5.1. – Sur la division
• Considérant que la loi du 10 s comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (art. 1er, al. 1er) et qu’elle s’applique à titre supplétif à un ensemble immobilier qui outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ;
• Considérant que l’utilisation de l’espace, tant en élévation, qu’en tréfonds, a conduit la pratique :
-à imaginer de superposer, et/ou d’imbriquer à l’intérieur d’un ensemble immobilier dit « complexes », des locaux ou ouvrages soumis à des régimes juridiques différents (par exemple coexistence du domaine public et du domaine privé) et destinés généralement à recevoir des affectations diverses,
-à fonder la technique de réalisation et de gestion de ces ensembles immobiliers complexes, sur une organisation en volumes dite « division volumétrique » ;
LA COMMISSION, compte tenu de l’absence de structure légale de la division volumétrique rappelle :
- que la division volumétrique ne doit donner naissance à aucune partie commune étant une exigence dans ce type d’organisation à la différence de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui implique l’existence de parties communes et qui, dans le silence ou la contradiction des titres, présume parties communes le sol, le gros œuvre des bâtiments et l’ensemble des équipements communs ;
- qu’avant de recourir à la division volu volumétrique complexe, il convient d’établir et de justifier très clairement dans le document constitutif de l’ensemble immobilier complexe que la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas ;
- que dans la division volumétrique, le droit de propriété s’exerce non sur le sol, mais sur un volume défini selon des cotes planimétriques et altimétriques ;
- que ce volume identifié par des coordonnées immuables est un immeuble par nature, lequel fait l’objet d’une appropriation et peut être cédé, hypothéqué, grevé de servitudes, donné à bail à construction ;
- que chaque volume constitue ainsi une propriété distincte, lequel peut, le cas échéant, inclure une copropriété ;
- que dans cette hypothèse, deux divisions sont réalisées :
- une division primaire : la division en volumes de l’ensemble immobilier complexe, édifié ou à édifier sur une ou plusieurs parcelles cadastrales,
- une division secondaire, assiette foncière de la copropriété, est remplacée par celle de volume immobilier ;
- que chacune de ces divisions doit faire l’objet d’un état descriptif, lequel permet d’identifier les différents volumes s’agissant d’une division volumétrique ou les différents lots s’agissant d’une division en copropriété.
