Le droit de vote au sens politique du terme est la traduction la plus directe de la citoyenneté. Il engendre l’exercice de la démocratie.
En copropriété, le droit de vote permet l’exercice de la démocratie au sein de la collectivité des copropriétaires.
Par Colette CHAZELLE, Avocat au barreau de Lyon
Le droit de vote au sens politique du terme est la traduction la plus directe de la citoyenneté. Il engendre l’exercice de la démocratie.
La suppression de ce droit n’est possible en droit français qu’au travers de sanctions pénales ou de mesures de protection des majeurs.
En copropriété, le droit de vote permet l’exercice de la démocratie au sein de la collectivité des copropriétaires.
Concilier les impératifs d’un droit fondamental, traduction directe du droit de propriété, et la gestion collective de l’immeuble est l’impératif du législateur qui prévoit des cas de limitation, de réduction, ou de suppression de ce droit.
I.- Le droit de vote : attribut du lot de copropriété
Chaque copropriétaire dispose du droit de vote aux assemblées générales.
L’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. »
Intrinsèquement lié à la qualité de copropriétaire, le droit de vote permet de participer pleinement aux décisions prises par la collectivité des copropriétaires.
Il s’agit d’un droit absolu qui ne peut être retiré à un copropriétaire, ni par le règlement de copropriété par le biais d’une clause qui serait alors illicite1 ni par une éventuelle décision d’assemblée générale, laquelle serait immédiatement frappée de nullité2.
Si un copropriétaire n’est pas convoqué à l’assemblée générale, celle-ci peut être intégralement annulée3, à condition cependant que l’action en contestation des décisions de ladite assemblée soit introduite dans le délai de deux mois à compter de leur notification4, et ce même lorsque le copropriétaire non convoqué était présent à l’assemblée5.
• Qui exerce le droit de vote ?
Chaque copropriétaire doit donc être convoqué pour être en mesure d’exercer son droit de vote.
- Le nouveau copropriétaire
L’acquéreur du lot doit être convoqué, à condition que la notification de la mutation de son lot ait été régulièrement effectuée par le notaire qui a établi l’acte ou par l’avocat qui a obtenu la décision d’adjudication du lot, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.
Dès lors que le lot existe, le copropriétaire doit être convoqué.
Le propriétaire du lot transitoire sera convoqué, de même que le propriétaire du lot qui n’est pas encore livré6.
- Les copropriétaires en situation d’indivision ou de répartition de la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
Ces copropriétaires doivent, par application des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, et à défaut de stipulation dans le règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun, lequel sera désigné, à défaut d’accord, par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
Ce mandat doit être écrit, la jurisprudence n’admettant que rarement le mandat tacite, dans des cas très précis.7
Le mandataire exercera alors, au nom des autres copropriétaires, le droit de vote correspondant aux (X) lot(s).
- Les époux copropriétaires.
Les époux mariés sous le régime de la communauté exercent le droit de vote au nom de la communauté propriétaire du lot ; ils peuvent être présents tous deux à l’assemblée générale, mais ils ne disposeront que d’une voix.
Les époux séparés de biens et indivis sont quant à eux soumis aux dispositions de l’article 1540 du Code civil qui dispose que « quand l’un des époux prend en main la gestion des biens de l’autre, au su de celui-ci et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et de gérance, mais non les actes de disposition. »
Le mandat tacite entre époux séparés de biens et indivis est admis par la jurisprudence.8
1- TGI Paris 23° Ch.B 21 février 2002, RG n° 2001/09167, loyers et copr. juillet 2002, comm. 181.
2- TGI Chambéry 14 novembre 2001, RG n° 1997/02415, loyers et copr. Juillet 2002, comm. 182. ; CA Paris 23ème ch B 2 février 2006. RG n° 05/06801.
3- Cass. 3e civ. 17 juillet 1975, n° 74-11939, JCP 1975 II, 18169.
4- Cass. 3e civ. 12 octobre 2005, n° 04-602, Bull. civ. III, n° 191.
5- Cass. 3e civ. 22 février 1989, Bull. civ. III, n° 47.
6- Cass. 3e civ. 16 mai 2001, n° 99-17617.
7- Cass. 3e civ. 12 mars 1997, Loyers et Copr. comm. 184, Commentaire Vigneron.
8- Cass. 3e Civ. 11 mars 1998, Loyers et Copr. Comm. 133, commentaire Vigneron.
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