Souvent perçus comme une contrainte supplémentaire par les propriétaires, les diagnostics techniques n’en restent pas moins un préalable indispensable à toute vente, voire à la location d’un appartement pour certains d’entre eux. Récapitulatif des points à connaître avant de se lancer.
Paul TURENNE
A, B, C, D, E, ou G... Depuis le 1er janvier de cette année, toutes les annonces publiées dans les vitrines des agences immobilières et sur les sites internet d’annonces immobilières doivent comporter une étiquette énergie lisible et en couleur, avec la classe de performance énergétique du bien proposé à la vente ou à la location. Cette récente obligation légale, imposée par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, contribue de fait à remettre en lumière le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui, rappelons-le, indique clairement, soit la quantité d’énergie effectivement consommée, soit la quantité d’énergie estimée pour l’utilisation standard d’un logement. Ce document accompagné de recommandations permettant améliorer cette performance, figure, par ailleurs, avec six autres (cf. tableau) dans le dossier de diagnostic technique remis obligatoirement à l’acquéreur ou au locataire d’un logement. L’objectif affiché est clair : permettre à ce dernier de faire son choix en toute connaissance de cause.
Et les règles ne laissent pas place à l’à-peu-près. En vitrine, la mention de la performance énergétique doit ainsi occuper au moins 5 % de la surface du support (soit environ 5,5 x 5,5 cm pour une annonce en format A4). Quant au web, l’espace occupé sur l’écran doit être supérieur à 180 x 180 pixels.
Si, pour l’heure, aucune sanction pénale n’est prévu en cas d’absence d’affichage de la performance énergétique dans l’annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent, selon le Ministère du logement, tant au plan civil que pénal. Dans le premier cas, l’acte pourra être annulé et le prix réduit, si un fait, s’il avait été connu, aurait conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre. Au plan pénal, une publicité de nature à induire en erreur (art L. 121-1 du code de la consommation) relevé par les services des fraudes, pourra faire l’objet des sanctions de l’article L. 213-1 du même code : 2 ans de prison et 37 500 euros d’amende.
Commissionnement exclu
Le diagnostic de performance énergétique est susceptible d’entraîner la réalisation de travaux d’améliorations dans l’habitat. Aussi, afin d’éviter les situations de conflit d’intérêts potentiels ou avérés pouvant altérer le jugement professionnel, le décret n°2010-1200 du 11 octobre 2010 interdit toute forme de commissionnement liée à l’activité de diagnostiqueur immobilier. Il prévoit également certaines incompatibilité d’exercice.
Sont ainsi interdits au diagnostiqueur ou à son employeur le versement de rétribution ou d’avantage à une entité intervenant dans la vente ou la location du bien objet du diagnostic, de même que la perception de rétribution ou avantage émanant d’une entreprise pouvant réaliser des travaux en rapport avec l’établissement du diagnostic.
Les rapports de diagnostic doivent, par ailleurs, comporter obligatoirement une information à destination du consommateur avec le nom et l’adresse postale de l’organisme certificateur, qui, s’il est accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac), justifiera les compétences du diagnostiqueur. Ce dernier doit, par ailleurs, remettre préalablement à son client un document par lequel il atteste sur l’honneur qu’il est en situation régulière au regard des dispositions de l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, fixant les conditions de réalisation du diagnostic, et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation (article R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation).
Tableau récapitulatif des différents diagnostics obligatoires
(cf tableau)
Diagnostiques termites
À l’heure actuelle, 54 départements sont déclarés être infestés par les termites en métropole.
Les principales régions concernées sont :
- le Sud-ouest ;
- les départements des côtes atlantique et méditerranéenne ;
- les départements bordant les vallées du Rhône, de la Garonne et de la Loire ;
- l’Ile-de-France.
Parmi les points sensibles qui doivent être contrôlés, on peut citer les murs, les poutres, les doublages lambris, les parquets, sans oublier, les portes et les fenêtres.
Combien ça coûte ?
Le coût moyen des différents diagnostics varie puisque les honoraires sont libres et uniquement soumis aux lois du marché. Le coût d’un dossier de diagnostic technique pour un copropriétaire est compris dans une fourchette de 350 à 750 euros, en fonction de la superficie du logement et du nombre de diagnostics réalisés. En effet, si celui-ci ne se trouve pas dans un périmètre à risques technologiques et naturels, ni dans un secteur à termites, il n’est pas nécessaire de produire l’un ou l’autre de ces certificats. Idem pour le diagnostic amiante si le logement a été construit après juillet 1997, ou le diagnostic plomb, s’il a été construit après janvier 1949.
Quel est le rôle de la copropriété ?
La réalisation de diagnostics techniques sur les parties communes concerne l’ensemble des copropriétaires et à ce titre est répercuté dans les charges en fonction des millièmes.
Par ailleurs, ces diagnostics et les travaux pouvant en résulter étant obligatoires, le syndicat des copropriétaires ne peut s’y soustraire. L’assemblée ne peut donc délibérer ni sur le principe, ni sur la réalisation de ceux-ci. Elle fixe seulement les modalités d’exécution et de réalisation : choix de l’entrepreneur, du devis, échelonnement des appels de fonds... Dans le cas contraire, le syndicat ou le syndic agissant ès qualités peuvent voir leur responsabilité engagée, du fait de manquement à leurs obligations légales.
3 questions à Pierre BAZAILLE, notaire, président de l’institut notarial de l’immobilier
«L’incidence sur les prix [des diagnostics] reste très limitée sur des marchés tendus»
Quel impact sur la valeur des biens peut-on attendre de la mention obligatoire de leur classe énergétique ?
Nous avons récemment commencé à prendre en compte la classification énergétique dans nos bases de données, ce qui nous permettra de donner des chiffres précis en la matière, d’ici trois ou quatre ans1. D’ores et déjà, notre expérience nous permet d’affirmer que ce classement a une incidence très limitée sur les prix sur des marchés tendus, comme c’est le cas notamment à Paris. Il y a une telle demande dans la capitale ou sur de beaux immeubles de type Hausmaniens en province que les acheteurs ne se focalisent pas prioritairement sur ce paramètre, en raison de l’importance des budgets. Nous avons déjà pu constater ce phénomène de différenciation par l’analyse de nos chiffres. Ainsi, si à Paris, on peut observer une décote d’environ 8 % sur certains logements anciens, en province, la décote pour le même type d’immeuble pourra aller jusqu’à 25 %. Cela devrait être même chose avec des biens dotés d’une mauvaise classe énergétique.
L’incidence sera donc beaucoup plus prononcée en dehors des zones urbaines très prisées ?
C’est incontestable. Cela étant, le logement collectif devrait moins souffrir que l’habitat individuel. Une maison mal isolée et énergivore pourra ainsi souffrir d’une décote de 10 à 15 %. Les statistiques montrent en effet que le montant des travaux d’amélioration énergétique réalisés avec des écoPTZ est en général compris entre 15 et 20 000 euros, sachant que le prix moyen d’une maison est d’environ 200 000 euros en province. Dans le collectif, il y aura bien sûr un impact, mais moindre, du fait de la difficulté accrue pour les propriétaires d’engager des travaux de rénovation thermique sans l’accord d’une majorité de copropriétaires. Sauf à assouplir un peu plus les règles de majorité.
Quid de la fiabilité des DPE ?
D’une manière générale, je dirai «peut mieux faire». On constate malheureusement encore que certains diagnostics sont un peu fantaisistes et pas toujours très fiables, la consommation d’énergie variant suivant le mode de vie des occupants d’un logement. Sur un même bien, deux diagnostiqueurs d’une franchise différente, ont ainsi classé un bien en F, pour l’un, et en D, pour l’autre. Le législateur est en train d’essayer d’améliorer la fiabilité de ce type de diagnostics. D’ailleurs, il ne s’y est pas trompé puisque, pour l’heure, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, ce dernier n’ayant qu’une valeur informative.
1 - Le Conseil Supérieur du Notariat et la Chambre des Notaires de Paris, avec le concours de la Caisse des Dépôts et Consignations, ont constitué une nouvelle association, dinamic, pour regrouper les activités de recherche et de développement sur leurs bases de données immobilières.
Ce qu’il faut retenir :
Depuis le 1er janvier 2011, le classement d’un bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l’annonce de vente ou de location.
Le locataire ne peut pas se prévaloir à l’encontre du propriétaire-bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.
Le propriétaire-bailleur n’est pas obligé d’annexer à son contrat de location les diagnostics suivants :
- l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
- l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz ;
- le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
- le logement loué doit impérativement être décent ainsi qu’en bon état d’usage et de réparation.
Sites à consulter :
• Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l’immobilier : www.fneci.org
• Comité français d’accréditation (Cofrac), pour vérifier si l’organisme qui a certifié un diagnostiqueur immobilier est accrédité : www.cofrac.fr
• Géomètres-experts diagnostiqueurs : http://diagnosticvisage.net
• Promotion de l’assainissement non collectif : www.spanc.fr
FCBA (Observatoire National du Termite) www.termite.com.fr
