Outils de sécurisation des projets d’économies d’énergie par excellence, les contrats de performance et les audits énergétiques commencent à émerger au sein des copropriétés. Le point sur les modalités de mise en œuvre, les avantages et sur les possibles leviers d’action.
Crédit : Champagne Façades
Voilà maintenant plus de deux ans que les contrats de performance énergétique (CPE) existent dans le tertiaire et dans l’industrie. Mais au sein de la copropriété, la mise en œuvre de cet outil juridique récent ne fait que débuter (cf. Focus sur une copropriété avant-gardiste à Neuilly-sur-Marne). Défini par la directive européenne 2006/32/CE relative aux services énergétiques comme un «instrument financier pour les économies d’énergie», le CPE est un contrat bien particulier de gestion de l’énergie. Il ne s’agit, en fait, ni plus ni moins que d’un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur, dans lequel ce dernier s’engage précisément sur une obligation de diminution des consommations d’énergie du bâtiment. Au préalable, le prestataire aura effectué, sur la base d’un pré-diagnostic, un audit énergétique du bâti, lui permettant ainsi d’établir une situation de référence. A partir de là, il sera alors en mesure de déterminer les meilleures solutions techniques et énergétiques par rapport à leur coût et à leur potentiel d’économies. Et si ces dernières sont contractualisées, il en est de même pour la qualité de service, à savoir température, qualité de l’air, ou bien encore éclairage. Le prestataire a donc ici une véritable obligation de résultats et non plus simplement une obligation de moyens avec l’installation correcte d’équipements.
À l’issue des travaux, le contrat va alors entrer dans sa phase de performance avec la mesure régulière des consommations pour vérifier le respect des objectifs. Car, si ces derniers ne sont pas au rendez-vous, l’opérateur devra indemniser la copropriété à hauteur de la part de l’objectif qu’il n’aura pas réussi à atteindre. Cette pénalité, payée par le prestataire, au syndicat des copropriétaires sera ensuite reversée aux copropriétaires à proportion de leurs tantièmes de copropriété ou, selon le choix des copropriétaires, conservée pour être réinvestie dans d’autres travaux ou charges.
Rôle clé des CEE
De quoi rassurer les copropriétaires qui vont généralement consentir à de lourds investissements, même si aujourd’hui des montages financiers comme les certificats d’économies d’énergie (CEE ou C2E) contribuent à en rembourser une grande partie. Obtenus en contrepartie d’investissements ou d’actions ayant entraîné une réduction de la consommation d’énergie, tels que, selon une liste établie, une bonne isolation, un chauffage performant, un plancher chauffant, une ventilation ou bien un éclairage moins énergivore, les CEE matérialisent une quantité d’énergie économisée.
L’unité de calcul est le kilo Watts par Heure CUMulé ACtualisé (kWh cumac), c’est-à-dire l’énergie finale cumulée et actualisée sur la durée de vie du produit. Ces CEE sont délivrés par l’État selon les dossiers présentés.
Les CEE, instaurés par la loi POPE (art.14 à 17 de la loi n°2005-781 du 13 juillet 2005), résultent de l’obligation faîte aux fournisseurs d’énergie de faire réaliser des économies aux usagers selon des objectifs d’économie fixés par période triennale. A défaut de remplir son obligation, le fournisseur se voit infliger une sanction financière conséquente.
Ainsi, ces certificats d’économie d’énergie deviennent négociables entre les “obligés“, d’une part, (les énergiticiens : distributeurs d’électricité, gaz, chaleur, froid, fioul domestique et carburant) et les “éligibles“, d’autre part (les usagers : particuliers, entreprises et collectivités). Mieux, les fournisseurs d’énergie ont tout intérêt à promouvoir leurs services et ainsi à favoriser les travaux de rénovations énergétiques dans les bâtiments.
La copropriété est éligible au dispositif des CEE en tant que “groupement d’usagers“ pour les parties privatives et en tant que “entreprise“ pour les parties communes.
Ces certificats représentent ainsi une source de financements fort appréciable, dans le cadre d’une rénovation énergétique. En effet, la délivrance d’un certificat d’économie d’énergie peut donner droit à une prime, un avoir sur facture, un prêt à taux avantageux, ou bien encore un diagnostic énergétique. Ce dispositif permet donc de réduire le coût de travaux de rénovation et vient compléter les programmes d’aides cumulables, tels que les crédits d’impôt ou les éco-prêts à taux zéro. Pour le montage de ces dossiers, il est vivement conseillé aux syndicats de copropriétaires de s’adjoindre les conseils d’un spécialiste avant même de commencer un chantier.
Pour autant, même avec le concours de ces certificats d’économie d’énergie, dans le cas de travaux et de services importants, un autofinancement total apparaît le plus souvent illusoire. Si les copropriétaires peuvent aisément compenser un investissement de départ modeste grâce aux économies de charges qu’ils réalisent par la suite, dans la plupart des cas, cela n’est pas le cas, tout du moins à court terme.
Aussi, au-delà de l’aspect énergétique, vient se greffer celui de la valeur patrimoniale du bien ainsi rénové. Nul doute que, d’ici quelques années, à catégorie égale, un immeuble bien isolé et peu énergivore vaudra bien plus qu’une passoire énergétique occasionnant des charges toujours plus élevées.
Paul TURENNE
Les points à retenir avant de se lancer dans un CPE
• Chaque cas est unique : Si 10 % d’économie d’énergie sur un bâtiment ultra-performant peuvent revenir très cher, une simple modernisation de la chaufferie dans une passoire thermique peut avoir des répercussions importantes.
• La phase d’audit et de conception constituent un préalable indispensable à ne pas négliger en vue d’obtenir des résultats optimums à la fin des travaux.
• Les dossiers de CPE sont souvent longs à monter car ils nécessitent une mûre réflexion de la part des copropriétaires et de nombreux échanges avec l’ensemble des parties prenantes.
• Mieux vaut s’assurer de la solidité juridique du dossier avec un cabinet d’avocat, afin notamment de s’assurer que le prestataire sera contraint de tenir ses engagements dans la durée.
Audit énergétique Le décret est-il applicable ou pas ?
Telle est la question qui agite les professionnels au sujet du décret n° 2012-111 du 27 janvier (cf. Inf. Rap. Copro. n°576, p. 10 ou www.informationsrapidesdelacopropriete.fr).
Rappel : ce décret rend obligatoires les audits énergétiques pour les copropriétés de 50 lots et plus. L’analyse de Jean-Marc Roux, rédacteur en chef de la revue : «Un texte réglementaire entre en vigueur dès sa parution au JO sauf disposition contraire. Or, la lecture de l’article 2 du décret de 2012 nous apprend que «Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la justice détermine les modalités d’application des articles R. 134-14 à R. 134-18 du code de la construction et de l’habitation, issus de l’article 1er du présent décret, notamment les compétences des personnes en charge de la réalisation des audits énergétiques.»
Il faut en déduire que le texte n’est pas applicable tant que ces modalités n’ont pas été définies.
Diagnostics et audits énergétiques
La loi Grenelle II impose la réalisation dans le délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012, pour les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, la réalisation d’un diagnostic ou d’un audit :
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment. Le diagnostic concerne les copropriétés inférieures à 50 lots. Les préconisations sont de portée limitée. La taille de la copropriété rend plus difficile la mise en œuvre d’un dispositif plus lourd et donc plus onéreux par lot.
Article L134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010).
Audit énergétique
L’audit, par le nombre de points de contrôle, est plus contraignant que le simple diagnostic. L’audit concerne les immeubles gérés en copropriété de 50 lots et plus à usage d’habitation. L’audit doit comporter des propositions hiérarchisées selon l’état du bâtiment et les attentes des copropriétaires. Le coût des actions recommandées et leur efficacité énergétique sont quantifiées.
Article R134-14 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (créé par le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012).
Exemples de Contrat de performance énergétique
Dans une copropriété
Cet immeuble de 60 logements datant de 1964 et situé à Neuilly-sur-Marne, en Seine-Saint-Denis, peut se targuer d’être entré dans l’histoire. Il s’agit, en effet, de la première copropriété à s’être engagée dans un contrat de performance énergétique. Le projet a, par ailleurs, inclus un audit énergétique début 2010, anticipant ainsi les exigences de la loi Grenelle II et du décret l’imposant aux copropriétés de plus de 50 lots. Il a également été voté à l’unanimité en assemblée générale. Un fait suffisamment rare pour être souligné.
Les travaux qui viennent tout juste de débuter, devraient être achevés à la fin de l’année, avec une durée prévue de huit mois et demi. Ils porteront en particulier sur l’isolation thermique du bâtiment, avec la pose d’une seconde peau, le changement des huisseries anciennes au profit de double vitrage et la réfection de la toiture, sans oublier l’isolation des combles. Le syndic, Nexity, mandaté par la copropriété, a ainsi confié cette rénovation au groupement piloté par Bati-rénov, filiale de Bouygues Bâtiment Ile-de-France. Le système de chauffage sera lui aussi amélioré, la maintenance des équipements énergétiques étant assurée par la Cogemex pendant une durée de six ans. A noter que les travaux déjà réalisés par certains copropriétaires, comme la pose de double vitrage, ont été pris en compte. Le tout dans une logique d’optimisation des dépenses. Au final, l’ensemble du projet coûtera 805 475 e TTC pour les 60 logements de la copropriété. De quoi réduire de 40 % la consommation énergétique du bâtiment qui passera ainsi d’une étiquette énergie D à C et devrait obtenir le label BBC Effinergie Rénovation.
Autre particularité de ce montage : la réduction de la consommation en énergie finale bénéficiera directement aux occupants, qui, selon les termes de la convention, seront intégralement remboursés par le groupement des entreprises en cas de non-respect des objectifs fixés. Les économies d’énergie réalisées devront compenser l’investissement sur une période maximum de quinze ans, sachant que ces économies seront vérifiées tous les ans pendant six ans, à compter de l’achèvement des travaux.
Concernant le financement du projet, l’Ademe et la Région Île-de-France, qui l’ont jugé exemplaire, ont apporté 400 000 e. Soit tout de même près de 50 % du montant total du surcoût liée à la rénovation énergétique par rapport à un ravalement classique. Du fait de ces financements publics, le coût moyen par logement restant à charge devrait être de 6 800 € TTC. Une somme financée en partie par un éco-prêt à taux zéro pour les propriétaires éligibles.
Dans un immeuble social
La résidence Jean-Jaurès à Saint-Priest dans le Rhône comporte 112 logements répartis en quatre bâtiments (deux tours et deux barres) compte environ 9 000 m² chauffés. L’ensemble est géré par un bailleur social. Le chauffage est assuré par de l’air chaud soufflé avec une chaufferie centrale récente équipée de deux chaudières gaz. La centrale d’air (une à deux par appartement) est alimentée par le réseau hydraulique à la température du primaire (75°C), tandis que la température est fixée à l’aide d’un thermostat à large amplitude de réglage. Chaque bâtiment dispose, par ailleurs, d’une sous-station avec production d’eau chaude solaire indépendante.
Exigences précises
Les enjeux étaient au nombre de quatre. Avant tout, assurer assurer un confort optimal des occupants. Il s’agissait parallèlement de réduire significativement les charges de chauffage, tout en assurant la pérennité et la valorisation du patrimoine immobilier. Ce faisant, les travaux devaient être ciblés avec temps de retour significatif.
Au rang des attentes particulières, l’accompagnement occupait une place particulière. En l’occurrence, il s’agissait de respecter les obligations légales, d’assurer un processus communication vis-à-vis des locataires et, de manière générale, de sensibiliser les occupants à la chasse au gaspillage. Deuxième volet : un engagement sur les gains d’énergie, avec la recherche de l’amélioration de la pérennité et de la performance du patrimoine immobilier, valorisée à travers un diagnostic de performance énergétique.
Protocole de vérification
Plusieurs grandes étapes ont été nécessaires pour arriver à cette garantie de performance énergétique, avec en premier lieu une analyse du diagnostic des bâtiments. Il a ensuite fallu procéder à la sélection des solutions techniques à mettre en place et quantifier les économies réalisables. Dans la foulée, le modèle contractuel du contrat de performance énergétique a été élaboré, suivi de la rédaction du protocole de vérification, à savoir, l’annexe IPMVP (Mesure et performance de l’efficacité énergétique) avec option C (résultat global de la performance énergétique du bâtiment.)
Cela a été suivi d’une phase active avec la réalisation des travaux de régulation et de bâti à proprement parler, puis la configuration du centre de télégestion par Dalkia. L’opérateur s’est enfin chargé du pilotage à distance des installations, de la communication aux usagers et de la rédaction d’un rapport de Mesure et Vérification qui sera rendu tous les ans.
Au final, l’engagement d’économie de chauffage a été fixé à -18% annuels pendant dix ans.
Exemple des améliorations menées dans le cadre d’un CPE pour une résidence de 112 logements répartis en 4 bâtiments à Saint Priest
Entretien : «L’investissement a été entièrement financé par les économies d’énergie garanties»
Laurence Bouqueau-Durupt, directeur adjoint de Gdf-Suez Énergies France entreprises et collectivités
La résidence de Lattre de Tassigny, située à Angers, a choisi de moderniser en profondeur sa chaufferie avec Provalys, marque de GDF SUEZ notamment spécialisée dans l’accompagnement énergétique des copropriétés. Le point sur les modalités pratiques et les économies réalisées.
Vue d’ensemble de la copropriété de Lattre de Tassigny à Angers. ©Cédric Helsly
Quel a été le point de départ des travaux d’économies d’énergie engagés au sein de la copropriété de Lattre de Tassigny ?
Comptant 200 appartements de standing répartis sur 4 immeubles, cette résidence, construite en 1972 et dont 60 % des logements sont occupés par leurs propriétaires, disposait d’une chaufferie assez vieillissante. L’exploitant a donc alerté le syndic et les copropriétaires de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation. Ces derniers étaient d’ailleurs relativement sensibilisés aux questions environnementales et à l’efficacité énergétique. Après avoir longuement discuté avec le conseil syndical, assisté à plusieurs réunions de copropriétaires et échangé avec le syndic, avec lequel nous avions déjà travaillé, nous avons alors proposé un montage. Il s’agissait d’apporter une solution complète à la fois énergétique et financière, en assurant le suivi des travaux et l’installation d’éléments de comptage permettant d’optimiser et de concrétiser l’efficacité énergétique. Le tout pour un montant global de 210 000 euros HT.
Il s’agit tout de même d’une somme importante…
Oui ; pour autant l’engagement financier annuel moyen de chacun des copropriétaires n’a pas été modifié. Cet investissement a, en effet, été financé par les économies d’énergie générées, garanties en premier lieu par la réduction de la facture de gaz (P1 Gaz – cf. classification Inf. Rap. Copr. n°568 p.24), à hauteur d’environ 15 % par rapport aux factures des sept dernières années. Soit 113 tonnes de CO2 en moins par an. Par ailleurs, nous avons pu générer des certificats d’économie d’énergies en recourant à plusieurs éléments : chaudières collectives à condensation, d’une part, avec 21 Wh Cumac (ndlr : énergie finale CUMulée et ACtualisée sur la durée de vie du produit, soit la quantité d’énergie qui aura été économisée grâce aux opérations d’économies d’énergie mises en place). Mais aussi, 680 MWh Cumac, grâce à l’isolation complète du réseau hydraulique de chauffage très étendu. Enfin, 3,5 GWh Cumac avec l’installation d’un système de comptage individuel sur chacun des radiateurs. Autant de certificats d’énergie qui viennent également en déduction de la facture totale.
La valorisation des CEE n’est-elle pas complexe à mener en copropriété ?
Non, pas vraiment. Il faut savoir que nos équipes et nos ingénieurs, disposant d’un haut niveau de technicité, ont fait appel à un bureau d’études indépendant, choisi à la fois par le syndic et le conseil syndical, très impliqué dans ce projet. D’autre part, nous disposons d’une équipe dédiée et sommes très affûtés concernant les fiches d’opérations standardisées d’économies d’énergie qui précisent les économies potentielles réalisables en fonction de la capacité du matériel et du secteur géographique*. Notre expérience et notre présence sur le terrain, avec plus de 400 personnes, nous permettent ainsi de proposer les travaux les plus pertinents pour réaliser ces économies.
Il convient, par ailleurs, de noter que nous intervenons en qualité de chef d’orchestre pour assurer le montage de l’opération, les chaudières restant au final la propriété de la copropriété (ndlr : les chaudières demeureront parties communes). Concrètement, cette dernière deviendra pleinement “propriétaire” du matériel dans huit ans, durée de retour sur investissement de l’emprunt total.
Comment vous rémunérez-vous sur ce type d’opération ?
Pendant huit ans, nous avons l’assurance d’effectuer des livraisons régulières de gaz grâce à un engagement contractuel de la copropriété. Or, la fidélisation de nos clients est vraiment notre créneau avec, en parallèle, la fourniture de services. Lors de ma dernière visite sur place, j’ai ainsi pu constater une grande proximité entre nos collaborateurs et les personnes du conseil syndical car ils ont porté le projet ensemble. Les copropriétaires savent, par ailleurs, qu’ils vont bénéficier des ressources techniques d’une entité interne, nommée Services à l’habitat (SAH). C’est aussi la force d’un groupe comme le notre d’apporter une palette de solutions tant dans la réflexion, la conception que dans la réalisation et l’accompagnement, avec toute la partie contractualisation financière et juridique. Sans oublier le suivi par la suite.
Les deux chaudières installées par Provalys. ©Cédric Helsly
L’individualisation des charges de chauffage dans ce cadre est-elle indispensable selon vous ?
On peut difficilement envisager une installation de ce genre sans individualisation des charges de chauffage, j’en suis intimement persuadée. Il faut que tous les acteurs soient sensibilisés, à commencer par les occupants individuels. Des actions de sensibilisation et de formation au sein de la copropriété sont ainsi indissociables de l’installation en tant que telle. J’ai assisté, l’autre jour, à une passe d’armes au cours d’une réunion de copropriétaires où l’un d’entre eux s’est fait vertement rabrouer quand il a demandé que les logements soient chauffés à 23° C. Avec de la sensibilisation, ce genre d’exigences ne passe plus. Et les systèmes de comptage incitent encore plus à adopter un comportement vertueux. D’ailleurs, nous avons même décidé que si les économies d’énergie générées étaient supérieures à 2 %, elles reviendraient entièrement à la copropriété, car cela signifierait que les copropriétaires ont fait un effort plus que louable pour y parvenir.
Constatez-vous une montée en puissance de ces demandes en copropriété ?
Globalement oui. Il y a une forte appétence des syndics pour cette problématique, y compris dans le logement social. Nous avons plusieurs gros projets à l’étude sur d’importantes copropriétés dans la région parisienne, mais aussi dans la banlieue de Lille. Dans le logement social, la sensibilisation individuelle des occupants doit être particulièrement importante pour la réussite du projet. Et de manière générale, pour qu’un tel projet réussisse, il est nécessaire de disposer d’une majorité de copropriétaires engagés et mobilisés. Il s’agit quand même de montages qui sont assez chronophages et impliquent un grand nombre d’acteurs, ce qui complexifie les choses. Il faut donc être extrêmement pédagogue et transparent, avec une bonne préparation en amont. A ce titre, le syndic joue un rôle fondamental dans la réussite du projet.
* Pour consulter l’ensemble des fiches d’opérations standardisées d’économies d’énergie : www.developpement-durable.gouv.fr/1-le-secteur-du-batiment
