- Les associés de la société d’attribution copropriétaire d’un lot exercent également le droit de vote.
L’article 23, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire d’un lot, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes. »
Tous les associés doivent être convoqués aux assemblées générales afin de pouvoir exercer leur droit de vote en disposant d’un nombre de voix correspondant aux lots dont ils ont la jouissance comme tout copropriétaire.
Cette règle met ainsi de côté le principe de la représentation de la personne morale de la société d’attribution pour privilégier l’exercice direct du droit de vote par chaque associé. Elle ne vaut cependant que pour les sociétés d’attribution.
Une société civile immobilière, propriétaire de lots, mais dont les statuts ne prévoient pas l’attribution en jouissance ou en propriété des lots, sera convoquée et exercera son droit de vote par l’intermédiaire de son gérant, représentant légal, sans aucune participation de tous les associés9.
- N’ayant pas la qualité de copropriétaire, le locataire ne peut participer aux assemblées générales et ne peut exercer un quelconque droit de vote.
Une association de locataires peut être créée ; elle doit alors représenter au moins 10 % des locataires ou être affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation créée par l’article 41 de la loi du 23 décembre 1986. A ce titre, elle est convoquée aux assemblées générales par le syndic et peut formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour mais pour autant, les locataires ou leur représentant ne peuvent en aucun cas participer aux votes sur ces questions, en cette qualité. Ils peuvent, cependant, recevoir le mandat d’un copropriétaire mais il s’agit d’un mécanisme distinct qui ne confère évidemment pas le droit de vote.
• Comment s’exerce le droit de vote ?
- Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Les voix qui sont attribuées à chaque copropriétaire sont équivalentes aux tantièmes de propriété afférents à son ou ses lot(s).
D’ordre public, ce principe est intangible. Il en résulte que le règlement de copropriété ne peut stipuler un autre mode de répartition, comme une majorité en nombre de lots10 ou au prorata des tantièmes de charges11.
- Seul le vote exprimé lors de l’assemblée générale est valable : la décision ratifiée par les copropriétaires hors assemblée n’a aucune valeur même prise à l’unanimité.
- Seuls les titulaires du droit de vote doivent en principe participer à l’assemblée générale, s’agissant d’une réunion privée12. La présence de tiers peut toutefois être admise, et peut faire l’objet d’un vote des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le tiers sera le plus souvent un intervenant professionnel, tel qu’un notaire, un avocat, un expert ou encore un maître d’œuvre mais n’interviendra qu’à titre de consultant. La présence d’un tiers, si elle n’a pas fait l’objet d’un vote, n’entraine pas la nullité de l’assemblée13.
- Chaque copropriétaire exerce son droit de vote, mais n’a aucune obligation de vote : sa défaillance éventuelle n’entraîne aucune conséquence, autre que celle de ne pas participer à la vie de sa copropriété et de veiller à la bonne conservation de son patrimoine.
Il exprime son vote lors de l’assemblée générale, soit à main levée, soit par écrit, à condition toutefois que les copropriétaires présents ou représentés aient décidé de cette dernière modalité à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le vote à bulletins secrets est incompatible avec les dispositions de l’article 17, alinéas 2 et 3, du décret du 17 mars 1967 qui imposent que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour le résultat du vote et que le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés ou abstenus à la décision et leur nombre de voix.
9- Cass. 3e civ. 9 novembre 2006 n° 04-13570, Bull. civ. III, n° 217.
10- CA Paris, 23° Ch. B 31 janvier 2002, Loyers et Copr. 2002, Comm. 210.
11- CA Paris, pole 4, 2e Ch., 15 décembre 2010, Adm. Oct. 2011.
12- TGI Paris 25 mai 1988, Rev. Loyers 1989, p. 21.
13- Cass 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-18296.
