I.- Le champ d’application de la mise en conformité au regard de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 209 II de la loi ELAN impose de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que «l’existence des parties communes […] à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété».
La «mention expresse» s’entend de l’identification de ces parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété. La mise en conformité est nécessaire si la mention des parties communes à jouissance privative figure dans tout autre document que le «règlement de copropriété», étant précisé que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par l’article 3 du décret du 17 mars 1967, distingue le règlement de copropriété de l’état descriptif de division. Ce sont donc deux actes juridiques distincts, même s’ils sont inclus dans le même document.
Rappel.- Les parties communes à jouissance privative sont, ainsi, définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
«Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte».
Il en résulte que :
> Il peut être délicat de distinguer entre une partie commune à jouissance privative et une partie privative définie par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : «sont privatives les parties de bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé». Pour régler cette question, il convient de se reporter au règlement de copropriété qui définit les parties privatives, les parties communes ainsi que les parties communes à jouissance privative qui doivent désormais y être expressément mentionnées.
Par exemple, s’il est fait état d’un «appartement avec terrasse» dans l’état descriptif de division, il est nécessaire de se référer au règlement de copropriété pour déterminer si la terrasse constitue une partie commune ou une partie privative. Si le règlement de copropriété stipule que les terrasses sont parties communes, il faut considérer que le copropriétaire n’est titulaire que d’un droit de jouissance privative sur la terrasse. Il faut procéder à la mise en conformité.
A défaut de toute précision dans le règlement, ce sont les présomptions prévues par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui doivent guider l’interprétation.
> Les parties communes peuvent être des parties communes générales ou spéciales. Bien que le texte dispose que les parties communes à jouissance privative «appartiennent indivisément à tous les copropriétaires», il paraît raisonnable de considérer qu’il vise les parties communes appartenant aux seuls copropriétaires ayant des droits indivis dans les parties communes concernées.
> Le texte vise le droit de «jouissance privative» sur parties communes. Toutefois, dans la pratique, les états descriptifs de division ou règlement de copropriété mentionnent souvent un «droit exclusif de jouissance sur parties communes» ou «une jouissance exclusive», ce qui peut être considéré comme une formule équivalente.
> L’article 209 II de la loi ELAN ne renvoie pas à l’article 6-3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, la constitution de charges spécifiques n’entre pas dans le champ d’application de la mise en conformité au regard de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, concomitamment à la mise en conformité du règlement, le praticien ne peut ignorer que la question des charges ne manquera pas de se poser en application de l’article 6-3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
