Avec toute notre gratitude
Il est assez rare de rencontrer des hommes qui auront marqué de leur empreinte un domaine juridique autant que le conseiller Capoulade aura influencé notre droit de la copropriété.
S’il a directement été à l’origine du «statut de la copropriété des immeubles bâtis», il n’a cessé de l’accompagner, de le perfectionner à travers sa participation aux nombreuses réformes qui l’ont émaillé ou d’en dessiner les contours lors de son passage au sein des différentes juridictions de jugement jusqu’à la troisième chambre civile de la Cour de cassation ou dans des commentaires tant doctrinaux que jurisprudentiels dont la pertinence est indiscutable.
Il nous est apparu avec évidence aux Informations Rapides de la Copropriété de rendre un hommage appuyé à la fois à la personne et à son œuvre et de pouvoir lui témoigner notre attachement à ses contributions et à sa fidélité à notre revue.
C’est la raison pour laquelle nous avons sollicité des spécialistes de la copropriété, qui fréquentent depuis longtemps Pierre Capoulade, de nous parler de leurs rapports avec cet éminent juriste. Tous ont répondu présents. Qu’ils en soient vivement remerciés.
Ainsi, maître Jean-Robert Bouyeure a évoqué les liens qu’il entretient avec Pierre Capoulade, notamment en tant qu’avocat mais aussi à la Chancellerie.
Le professeur Hugues Périnet-Marquet nous a fait part de son expérience importante au sein de la Commission relative à la copropriété présidée par Pierre Capoulade.
Monsieur Oliver Safar a été non seulement l’élève de Pierre Capoulade mais il est désormais syndic de copropriété. Il nous livre une intéressante vision de l’apport du conseiller dans le cadre de la pratique de cette matière riche et complexe.
Enfin, maître Patrice Lebatteux, président honoraire de la Chambre nationale des experts en copropriété, nous a livré les enseignements et l’apport de Pierre Capoulade à la compréhension du régime de 1965 lors des travaux organisés sous l’égide de la CNEC.
Je souhaiterais ajouter à ce que le lecteur pourra lire dans les développements qui vont suivre que j’ai la chance de rencontrer Pierre Capoulade régulièrement et de pouvoir m’entretenir avec lui tout aussi bien des difficultés de l’application d’un régime d’une extrême densité que des évolutions inévitables tant le thème est proche des préoccupations quotidiennes de nombreux Français. Sa disponibilité, sa gentillesse et la pertinence de ses propos sont pour moi une source continue d’inspiration.
En tant qu’universitaire, je ne puis rester insensible à la qualité de ses écrits comme de ses interventions orales. Outre une carrière aboutie au sein de la magistrature, le conseiller Capoulade est aussi un enseignant remarquable, capable d’expliciter les arcanes de la copropriété d’une manière juste et accessible. De ses écrits, innombrables, je ne citerai que sa participation à l’ouvrage «La copropriété» aux éditions Dalloz qui reste l’un des livres de référence pour les chercheurs comme les praticiens qui tentent de comprendre les subtilités d’un droit au carrefour de tant de considérations.
C’est donc avec un immense plaisir que nous dédions le numéro 578 des Informations Rapides de la Copropriété à celui sans qui la copropriété ne serait pas ce qu’elle est aujourd’hui : Monsieur Pierre Capoulade.
Jean-Marc ROUX
Rédacteur en chef des Informations Rapides de la Copropriété
Photo : «Outre une carrière aboutie au sein de la magistrature, le conseiller Capoulade est aussi un enseignant remarquable».Crédit Guillaume HECHT
«Nul n’ignore ce que l’élaboration de la loi de 1965 doit au président Capoulade»
Cela fait maintenant près de 10 ans que l’auteur de ces lignes est membre de la Commission de la copropriété où il a succédé au regretté Claude Giverdon. A raison de dix réunions de trois heures par an, en moyenne, il a donc eu l’occasion de côtoyer pendant près de 300 heures le Président Capoulade, dans cette fonction, et de constater que les années qui passent ne paraissent pas avoir de prises sur lui. Il dirige, en effet, aujourd’hui comme hier, avec la même autorité, la même précision, les réunions qui se succèdent.
Le rôle de la Commission est à la fois clair et ambigu. Elle est chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l’application de la loi de 1965, de rechercher les solutions, notamment conventionnelles propres à les aplanir et de proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives et règlementaires qui s’avèreraient nécessaires. Elle ne fait donc pas la loi, mais la suggère. Elle ne tranche pas de litiges, ne prend pas de décisions, mais émet des recommandations. Le président Capoulade est trop respectueux des textes pour conférer à la Commission un rôle que ceux-ci n’auraient pas prévu pour elle. Toute son habileté consiste donc à faire de la Commission un lieu consultatif d’influence. Pour cela il n’hésite pas à susciter des réflexions, à solliciter les problématiques nouvelles de la copropriété, à saisir, auprès des membres, les difficultés concrètes qui, au fil du temps, apparaissent pour essayer de leur trouver une solution législative ou réglementaire. La loi de 1965 doit s’adapter, se transformer sans cesse pour ne pas vieillir. Le président Capoulade sait écouter les demandes qui lui sont faites à ce propos et sait lui-même les susciter si cela est nécessaire. Dès lors, la liste des modifications législatives dont l’origine officielle est un projet ou une proposition de loi mais dont la réflexion initiale est le fruit de la Commission de la copropriété est impressionnante.
Lorsqu’elle n’est pas à l’initiative de la réglementation, la Commission en est fréquemment le vérificateur scrupuleux, mais quelquefois impuissant. La loi est une affaire de spécialiste et la copropriété n’échappe pas à cette règle. Lorsque les textes la concernant sont faits par les personnes compétentes du ministère de la Justice ou de celui chargé de l’équipement et de l’environnement, la Commission peut se contenter d’améliorations secondaires, souvent de pure forme. Mais de plus en plus de propositions de textes proviennent d’autres bureaux ou services que ceux chargés de la copropriété, voire d’autres ministères. La parfaite connaissance de la loi de 1965 n’est alors pas toujours au rendez-vous, loin s’en faut. Le président de la Commission de la copropriété s’en désole et tente, avec tous les membres de la Commission, d’améliorer le texte, voire de le réécrire entièrement. Cette démarche est souvent couronnée d’un succès dû, en grande partie, à l’opiniâtreté du président Capoulade. Dans d’autres cas, malheureusement, des raisons politiques ou techniques, obscures mais impératives, conduisent à la promulgation de textes imparfaits qui méconnaissent totalement les propositions d’amélioration qui ont été suggérées. Cela ne peut que désoler tous les membres de la Commission et son président en premier. Mais le pire est sans doute de constater que, dans un certain nombre d’hypothèses, la Commission n’est même pas consultée et découvre une loi votée ou un règlement promulgué sans que son avis n’ait été recueilli. Peut-être, dans certains cas, le risque anticipé d’un avis négatif a-t-il justifié le contournement opéré. Cela n’entame que temporairement la sérénité du président qui en a vu d’autre au cours d’une carrière bien remplie, même s’il regrette le temps où les procédures législatives étaient plus rationnelles.
Le respect de la pluralité
Dans le fonctionnement interne de la Commission relative à la copropriété, tous ses membres pourront reconnaître au président son respect de la pluralité. Toutes les interventions sont bienvenues pourvu qu’elles soient successives. Sur des questions controversées, et il y en a, monsieur Capoulade fait donc toujours un tour de table en recueillant l’avis de tous les membres de la Commission. En bon démocrate, il n’hésite pas, s’il sent que la discussion ne conduit pas au consensus, à organiser un vote et à en respecter le résultat, même s’il se trouve dans la minorité. S’il a des convictions fermes et des opinions parfois tranchées, il ne les impose pas. Au fil des ans et des réunions, une ambiance conviviale s’est donc instaurée entre tous les membres de la Commission et s’il y a parfois des débats vifs, des désaccords profonds, les débats, sous sa présidence, restent toujours courtois. Pourtant les risques d’affrontement auraient pu être importants entre des personnes ou des représentants d’organismes aux intérêts parfois divergents.
Nul n’ignore ce que l’élaboration de la loi de 1965 doit au président Capoulade et tous reconnaissent l’importance de son rôle à la troisième chambre civile [de la Cour de cassation, ndlr] pour interpréter cette loi. La présidence de la Commission de la copropriété lui permet de continuer à façonner le droit de la copropriété auquel il s’est totalement dévoué et que, dans une certaine mesure, il personnifie. Elle permet d’envisager, avec sérénité, les évolutions futures. L’idée même d’une Commission de suivi d’un secteur du droit est manifestement excellente et donne toute sa mesure lorsque celui qui l’anime, a été et reste aussi investi dans l’élaboration et l’application de cette législation.
Tous les membres de la Commission de la copropriété ne peuvent donc qu’être reconnaissant au président Capoulade de l’ampleur du travail qu’il a accompli et qu’il réalisera encore.
Hugues PERINET-MARQUET
Professeur à l’Université Panthéon-Assas (Paris II)
Membre de la Commission relative à la copropriété
Directeur de la revue Construction Urbanisme
Photo : Crédit DR
Une force de caractère
J’ai fait la connaissance de monsieur Capoulade en 1977 ou 1978. Je siégeais alors à la Chancellerie dans une commission dont il assurait la présidence et qui avait pour mission d’établir une réflexion sur les sociétés à jouissance partagée dans le temps (ce que l’on appelait à l’époque la “multipropriété“). J’ai été immédiatement frappé par quatre des caractéristiques essentielles de sa personnalité : son extrême courtoisie et sa grande faculté d’écoute, la rigueur de sa pensée et de ses raisonnements, l’immensité de ses connaissances et la force de son caractère.
Depuis lors, j’ai eu l’occasion de l’approcher à de multiples reprises soit comme avocat lorsque je plaidais devant lui, soit dans le cadre de colloques et séminaires ou encore de rencontres professionnelles, soit enfin dans le cadre de notre collaboration à la revue Administrer. J’ai toujours ressenti la même admiration pour ces qualités fondamentales.
Quand je vise son extrême courtoisie, je dirais que, selon les circonstances, il s’agit d’une approche des autres exceptionnellement chaleureuse et enrichissante.
J’ajoute que monsieur Capoulade a un sens très poussé de la pédagogie. A ses côtés, j’ai beaucoup appris et me sens, un peu grâce à lui, en état de formation permanente.
Monsieur Capoulade est également un excellent orateur. Je me souviens de colloques où le professeur Giverdon et lui-même se livraient avec brio à un numéro de duettistes où la qualité de la forme et de la présentation le disputait à celle, incomparable, du fond de leur propos.
Je suis heureux que l’occasion me soit ainsi offerte d’exprimer à monsieur Capoulade mes sentiments d’admiration, de gratitude et d’amitié sincère.
Jean-Robert BOUYEURE
Avocat honoraire. Rédacteur en chef de la revue Administrer
Photo : Crédit DR
L’un des meilleurs professeurs de cette matière difficile à cerner
C’est avec une certaine émotion que je m’adresse à vous, aujourd’hui. Me demander d’intervenir pour retracer les relations des syndics, des experts judiciaires, spécialistes en copropriété avec monsieur Capoulade revêt un caractère exceptionnel, et «révolutionnaire». Nous avons eu le plaisir de fêter ensemble notre passion commune pour la copropriété, lors du quarantenaire de la loi du 10 juillet 1965, au congrès de la CNEC (Chambre nationale des experts en copropriété), en 2005 ; il y a déjà 7 années. Cette réunion a été pour moi, comme pour nous tous, une réunion extraordinaire, avec la présence du Garde des Sceaux de l’époque monsieur Jean Foyer, ainsi que celle du rédacteur de cette loi et son décret, monsieur Pierre Capoulade, lui-même.
Extraordinaire, tout d’abord, parce que nous avons vécu plus de quarante années avec un statut propre à la copropriété, qui a été copié et reproduit dans d’autres droits, qui a su s’adapter à l’évolution de nos habitudes. Pas toujours à la bonne vitesse selon les syndics. Peut être trop rapidement pour d’autres. Mais ce statut va être (ou il est déjà) le moteur de notre futur développement, de notre volonté de donner plus de services à nos copropriétaires, même s’ils ne sont juridiquement pas nos clients mais aussi et surtout de renforcer notre travail en équipe et les liens entre praticiens de la copropriété, rédacteurs et magistrats. Etre en copropriété, c’est créer et entretenir «un lien avec». C’est renouer avec l’idée de groupe, de famille et d’entraide, d’intérêt collectif de la copropriété, supérieur à la somme des intérêts privatifs opposés. Le talent de monsieur Capoulade a été d’écouter les positions des uns et des autres ; mais aussi et surtout de faire avancer le droit de la copropriété sans révolutions, mais par touches évolutives constantes. Vivre la copropriété, c’est aussi utiliser de nouvelles méthodes, de nouveaux outils, de nouveaux moyens de communication. L’informatique a révolutionné nos métiers ; l’internet est présent ; le courriel est notre nouveau moyen de communication. Certains ont intégré plus rapidement les changements informatiques ou ont mieux compris les nouveaux outils et leur gestion originale. Notre activité, la copropriété, c’est aller de l’avant, d’avancer mais d’avancer ensemble, en équipe.
Extraordinaire mais aussi révolutionnaire.
Oui, c’est révolutionnaire. Mais, en France, tout changement est révolutionnaire. Cette révolution doit nous conduire vers l’avant, vers le développement, et la maîtrise de nos métiers et de nos outils, de notre matière qui est la copropriété. Cette volonté n’a jamais cessé d’animer les cours et présentations dispensés par monsieur Capoulade. Depuis ses cours donnés à l’ICH [l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, ndlr], ses interventions sur les actualités jurisprudentielles, et ses explications sur les revirements de cette même jurisprudence, monsieur Pierre Capoulade est pour moi l’un des meilleurs professeurs de cette matière, difficile à comprendre, à cerner. La rédaction des textes règlementaires est toujours un défi, que relève monsieur Capoulade. Sa devise, c’est de donner toujours et encore de «la qualité à notre travail» et de le faire toujours avec passion. Et tout ceci passe par la R «évolution». Et dans la R évolution, c’est le R de RELATION, de lien social fondement de la copropriété que nous devons mettre en avant.
Nous sommes tous au cœur de ce lien social : avocats, syndics, magistrats, experts, professeurs. Tout ceci passe par le maître mot de QUALITE. Il faut penser et inventer le futur de la copropriété, sans le révolutionner. Extraordinaire aussi, parce que l’histoire de la copropriété est extraordinaire. Quel statut juridique peut avoir le privilège de fêter plus de 45 ans d’existence ?
Quel groupe d’individus peut-il prétendre se perpétuer au travers autant de générations de syndics, d’avocats, d’experts en copropriété que le notre ?
C’est à nous de faire vivre notre statut de la copropriété, notre métier, avec la modernité que préconisait déjà mon professeur, Monsieur Pierre Capoulade.
Olivier SAFAR
Syndic de copropriété
Photo : Crédit Guillaume HECHT
«Le premier des membres de la Curie ... et le curé de campagne»
Les experts judiciaires sont depuis fort longtemps désignés dans des litiges touchant à la copropriété. Mais, avant 1965, leurs missions étaient relativement simples : telles que l’examen des conséquences des dégâts des eaux en copropriété ou le contrôle de la comptabilité des syndics. Les missions de ces experts vont être considérablement diversifiées et devenir beaucoup plus lourdes avec la publication de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, la loi du 10 juillet 1965 est extraordinairement riche et complexe tant en ce qui concerne ses principes mêmes qu’en ce qui concerne son formalisme, sans rien sacrifier des principes généraux du droit des obligations.
Pour bien comprendre la loi de 1965 les experts judiciaires vont solliciter de ses acteurs principaux des informations et des explications. C’est ainsi qu’à l’initiative de Lucien Arnaud, ingénieur civil, de Marcel Morand, HEC, de Peynet, architecte, sera créée la Chambre nationale des experts en copropriété.
Effectivement, la Chambre nationale des experts en copropriété suscitera l’intérêt des plus hautes autorités : de Jean Foyer, le père de la loi de 1965, du conseiller à la Cour de cassation Jean Guillot, de M. Paucot, avocat général à la Cour de cassation ... ainsi que des auteurs les plus éminents tels madame Kischinewsky-Broquisse, le professeur Giverdon ou encore Daniel Sizaire… Dès cette époque également M. Capoulade, alors directeur du Bureau du droit immobilier de la Chancellerie et le principal rédacteur de la loi de 1965, acceptera d’apporter son concours aux manifestations de la Chambre.
Ce concours sera de plus en plus actif, notamment sous la présidence de Me Bernard Boussageon, qu’il retrouve régulièrement aux séances de la Commission relative à la copropriété : sans avoir dirigé la Chambre nationale des experts en copropriété, M. Capoulade n’en deviendra pas moins le principal acteur de ses manifestations, non seulement en y faisant de remarquables exposés mais également en acceptant de présider nombre de réunions. M. Capoulade ne contrôle pas seulement le temps de parole des orateurs, mais après chaque intervention, il rebondit sur les points essentiels qui ont été traités et amène les auditeurs à poser, voire même à se poser, les bonnes questions.
M. Capoulade nous a également rappelé un point essentiel : il n’existe pas de synonyme dans la langue juridique. En sorte que pour être bien compris, il convient d’utiliser le terme même de la loi et d’éviter toute paraphrase.
Egalement, et bien avant que cela devienne une mode, M. Capoulade nous a appris à lire correctement un arrêt de la Cour de cassation : par exemple ce rappel constant, que la Cour de cassation ne répond que dans la limite des questions qui lui sont posées (le «moyen», rien que le «moyen») ou encore cette remise en cause de l’idée reçue selon laquelle un arrêt de cassation aurait nécessairement plus de portée qu’un arrêt confirmatif, alors qu’il ne faut pas négliger l’approbation chaleureuse des juges suprêmes qui se traduit par l’emploi d’expressions telles qu’à “bon droit”, “la cour a justement...” ou encore “la cour à fait une exacte application du droit”.
Certes, les praticiens de la CNEC ne sont pas toujours totalement séduits par certaines positions de la Cour de cassation défendues par M. Capoulade, les trouvant parfois trop abruptes : il en est ainsi du déni de toute valeur contractuelle à l’état descriptif de division, seul document pourtant, qui définisse avec précision l’étendue des parties communes et des parties privatives.
De même, nous regrettons parfois la rigidité du formalisme de la loi et plus encore du décret sur certains points et nous souhaiterions que le juge puisse appliquer la loi avec plus de souplesse notamment pour éviter l’annulation d’actes ou de décisions ne respectant pas scrupuleusement la règle sans que cet irrespect ait compromis les intérêts du copropriétaire plaignant.
Parfois même, M. Capoulade peut paraître bien sévère, lorsqu’il reprend certains intervenants ayant usé d’une expression juridiquement inadéquate. Mais il convient de ne pas oublier que le président Capoulade est également un enseignant ayant porté l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction et à l’Habitat (ICH) sur les fonts baptismaux aux côtés du professeur Liet-Vaux et les enseignants savent bien qu’une idée fausse a la vie longue, si on ne l’étouffe pas dès sa naissance. Mais quelque soit le fond de sa pensée, Monsieur Capoulade l’exprime systématiquement avec courtoisie et avec le sourire.
Certaines réunions de la CNEC ont été un festival pour l’esprit : je pense notamment à son intervention avec le Professeur Giverdon au congrès d’Angers au cours de laquelle ces deux auteurs d’un traité unique s’étaient opposés sur l’interprétation de plusieurs arrêts de cassation, nous apprenant de la sorte qu’une même ligne éditoriale n’impliquait pas une pensée unique.
Pour autant, l’entente entre les deux hommes était parfaite, comme j’ai pu le constater lors d’un déplacement en Guadeloupe auquel j’avais été associé. Ce voyage s’était fait dans le cadre d’une formation pour l’ICH. J’en ai conservé un souvenir s’apparentant à la hiérarchie ecclésiastique : il y avait le pape de la Copropriété, le premier des membres de la Curie ... et le curé de campagne. Ce sentiment s’est imposé lorsqu’à la suite de nos interventions, les élèves me réservaient toutes leurs questions, n’osant s’adresser directement ni à Monsieur Capoulade ni au professeur Giverdon !
Aujourd’hui, la CNEC, sans négliger l’aspect technique du travail de ses adhérents se veut un lieu de réflexion multidisciplinaire sur toutes les questions juridiques touchant à la copropriété et par ricochet sur un ensemble de problèmes de société : c’est ainsi qu’elle consacrera son prochain congrès au thème des libertés en copropriété.
La CNEC bénéficie d’un intérêt renouvelé dans le milieu des praticiens de la copropriété qu’elle doit à la qualité et au sérieux de ses travaux. Elle est considérée comme un laboratoire d’idées susceptible de mettre en perspective les interrogations des professionnels et parfois de suggérer des solutions juridiquement pertinentes. C’est en grande partie au président Capoulade qu’elle doit cette renommée flatteuse.
Patrice LEBATTEUX
Avocat à la Cour
Président honoraire de la CNEC
Photo : Crédit Guillaume HECHT
