Copropriété : Naviguer dans la nébuleuse des assurances

par Sophie Michelin-Mazeraux, Journaliste juridique
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copropriété - assurancesConsidéré comme trop technique, pour ne pas dire d’une complexité insondable, le sujet des assurances semble souffrir d’un certain désamour. Pourtant, les acteurs de la copropriété devraient davantage s’en emparer. Deux raisons essentielles à cela : c’est l’un des postes de charges qui a le plus augmenté ces dernières années et surtout, il vaut mieux être correctement garanti face à la pluralité des risques auxquels sont exposés l’immeuble, ses employés, sans oublier les copropriétaires et les résidents. Les bons réflexes à adopter pour bien assurer sa copropriété en cinq questions, assorties des éclairages d’un administrateur de biens, d’un assureur et d’un courtier.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 676 de mars 2022


Quelles sont les différences entre l’assurance dommages et l’assurance de responsabilité ?

A rebours des idées reçues, le syndicat des copropriétaires n’est pas obligé de recourir à une assurance multirisque de l’immeuble (MRI), sauf si une clause du règlement de copropriété l’impose, ce qui est le cas pour la quasi-totalité d’entre eux. Et c’est heureux, car cette assurance de dommages couvre la copropriété, ses parties communes et leur contenu, contre de nombreux périls que sont les incendies, les dégâts des eaux, les événements climatiques, etc. 

En réalité, seule l’assurance de responsabilité civile du syndicat est impérative, depuis la loi ALUR 2014. Elle couvre les dégâts causés par le bâtiment lui-même et ses équipements (chute d’une parabole, par exemple) aux copropriétaires et aux tiers, ou par une personne au service de l’immeuble (on pense naturellement au gardien). 

A noter que la plupart des MRI incluent cette assurance de responsabilité. Le syndic doit cependant le vérifier.

«En pratique, il faut savoir que la mise en œuvre de cette assurance de responsabilité n’est pas si fréquente que cela, contrairement à la garantie dommages de l’immeuble, jugée peu profitable par certains assureurs», observe Laurence Noury, responsable métiers IARD professionnels [incendies, accidents et risques divers] et PNO chez Groupama [propriétaire non occupant].

Avant toute souscription d’une MRI, le syndic est tenu faire établir des devis auprès d’assureurs ou de courtiers, sachant que ces derniers sont très présents sur ce marché. «Plus de 75 % des contrats sont vendus par des courtiers», nous apprend Laurence Noury. «La raison à cela tient au fait qu’il s’agit d’un marché de niche où évolue une petite vingtaine de compagnies d’assurances», détaille Muriel Marchesini, directrice générale associée du courtier Odealim.

François-Emmanuel Borrel, administrateur de biens à Paris, rappelle, par ailleurs, que «le syndic doit faire voter la MRI en assemble générale. Et face à un refus de l’assemblée générale, il est autorisé à passer outre et souscrire cette assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires». 

«Attention, il existe encore malheureusement des copropriétés composées de moins de cinq lots, gérées essentiellement par des syndics bénévoles, parfois non assurées», alerte Muriel Marchesini. Or, le défaut d’assurance de l’immeuble peut se révéler dramatique, notamment en cas d’effondrement du bâtiment, tandis que la responsabilité du syndic peut être retenue pour carence fautive, dès lors qu’il lui appartient d'administrer l'immeuble. 

A titre d’exemple, la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 23 novembre 2017 (n° 16-22.053), a considéré un syndic fautif au motif de ne pas avoir réussi à faire assurer les parties communes d'un immeuble. La Haute cour l’a condamné à payer d’importants dommages et intérêts dus en réparation de l’incendie subi par le bâtiment.


Quelle est la spécificité de l’assurance dommages-ouvrage ?

Autre assurance obligatoire à laquelle le syndicat doit être vigilant, l’assurance dommages-ouvrage [DO] en cas de travaux notables dans les parties communes de la copropriété, comme la réfection d’une toiture, un ravalement de façades avec des travaux d’étanchéité, l’installation d’un ascenseur ou encore la surélévation de l'immeuble. Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.  

Cette assurance a pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale, c’est-à-dire des malfaçons importantes. Elle permet donc la prise en charge rapide des désordres, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chaque intervenant, entreprises, sous-traitants, architecte, bureau de contrôle, etc.

Deux difficultés se posent cependant à propos de cette assurance. 

«Compte tenu d’évolutions jurisprudentielles incessantes, il n’est pas toujours aisé de savoir si, selon la nature des travaux projetés, il convient ou non de mobiliser une DO, dont le montant de la prime oscille entre 980 et 2 215 euros pour des chantiers de moins de 190 000 euros», pointe Muriel Marchesini. «Quand il y a un doute, autant s’adjoindre les conseils du maître d’œuvre en charge des travaux ou de son courtier», recommande alors François-Emmanuel Borrel. 

Ensuite, le syndic doit porter au vote de l’assemblée générale la souscription d’une DO en cas de travaux l’exigeant (cf. Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n°13-10.875). «Mais, les copropriétaires ne sont pas toujours sensibilisés à cette obligation d’assurance. Ils refusent parfois de voter en AG sa souscription», déplore Muriel Marchesini. 


Palmarès des sinistres.-  Le dégât des eaux occupe toujours la triste place du sinistre le plus récurrent dans une copropriété, «entre 60 à 70 % des sinistres déclarés». Viennent, ensuite, le bris de glaces, les détériorations des parties communes, les chocs de véhicules terrestres à moteur qui endommagent notamment les grilles ou portails des parkings, les incendies, les actes de vandalisme et les dommages électriques consécutivement à la multiplication des phénomènes naturels d’une gravité anormale, et en particulier en raison des inondations qui peuvent être à l’origine, dans les cas les plus graves, de glissements de terrain.


copropriété - assurancesCopropriétaires occupants et non occupants : qui est assuré contre quoi ?

A côté de l’assurance de la copropriété, il ne faut pas oublier celle des copropriétaires.

Chaque copropriétaire est ainsi tenu de prendre une assurance responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers (copropriété, voisins, etc.) qui trouveraient leur origine dans leurs parties privatives, étant précisé que cette garantie est systématiquement proposée dans les contrats multirisques habitation. 

En tant que copropriétaire bailleur, la souscription d’une assurance propriétaire non occupant, appelée [PNO] est également imposée par le législateur. Peu importe d’ailleurs que le logement soit occupé ou vide. Cette couverture répond à deux objectifs : assurer la prise en charge d’un sinistre survenant durant une période d’inoccupation (entre deux locataires, par exemple) et pallier les éventuelles insuffisances de la police souscrite par le locataire. 

Bien qu’obligatoire, la PNO n’est pas toujours souscrite, d’autant que les bailleurs ne sont pas sous la menace d’une sanction légale. Mais, ils pourraient avoir à subir le recours de l’assureur de l’immeuble qui aurait indemnisé un sinistre à la place d’un copropriétaire non occupant défaillant. 

«A noter que de plus en plus de compagnies proposent de garantir les parties privatives de la copropriété sous la forme d’un forfait facultatif dans le cadre de la MRI. Mais il convient de le vérifier pour éviter tout vide assurantiel». Cette formule présente l’avantage de ne pas avoir à déterminer si un sinistre prend son origine dans une partie privative ou une partie commune. 


Conseillers syndicaux : sortez couverts ! Depuis le 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires doit souscrire pour chaque membre du conseil syndical une assurance de responsabilité civile. Cette nouvelle obligation répond à la délégation de pouvoirs qui peut désormais être octroyée au conseil syndical. En principe, c’est la multirisque de l’immeuble qui intègre cette garantie, mais il convient de le vérifier. Pour des raisons pratiques évidentes, «il ne s’agit pas d’une assurance nominative, mais d’une assurance qui vise les membres du conseil syndical, pris individuellement».


Comment comparer utilement deux MRI ?

L’étude des arcanes d’une MRI constitue un exercice initiatique pour nombre de syndics, bien qu’une directive européenne impose, depuis 2018, à tout distributeur, l’obligation de fournir à son futur client un document d’information précontractuel sur le produit d’assurance commercialisé. «Il s’agit d’une fiche standardisée comportant, un rappel des principales garanties, options et exclusions devant faciliter la compréhension et la comparaison du contrat envisagé», commente Mme Noury. Pour François-Emmanuel Borrel, «le meilleur contrat est celui qui ne réserve pas de mauvaises surprises lors d’un sinistre». 

Or, pour éviter les déconvenues, tout se joue en amont, le plus souvent avec l’aide d’un courtier spécialisé dans ce type d’assurances dont le rôle est d’aider la copropriété à identifier ses besoins et rien que ses besoins, pour obtenir le contrat idoine, après avoir mis en concurrence l’ensemble des porteurs de risque de la place. Le tarif de l’assurance est loin d’être le seul critère à prendre en considération. Que vaut, en effet, une prime “low-cost” au regard de couvertures insuffisantes.  

Et c’est là qu’entrent en jeu les intercalaires, ces dispositions particulières destinées à améliorer les garanties de base du contrat d’assurance de l’immeuble généralement packagé. «Négociés en amont, et parfois âprement, entre un courtier et un assureur, les intercalaires doivent apporter des garanties supplémentaires ciblées. Il peut s’agit par exemple, d’une extension de garantie dite «frais de recherches de fuite» aux frais de chemisage des colonnes en cas de dégât des eaux, ou une assurance perte de loyers sur trois ans au lieu des deux ans habituels, ou encore de plafonds de garantie plus importants et des franchises limitées dans leur montant», détaille Muriel Marchesini.  

Chaque copropriété doit trouver le bon équilibre en discutant avec son courtier, dont le rôle ne se limite pas à établir le profil de la copropriété, à vérifier son niveau de risque dont le calcul de la superficie de l’immeuble, et à négocier les meilleurs contrats en se plongeant dans le détail des garanties. 

Enfin, son rôle s’étend également à la gestion des sinistres puisqu’une fois le contrat souscrit, le courtier reste le représentant de l’assuré. «Nous avons négocié des protocoles de gestion, hors risque RC [responsabilité civile] et catastrophes naturelles, nous permettant d’instruire les sinistres, de désigner des experts référencés par les compagnies, et d’intervenir en indemnisation jusqu’à un montant de 30 000 euros», ajoute Mme Marchesini.


Montant moyen d’une prime MRI. 

Les tarifs d’une MRI varient selon plusieurs critères, dont celui de la localisation géographique.
Les différences d’un territoire à l’autre peuvent être significatives.
Ainsi, d’après les chiffres d’un courtier situé sur plusieurs pôles régionaux, le montant moyen d’une prime annuelle en MRI est de 5 200 euros à Paris qui comprend plutôt des copropriétés de standing, de 4 500 euros à Cannes-Nice où les risques naturels sont relativement fréquents et de 2 100 euros 
à Marseille.


Pourquoi les primes sont-elles en nette augmentation ? 

«Le poste de charges correspondant à la MRI se situe en moyenne entre 0,75 €/m2/an à 4 €/m2/an, selon le type de bâtiment, sa superficie, sa localisation, ses équipements, mais aussi la nature d’occupation de la copropriété, son année de construction, ainsi que la sinistralité passée sur les trois dernières années», selon Mme Noury. En clair, un immeuble de standing, doté d’une piscine sur un toit-terrasse, avec une discothèque en rez-de-chaussée, se rapprochera plus de la fourchette haute que de la fourchette basse en termes de tarif en raison de facteurs aggravants de risques.

Depuis quelques années, on constate une hausse du montant des primes d’assurance de la plupart des MRI. En cause, trois facteurs principaux : le vieillissement général du parc des logements collectifs ; l’accroissement des sinistres d’ampleur en catastrophes naturelles ; et la hausse de l’indice de la Fédération française du bâtiment [FFB] qui est utilisé pour réviser le montant des primes de l’ensemble des contrats d’assurance liés à l’immobilier. «Pour la première fois depuis des années, l’indice de la FFB augmente de 6,59 % et atteint au 4e trimestre 2021. Cette variation record s’explique par la pénurie actuelle de main d’œuvre, de matières premières et fournitures qui génèrent une tension sur les prix de la construction», selon les assureurs.

Face à une majoration significative du montant de la prime (hors indice FFB) que le syndic jugerait injustifiée au regard de la faible sinistralité de l’immeuble, il est toujours possible de demander la résiliation de son contrat, sous réserve de respecter un délai allant de quinze jours à un mois (selon les polices), à compter de la notification de l’avis d’échéance. «Cela laisse peu de temps pour se retourner» notamment s’il est nécessaire de convoquer une assemblée «extraordinaire» pour valider la souscription d’un nouveau contrat qui présenterait des garanties moindres que le précédent.

Les professionnels des assurances préconisent, avant de mettre un terme au contrat, «de s’assurer que la copropriété sera bien en mesure de trouver un nouveau porteur de risques avec des garanties équivalentes et une prime raisonnable. Sans oublier qu’une renégociation du tarif avec l’aide du courtier est également envisageable auprès de l’assureur».


Qu’est-ce qui a changé avec IRSI  

En matière d’assurance de l’immeuble, la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble) remplace, depuis juin 2018, la convention CIDRE pour l’indemnisation des sinistres dégâts des eaux et incendies dont le montant est inférieur à 5 000 euros HT par local sinistré. Parmi les objectifs de ce dispositif figure notamment la volonté de rééquilibrer les charges entre assureurs et ne plus mettre automatiquement à contribution l’assurance multirisques de l’immeuble. «Selon le principe des vases communicants, l’assurance propriétaire non occupant se retrouve aujourd’hui plus sollicitée à hauteur d’environ 20 %, avec pour conséquence des augmentations de prime».


La protection juridique.- Utile, mais pas obligatoire, cette assurance vise à faciliter le règlement des litiges qui pourraient opposer, par exemple, la copropriété avec une société de services, ou avec un salarié du syndicat ou encore avec le voisinage. Le recouvrement des impayés de charges, quel que soit leur montant, ainsi que les contestations d’AG, peuvent aussi être compris dans cette garantie. La protection juridique offre alors au syndicat une assistance pour tout litige amiable ou judiciaire que la copropriété soit à l’initiative d’un recours ou victime d’un recours. Il est recommandé de lire attentivement le contrat, dont la souscription est libre, car il peut comporter des seuils d’intervention (l’assureur n’intervient pas si le montant du litige en jeu est inférieur à un certain montant), des plafonds de prise en charge (le montant des dépenses est souvent limité par dossier ou par année), un plafonnement des honoraires d’avocat, voire des délais de carence.