[N° 593] - Entretenir les équipements communs

par Paul TURENNE
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Index de l'article

Ascenseurs, portails automatiques, installations de chauffage, prévention incendie, canalisations… Dans tous ces domaines, nombreuses sont les règles et les préconisations à respecter pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la copropriété. Etat des lieux.

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Chaudières : un contrôle annuel

Quoi de plus important, en ces périodes où le froid commence à revenir, que l’entretien des chaudières ? Celui-ci doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié qui va alors établir une attestation que le syndic devra conserver au moins deux ans en cas de contrôle. Dans les grands ensembles dotés de chaudières d’une très forte puissance, à savoir au-delà de 400 kW, des contrôles de l’efficacité énergétique et des émissions polluantes devront par ailleurs être effectués périodiquement par un organisme accrédité, sous peine de sanction pénale.

Pour garantir un bon fonctionnement et un rendement optimal de l’installation, un nettoyage du circuit de chauffage, ou désembouage, devra être réalisé périodiquement, afin d’éliminer les dépôts de boues noires constitués d’oxydes métalliques et de tartre. L’installation devra ensuite être protégée par l’injection d’un produit protecteur dans l’eau du circuit de chauffage et éventuellement par la mise en place d’un système anticalcaire performant, suivant la dureté de l’eau.
Le désembouage s’avère également indispensable pour bénéficier de la garantie constructeur, en cas de remplacement d’une veille chaudière. En effet, les constructeurs imposent une telle opération d’entretien car les tuyauteries, échangeurs et pièces diverses sont nettement plus fins que ceux des modèles fabriqués il y a une vingtaine d’années. Le fait de ne pas désembouer au préalable risquerait donc fort d’endommager la nouvelle installation.
Confort accru, meilleur fonctionnement de la chaudière, diminution des coûts d’énergie et d’entretien, allongement de la durée de vie des équipements… Les avantages d’un désembouage régulier sont nombreux, comme le montre le tableau ci-dessous.

Photo : Pour garantir un rendement optimal de l’installation, un nettoyage du circuit de chauffage, devra être réalisé périodiquement. Crédit : ©Viessmann


Ascenseurs : une législation très riche en matière d’entretien

Il existe un grand nombre de textes de référence relatifs aux ascenseurs en copropriété. Mais on peut plus particulièrement citer :
Le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 : relatif à la sécurité des ascenseurs et modifiant le Code de la construction et de l’habitation.
Les arrêtés du 18 novembre 2004 : relatifs aux travaux de sécurité, aux contrôles techniques et à l’entretien à réaliser dans les installations d’ascenseurs, modifiés le 1er août 2006.
L’arrêté du 15 juin 2005 : modifiant l’arrêté du 13 décembre 2004 relatif aux critères de compétences des personnes réalisant des contrôles techniques dans les installations d’ascenseurs.
Arrêté du 1er août 2006 : modifiant l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux contrôles techniques et aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d’ascenseurs.

Décret 2012-674 du 7 mai 2012 : relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs.
Pour tous les contrats signés à partir du 1er juillet 2012, les professionnels sont désormais obligés d’informer les copropriétés de chacune des opérations d’entretien, via un carnet de maintenance par ascenseur et un rapport d’activité fourni chaque année à la copropriété.
Ce décret permet, en outre, de résilier le contrat d’entretien passé avec un ascensoriste en cas de travaux importants, moyennant un préavis de trois mois. Objectif : faciliter la concurrence.
Cette possibilité s’applique si l’un au moins des travaux suivants est prévu :
• remplacement complet de la cabine ;
• modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la cabine ;
• modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou adjonction d’une ou de plusieurs portes palières ;
• remplacement de l’ensemble des portes palières ;
• remplacement complet de la centrale ou du vérin pour les ascenseurs hydrauliques ;
• adjonction d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence.
• modification du système d’entraînement, telle que la modification du contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau ou l’adjonction de variateur de vitesse ;
• remplacement du groupe de traction pour les ascenseurs électriques à adhérence ;
• remplacement de l’armoire de commande ;
Le décret oblige également les ascensoristes à transmettre tous les éléments techniques concernant l’ascenseur au nouveau prestataire choisi. Si ces obligations ne s’appliquent qu’aux contrats d’entretien signés après l’entrée en vigueur du décret, les ascensoristes se devront de les appliquer d’ici le 1er janvier 2015 au plus tard. Pour en bénéficier plus tôt, les copropriétaires peuvent toutefois résilier le contrat de maintenance à sa date d’échéance, quitte à le renouveler.

Photo : Les professionnels sont désormais obligés d’informer les copropriétés de chacune des opérations d’entretien, via un carnet de maintenance.
 


Portes et portails automatiques : un suivi à surveiller

L’entretien et la vérification périodique des portes et portails automatiques sont obligatoires, à raison de deux visites annuelles par la société chargée de la maintenance, qui peut être un ascensoriste. Le technicien agréé a l’obligation de consigner dans un livret d’entretien toutes ses interventions : visites périodiques, travaux divers et dépannages. Il doit aussi indiquer la nature de l’intervention, la date et l’heure, ainsi que son nom.
Attention au contenu des contrats signés. Certains prévoient notamment le paiement de la prestation avant la visite semestrielle, ou un règlement mensuel alors que la visite est semestrielle. De telles clauses sont à éviter. Mieux vaut en effet que le paiement corresponde à la prestation réalisée. Car en cas de contestation sur la qualité du travail ou en l’absence de visite réellement effectuée, le conseil syndical pourra facilement suspendre la facture pour faire pression.
Textes de référence :
Loi n° 89-421 du 23 juin 1989 : Section II : Sécurité des portes automatiques de garage ; articles L. 125-3 à L. 125-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Arrêté du 12 novembre 1990 : relatif à l’entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d’habitation.
Arrêté du 1er février 1991 : mises en conformité des installations anciennes.
Décret n° 2006-750 du 27 juin 2006 : article R. 125-3-1 à R. 125-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Normes Afnor : NF EN 13241-1, 1er mai 2005 (fermetures pour baies libres) ; NF EN 12604 (aspects mécaniques) ; NF EN 12453 (sécurité des produits motorisés).


Photo : L’entretien et la vérification périodique des portes et portails automatiques sont obligatoires. Crédit : ©SMF Services


Lutte contre les incendies

Parc de stationnement
Plusieurs articles du Code de la construction et de l’habitation définissent les règles à respecter à l’intérieur d’un parc de stationnement.
L’article 92 précise ainsi que des inscriptions ou signalisations en toute circonstance doivent être apposées de manière à faciliter la circulation dans le parc et le repérage commode des issues. Lorsque les portes ne donnent pas accès à une voie de circulation, un escalier ou une issue, elles doivent porter, de manière très apparente, la mention “sans issue”.
Selon l’article 94, le parc de stationnement doit comporter un éclairage de sécurité permettant d’assurer un minimum d’éclairement pour repérer les issues en toutes circonstances.
Enfin, l’article 96 dispose qu’une caisse de cent litres de sable meuble, munie d’un seau à fond rond doit être située près de la rampe de circulation, le tout par niveau. Un extincteur doit également être apposé par lot de 1 à 15 véhicules.
La copropriété devra donc veiller à ce que tous ces éléments soient bien présents, sous peine de risquer de voir sa responsabilité engagée en cas de problème.

Chaufferies
L’article 20 de l’arrêté du 23 juin 1978 visant les bâtiments d’habitation, de bureaux et recevant du public précise que, dans les chaufferies utilisant des combustibles solides ou liquides, il doit être conservé au voisinage immédiat de la porte en un endroit facilement accessible, un dépôt de sable d’au moins 0,10 mètre cube et une pelle ou un seau, mais aussi deux extincteurs par brûleur avec un maximum de quatre. Dans les chaufferies au gaz, un panneau “Ne pas utiliser sur flamme gaz” doit accompagner les extincteurs.

Machinerie ascenseur et locaux vide-ordures
L’article R. 233.38 du Code du travail précise que les locaux des machineries doivent disposer de matériel de lutte incendie. L’article 42-4 du décret
n° 62.1454 du 14 novembre 88 impose la même chose en ce qui concerne la protection des travailleurs mettant en œuvre des courants électriques.

Révision des appareils de sécurité incendie
La Fédération française d’incendie (Ffmi) et l’Assemblée plénière des sociétés d’assurances dommages (Apsad) apportent leurs garanties si le matériel est utilisé conformément à leurs prescriptions. Ainsi, les extincteurs doivent être vérifiés par un technicien possédant les moyens et qualifications nécessaires une fois par an.

Photo : Crédit : ©matteo NATALE - Fotolia.com


L’éclairage de sécurité

Pour rappel, les blocs autonomes d’éclairage de sécurité (Baes) sont obligatoires dans les bâtiments accueillant du public ou des travailleurs et dans les escaliers des habitations de la quatrième famille (inférieur à 50 mètres). La norme NF C 71-830 définit les règles relatives à leur maintenance. Elle comprend, outre la maintenance annuelle à effectuer par une personne qualifiée et la vérification semestrielle d’autonomie, d’autres opérations de vérification, de nettoyage et d’entretien de chaque bloc autonome d’éclairage de sécurité.

 

Photo : Bloc autonome d’éclairage de sécurité encastré dans une dalle de faux-plafond. Crédit : ©Legrand

 

 


Equipements communs dégradés : des actions extérieures sont possibles

Les articles L.129-1 à L.129-7 et R.129-1 à R.129-11 du Code la construction et de l’habitation (CCH) prévoient les moyens d’actions extérieurs possibles au sein d’une copropriété dégradée.
Ainsi, lorsque, du fait de la carence des copropriétaires, des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l’exécution de ces mesures (Art. L.129-1).
En cas d’urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après en avoir informé les copropriétaires, peut ainsi demander à la juridiction administrative de désigner un expert chargé d’examiner l’état des équipements communs dans un délai de vingt-quatre heures suivant sa désignation et de proposer des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du danger s’il le constate. Si le rapport de l’expert constate l’urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l’évacuation de l’immeuble. Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l’arrêté, le maire peut les faire exécuter d’office et aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers concernés (Art. L.129-3).

Cas d’application :
Les désordres ou risques repérés doivent affecter un ou plusieurs des équipements communs listés par l’article R. 129-1 du CCH et présenter, une atteinte soit à la sécurité des occupants (exemple : ventilation défectueuse), soit à leurs conditions d’occupation (exemple : non fonctionnement du chauffage collectif). Les équipements limitativement énumérés sont les suivants : les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ; les installations de ventilation mécanique contrôlée ; les installations et appareils d’éclairage et d’éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ; les installations de production et de distribution d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d’eau chaude ; les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ; les installations, canalisations et réseaux divers d’alimentation en énergie (gaz et électricité), ainsi que les canalisations et réseaux divers d’évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ; les systèmes de sécurité contre l’incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l’incendie ; les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés et les ascenseurs.


Paiement des charges relatives à l’entretien des équipements communs

Dans un arrêt du 12 septembre 2012, la cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, RG10/16089) a indiqué qu’un copropriétaire n’ayant pas accès à des espaces verts n’est pas pour autant exonéré des charges relatives à l’entretien de ceux-ci, dès lors qu’ils sont notés comme parties communes dans le règlement de copropriété.

Dans le même ordre d’idée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait rendu un arrêt le 15 mars 2011 (n° 10-13.899) rappelant qu’un copropriétaire pouvait être dispensé de la participation aux charges concernant un élément d’équipement n’ayant pour lui aucune utilité objective.

Si ces deux rendus apparaissent contradictoires,
il n’en est rien, dans la mesure où l’entretien des parties communes et les charges d’équipements communs ne relèvent pas du même alinéa dans
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges
entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot (alinéa 1er).
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (alinéa 2).»

L’absence d’utilité objective ne peut donc être invoquée en matière d’administration, d’entretien et de conservation des parties communes.

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