Copropriété : Naviguer dans la nébuleuse des assurances - Quelles sont les différences entre l’assurance dommages et l’assurance de responsabilité ?

par Sophie Michelin-Mazeraux, Journaliste juridique
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Quelles sont les différences entre l’assurance dommages et l’assurance de responsabilité ?

A rebours des idées reçues, le syndicat des copropriétaires n’est pas obligé de recourir à une assurance multirisque de l’immeuble (MRI), sauf si une clause du règlement de copropriété l’impose, ce qui est le cas pour la quasi-totalité d’entre eux. Et c’est heureux, car cette assurance de dommages couvre la copropriété, ses parties communes et leur contenu, contre de nombreux périls que sont les incendies, les dégâts des eaux, les événements climatiques, etc. 

En réalité, seule l’assurance de responsabilité civile du syndicat est impérative, depuis la loi ALUR 2014. Elle couvre les dégâts causés par le bâtiment lui-même et ses équipements (chute d’une parabole, par exemple) aux copropriétaires et aux tiers, ou par une personne au service de l’immeuble (on pense naturellement au gardien). 

A noter que la plupart des MRI incluent cette assurance de responsabilité. Le syndic doit cependant le vérifier.

«En pratique, il faut savoir que la mise en œuvre de cette assurance de responsabilité n’est pas si fréquente que cela, contrairement à la garantie dommages de l’immeuble, jugée peu profitable par certains assureurs», observe Laurence Noury, responsable métiers IARD professionnels [incendies, accidents et risques divers] et PNO chez Groupama [propriétaire non occupant].

Avant toute souscription d’une MRI, le syndic est tenu faire établir des devis auprès d’assureurs ou de courtiers, sachant que ces derniers sont très présents sur ce marché. «Plus de 75 % des contrats sont vendus par des courtiers», nous apprend Laurence Noury. «La raison à cela tient au fait qu’il s’agit d’un marché de niche où évolue une petite vingtaine de compagnies d’assurances», détaille Muriel Marchesini, directrice générale associée du courtier Odealim.

François-Emmanuel Borrel, administrateur de biens à Paris, rappelle, par ailleurs, que «le syndic doit faire voter la MRI en assemble générale. Et face à un refus de l’assemblée générale, il est autorisé à passer outre et souscrire cette assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires». 

«Attention, il existe encore malheureusement des copropriétés composées de moins de cinq lots, gérées essentiellement par des syndics bénévoles, parfois non assurées», alerte Muriel Marchesini. Or, le défaut d’assurance de l’immeuble peut se révéler dramatique, notamment en cas d’effondrement du bâtiment, tandis que la responsabilité du syndic peut être retenue pour carence fautive, dès lors qu’il lui appartient d'administrer l'immeuble. 

A titre d’exemple, la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 23 novembre 2017 (n° 16-22.053), a considéré un syndic fautif au motif de ne pas avoir réussi à faire assurer les parties communes d'un immeuble. La Haute cour l’a condamné à payer d’importants dommages et intérêts dus en réparation de l’incendie subi par le bâtiment.