II.- Les hypothèses de mise en conformité du règlement de copropriété
1.- L’existence de la partie commune à jouissance privative est expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.
Dans cette hypothèse, aucune mise en conformité du règlement de copropriété n’est nécessaire en application de l’article 209 II de la loi ELAN. Le règlement de copropriété est d’ores et déjà conforme à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
2.- L’état descriptif de division comporte des lots qui comprennent des parties privatives auxquelles il est attaché un droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble. Par ailleurs, le règlement contient une clause aux termes de laquelle les titulaires de droit de jouissance privative supportent certaines charges.
L’on peut s’interroger sur le point de savoir si cette clause relative aux charges répond à l’exigence d’une mention expresse prévue par l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
Par précaution, il est recommandé d’identifier la partie commune à jouissance privative dans le règlement de copropriété. Cette mention peut prendre la forme d’un paragraphe «parties communes à jouissance privative» s’ajoutant aux paragraphes «parties communes» et «parties privatives».
3.- L’état descriptif de division comporte des lots qui comprennent des parties privatives auxquelles il est attaché un droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble (sans aucune mention dans le règlement de copropriété).
Par exemple, l’état descriptif de division mentionne dans la description du lot, des parties privatives avec un droit de jouissance privative sur une partie commune : un jardin, une terrasse, un balcon, un W.C., etc. En revanche, aucune mention ne figure dans le règlement de copropriété.
Dans cette hypothèse, la mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété par une mention expresse. Cette mention peut prendre la forme d’un paragraphe «parties communes à jouissance privative» s’ajoutant aux paragraphes «parties communes» et «parties privatives».
4.- Les parties communes à jouissance privative sont mentionnées dans un autre document que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.
Cette mention peut résulter notamment :
- d’une résolution d’assemblée générale qui n’a pas donné lieu à une modification du règlement de copropriété, soit que le procès-verbal n’ait jamais été publié, soit qu’il ait été publié sous la forme d’un dépôt de pièce ;
- d’un autre acte, tel un acte de partage.
Dans ces hypothèses, la mise en conformité s’impose, afin d’intégrer dans le règlement de copropriété la mention expresse des parties communes à jouissance privative. Cette mention peut prendre la forme d’un paragraphe «parties communes à jouissance privative» qui s’ajoute aux paragraphes «parties communes» et «parties privatives».
Point de vigilance : Lorsqu’aucune publication n’a été effectuée au service de publicité foncière, se pose avant toute mise en conformité un problème d’opposabilité aux tiers. S’agissant, par exemple, d’une décision d’assemblée générale figurant dans un procès-verbal non publié, cette décision n’est pas opposable aux copropriétaires ayant acquis leur lot postérieurement à la décision, sauf s’ils ont explicitement adhéré, dans leur acte, à la décision de l’assemblée.
A défaut d’opposabilité de la décision à tous les copropriétaires, il n’est pas possible de réaliser une simple mise en conformité du règlement de copropriété ; il est nécessaire de confirmer la décision en assemblée générale à la majorité requise, laquelle pourrait être a minima celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s’il s’agit de créer des parties communes à jouissance privative.
L’absence de confirmation de la part de l’assemblée générale (défaut de majorité, refus), pourrait engager la responsabilité du syndicat ou être contestée sur le fondement d’une atteinte aux droits acquis ou d’un abus de majorité.
5.- Le droit de jouissance privative figure uniquement dans les plans, annexés au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division.
Aucun document (état descriptif de division, règlement de copropriété, etc.) ne mentionne l’existence du droit de jouissance privative.
Pourtant, par une identification graphique (couleur, numéros, flèches etc.), il résulte des plans annexés au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division qu’un droit de jouissance privative sur une partie de l’immeuble (par ex., balcon, portion de couloir, etc.) est attaché au lot.
Dans cette hypothèse, la mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété par leur mention expresse, en précisant sous quelle forme ces parties communes à jouissance privative sont identifiées sur le plan. Cette mention peut prendre la forme d’un paragraphe «parties communes à jouissance privative» qui s’ajoute aux paragraphes «parties communes» et «parties privatives».
Remarque : Il est fréquent que le syndic ne détienne pas ces plans annexés au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division. Il doit alors être pris contact avec le notaire dépositaire du règlement de copropriété.
6.- Le droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble a été acquis par prescription.
Dès lors qu’il est démontré que le droit de jouissance privative a été préalablement acquis par prescription en application de l’article 2261 du Code civil (et constatée par acte de notoriété, décision d’assemblée générale, décision judiciaire), la mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété par leur mention expresse.
Cette mention peut prendre la forme d’un paragraphe «parties communes à jouissance privative» s’ajoutant aux paragraphes «parties communes» et «parties privatives» du règlement de copropriété.
7.- L’état descriptif de division mentionne, comme constituant la partie privative d’un lot, un droit de jouissance privative, sans autre mention dans le règlement de copropriété.
Ces lots sont usuellement décrits comme exclusivement constitués d’un droit de jouissance («privatif», «exclusif», etc.), par exemple, le «droit de jouissance sur un emplacement de stationnement (ou d’un parking)», ou «la jouissance exclusive d’un jardin», etc.
Ainsi décrits, ils ne semblent pas réguliers au regard de l’article 6-3, alinéa 2, qui dispose que «le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot».
Pour autant, littéralement l’article 209 II de la loi ELAN ne prend pas expressément cette situation en considération, en ce qu’il ne vise que la mention expresse dans le règlement de copropriété des parties communes à jouissance privative.
Eu égard aux conséquences possibles qu’une telle situation pourrait engendrer, il convient donc d’envisager sa régularisation au regard de l’article 6-3, alinéa 2.
