inférieur à un certain montant), des plafonds de prise en charge (le montant des dépenses est souvent limité par dossier ou par année), un plafonnement des honoraires d’avocat, voire des délais de carence.