III.- La méthodologie de la mise en conformité du règlement de copropriété
1.- Le délai de la mise en conformité du règlement de copropriété
En vertu de l’article 209 II de la loi ELAN, le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de ladite loi. Les règlements de copropriété doivent donc être mis en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, au plus tard, le 23 novembre 2021.
En conséquence, l’assemblée générale doit avoir approuvé le modificatif du règlement de copropriété avant cette date.
En revanche, le texte de l’article 209 II de la loi ELAN ne semble pas imposer une publication du modificatif avant cette date.
2.- Les modalités de la mise en conformité du règlement de copropriété
2.1. Préconisations au syndic
L’approbation par l’assemblée générale du modificatif du règlement de copropriété suppose, au préalable :
• De procéder à une analyse des documents de la copropriété, afin d’identifier les règlements de copropriété qui doivent être mis en conformité. À cette fin, pour éviter de réunir une assemblée générale préalable, le syndic peut proposer au conseil syndical de solliciter «un professionnel de la spécialité», dans les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
• D’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée avant l’expiration du délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
2.2. Préconisations au rédacteur de la mise en conformité du règlement de copropriété
Le rapport réalisé par le «professionnel de la spécialité» devra distinguer clairement les mises en conformité rendues obligatoires par l’article 209 II de la loi ELAN, des adaptations «optionnelles» pouvant être proposées à l’assemblée.
2.3. Préconisations aux copropriétaires
En vertu de l’article 209 II de la loi ELAN, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de mettre en conformité le règlement de copropriété. L’assemblée générale ne peut rejeter, sans engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, une mise en conformité, dès lors qu’elle répond aux exigences de l’article 209 II de la loi ELAN.
La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Compte tenu de la modification, postérieure à la loi ELAN, de l’article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il apparaît pouvoir être compris qu’il s’agit de «la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance».
3.- La sanction de l’absence de mise en conformité
Si aucune sanction spécifique n’est prévue par l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’absence de mise en conformité des droits de jouissance privative dans le délai imparti les fragilisera (risque d’inexistence, de réputé non écrit, etc.).
Au surplus, il est établi que des actions en responsabilité peuvent naître de l’inapplication, par le syndic ou par le syndicat des copropriétaires, de l’article 209 II de la loi ELAN, pour autant qu’un préjudice soit caractérisé. D’ores et déjà, ce préjudice peut se matérialiser par la perte de chance de vendre un bien ou de réaliser certaines opérations, ou en raison des coûts exposés en vain par certains copropriétaires en vue d’obtenir une mise en conformité, et ce, indépendamment de ce que les tribunaux pourraient décider sur la portée de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
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