5.2. – Sur l’état descriptif de division en volumes et l’état descriptif de division en copropriété
Considérant que la division en volumes ou la division en lots de copropriété d’un immeuble, doit faire l’objet d’un état descriptif de division publié obligatoirement au fichier immobilier et soumis comme tel aux règles de la publicité foncière ;
- que dans ces deux hypothèses, ces règles sont précisées par les articles 7 du décret no 5522 du 4 janvier 1955 et 71 et 76 du décret no 55-1350 du 14 octobre 1955, qui réglementent la matière pour les immeubles divisés en fractions : soit en volumes, soit par lots de copropriété ;
- que l’identification de la fraction d’un immeuble permet d’individualiser des parties d’immeuble sur lesquelles peuvent s’exercer des droits de nature très diverses, tels que le droit de propriété, qu’il s’agisse de volumes ou de copropriété, ou encore d’une hypothèque cantonnée sur cette fraction d’immeuble ;
- qu’ainsi, constitue une fraction d’immeubles au sens de l’article 7 susvisé :
chaque local, pour les bâtiments soumis au statut de la copropriété, chaque volume, pour les immeubles soumis à une division volumétrique ;
Considérant que la division volumétrique réalise une division primaire en fractions d’immeubles, au sens de l’article 7 susvisé, dont la désignation doit être établie conformément à un état descriptif de division conforme aux conditions fixées par les textes précités sur la publicité foncière, savoir :
- chaque volume doit recevoir un numéro d’ordre, les volumes faisant l’objet d’un numérotage continu,
- chaque volume doit posséder pour son identification, son adresse topographique, son numéro de volume et, éventuellement, la nature de son affectation ;
- que le numérotage doit être en cohérence avec le caractère de division primaire en volumes de l’ensemble immobilier complexe, par rapport aux divisions secondaires en copropriété de l’un ou de l’autre des volumes de la division primaire ;
- que dans ce cas, la division volumétrique doit, en effet, préexister à toute division en copropriété ;
LA COMMISSION rappelle qu’il convient, afin d’éviter toute confusion, de réserver impérativement la dénomination de volumes pour les fractions résultant d’un état descriptif de division volumétrique et de lots pour les divisions en copropriété.
- qu’ainsi, les volumes sont numérotés :
volume 1,
volume 2
avec un numérotage continu dans une série unique à partir de l’unité et interdiction de reprendre des numéros précédemment utilisés en cas de suppression ou modification de l’état descriptif de division volumétrique ;
- et que la division secondaire en copropriété opérée du volume 1 devient :
- volume 1
lot 1...
lot 2...
lot 3...
lot 4...
- que dans ce schéma de désignation, la règle de numérotage se trouve ainsi respectée dans chaque catégorie d’état descriptif et permet d’éviter des confusions de numérotage entre les volumes et les lots de copropriété issus de la division d’immeubles ;
- qu’en ce qui concerne les lots de copropriété, il faut noter une seule exception au numérotage continu à partir de l’unité elle concerne les immeubles en copropriété comprenant plusieurs bâtiments ; qu’il est admis que des solutions de continuité peuvent exister entre les numéros attribués aux lots des différents bâtiments ou corps de bâtiments, à la condition, cependant, que le numérotage commence toujours au numéro 1 : le rédacteur de l’état descriptif peut affecter des séries de numéros à chaque bâtiment en laissant entre chaque série des numéros inutilisés en prévision des besoins futurs qu’il est seul en mesure d’apprécier ; qu’ainsi, lorsque les lots d’un premier bâtiment sont numérotés de 1 à 49, les lots du deuxième peuvent être numérotés de 100 à 149, ceux du troisième de 200 à 249 ;
- que lorsque le volume est l’assiette d’un état descriptif de division en copropriété, l’état descriptif de division volumétrique doit être publié préalablement à l’état descriptif de division en copropriété ;
- que, dans tous les cas, qu’il s’agisse d’une division volumétrique ou d’une division en copropriété, celle-ci est résumée dans un tableau incorporé à l’acte et reproduit au fichier immobilier : « le tableau récapitulatif de l’état descriptif de division ».
