Le droit de vote au sens politique du terme est la traduction la plus directe de la citoyenneté. Il engendre l’exercice de la démocratie.
En copropriété, le droit de vote permet l’exercice de la démocratie au sein de la collectivité des copropriétaires.
Par Colette CHAZELLE, Avocat au barreau de Lyon
Le droit de vote au sens politique du terme est la traduction la plus directe de la citoyenneté. Il engendre l’exercice de la démocratie.
La suppression de ce droit n’est possible en droit français qu’au travers de sanctions pénales ou de mesures de protection des majeurs.
En copropriété, le droit de vote permet l’exercice de la démocratie au sein de la collectivité des copropriétaires.
Concilier les impératifs d’un droit fondamental, traduction directe du droit de propriété, et la gestion collective de l’immeuble est l’impératif du législateur qui prévoit des cas de limitation, de réduction, ou de suppression de ce droit.
I.- Le droit de vote : attribut du lot de copropriété
Chaque copropriétaire dispose du droit de vote aux assemblées générales.
L’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. »
Intrinsèquement lié à la qualité de copropriétaire, le droit de vote permet de participer pleinement aux décisions prises par la collectivité des copropriétaires.
Il s’agit d’un droit absolu qui ne peut être retiré à un copropriétaire, ni par le règlement de copropriété par le biais d’une clause qui serait alors illicite1 ni par une éventuelle décision d’assemblée générale, laquelle serait immédiatement frappée de nullité2.
Si un copropriétaire n’est pas convoqué à l’assemblée générale, celle-ci peut être intégralement annulée3, à condition cependant que l’action en contestation des décisions de ladite assemblée soit introduite dans le délai de deux mois à compter de leur notification4, et ce même lorsque le copropriétaire non convoqué était présent à l’assemblée5.
• Qui exerce le droit de vote ?
Chaque copropriétaire doit donc être convoqué pour être en mesure d’exercer son droit de vote.
- Le nouveau copropriétaire
L’acquéreur du lot doit être convoqué, à condition que la notification de la mutation de son lot ait été régulièrement effectuée par le notaire qui a établi l’acte ou par l’avocat qui a obtenu la décision d’adjudication du lot, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.
Dès lors que le lot existe, le copropriétaire doit être convoqué.
Le propriétaire du lot transitoire sera convoqué, de même que le propriétaire du lot qui n’est pas encore livré6.
- Les copropriétaires en situation d’indivision ou de répartition de la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
Ces copropriétaires doivent, par application des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, et à défaut de stipulation dans le règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun, lequel sera désigné, à défaut d’accord, par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
Ce mandat doit être écrit, la jurisprudence n’admettant que rarement le mandat tacite, dans des cas très précis.7
Le mandataire exercera alors, au nom des autres copropriétaires, le droit de vote correspondant aux (X) lot(s).
- Les époux copropriétaires.
Les époux mariés sous le régime de la communauté exercent le droit de vote au nom de la communauté propriétaire du lot ; ils peuvent être présents tous deux à l’assemblée générale, mais ils ne disposeront que d’une voix.
Les époux séparés de biens et indivis sont quant à eux soumis aux dispositions de l’article 1540 du Code civil qui dispose que « quand l’un des époux prend en main la gestion des biens de l’autre, au su de celui-ci et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et de gérance, mais non les actes de disposition. »
Le mandat tacite entre époux séparés de biens et indivis est admis par la jurisprudence.8
1- TGI Paris 23° Ch.B 21 février 2002, RG n° 2001/09167, loyers et copr. juillet 2002, comm. 181.
2- TGI Chambéry 14 novembre 2001, RG n° 1997/02415, loyers et copr. Juillet 2002, comm. 182. ; CA Paris 23ème ch B 2 février 2006. RG n° 05/06801.
3- Cass. 3e civ. 17 juillet 1975, n° 74-11939, JCP 1975 II, 18169.
4- Cass. 3e civ. 12 octobre 2005, n° 04-602, Bull. civ. III, n° 191.
5- Cass. 3e civ. 22 février 1989, Bull. civ. III, n° 47.
6- Cass. 3e civ. 16 mai 2001, n° 99-17617.
7- Cass. 3e civ. 12 mars 1997, Loyers et Copr. comm. 184, Commentaire Vigneron.
8- Cass. 3e Civ. 11 mars 1998, Loyers et Copr. Comm. 133, commentaire Vigneron.
- Les associés de la société d’attribution copropriétaire d’un lot exercent également le droit de vote.
L’article 23, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire d’un lot, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes. »
Tous les associés doivent être convoqués aux assemblées générales afin de pouvoir exercer leur droit de vote en disposant d’un nombre de voix correspondant aux lots dont ils ont la jouissance comme tout copropriétaire.
Cette règle met ainsi de côté le principe de la représentation de la personne morale de la société d’attribution pour privilégier l’exercice direct du droit de vote par chaque associé. Elle ne vaut cependant que pour les sociétés d’attribution.
Une société civile immobilière, propriétaire de lots, mais dont les statuts ne prévoient pas l’attribution en jouissance ou en propriété des lots, sera convoquée et exercera son droit de vote par l’intermédiaire de son gérant, représentant légal, sans aucune participation de tous les associés9.
- N’ayant pas la qualité de copropriétaire, le locataire ne peut participer aux assemblées générales et ne peut exercer un quelconque droit de vote.
Une association de locataires peut être créée ; elle doit alors représenter au moins 10 % des locataires ou être affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation créée par l’article 41 de la loi du 23 décembre 1986. A ce titre, elle est convoquée aux assemblées générales par le syndic et peut formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour mais pour autant, les locataires ou leur représentant ne peuvent en aucun cas participer aux votes sur ces questions, en cette qualité. Ils peuvent, cependant, recevoir le mandat d’un copropriétaire mais il s’agit d’un mécanisme distinct qui ne confère évidemment pas le droit de vote.
• Comment s’exerce le droit de vote ?
- Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Les voix qui sont attribuées à chaque copropriétaire sont équivalentes aux tantièmes de propriété afférents à son ou ses lot(s).
D’ordre public, ce principe est intangible. Il en résulte que le règlement de copropriété ne peut stipuler un autre mode de répartition, comme une majorité en nombre de lots10 ou au prorata des tantièmes de charges11.
- Seul le vote exprimé lors de l’assemblée générale est valable : la décision ratifiée par les copropriétaires hors assemblée n’a aucune valeur même prise à l’unanimité.
- Seuls les titulaires du droit de vote doivent en principe participer à l’assemblée générale, s’agissant d’une réunion privée12. La présence de tiers peut toutefois être admise, et peut faire l’objet d’un vote des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le tiers sera le plus souvent un intervenant professionnel, tel qu’un notaire, un avocat, un expert ou encore un maître d’œuvre mais n’interviendra qu’à titre de consultant. La présence d’un tiers, si elle n’a pas fait l’objet d’un vote, n’entraine pas la nullité de l’assemblée13.
- Chaque copropriétaire exerce son droit de vote, mais n’a aucune obligation de vote : sa défaillance éventuelle n’entraîne aucune conséquence, autre que celle de ne pas participer à la vie de sa copropriété et de veiller à la bonne conservation de son patrimoine.
Il exprime son vote lors de l’assemblée générale, soit à main levée, soit par écrit, à condition toutefois que les copropriétaires présents ou représentés aient décidé de cette dernière modalité à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le vote à bulletins secrets est incompatible avec les dispositions de l’article 17, alinéas 2 et 3, du décret du 17 mars 1967 qui imposent que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour le résultat du vote et que le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés ou abstenus à la décision et leur nombre de voix.
9- Cass. 3e civ. 9 novembre 2006 n° 04-13570, Bull. civ. III, n° 217.
10- CA Paris, 23° Ch. B 31 janvier 2002, Loyers et Copr. 2002, Comm. 210.
11- CA Paris, pole 4, 2e Ch., 15 décembre 2010, Adm. Oct. 2011.
12- TGI Paris 25 mai 1988, Rev. Loyers 1989, p. 21.
13- Cass 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-18296.
II.- Les limites au droit de vote
Seule la loi peut, le cas échéant, priver le copropriétaire de son droit de vote mais dans une situation définie et sous le contrôle du Conseil constitutionnel lequel vérifiera si l’atteinte portée aux droits du copropriétaire est justifiée ou non.
Dans sa décision n° 2014-691DC du 20 mars 2014, rendue à propos de la loi ALUR du 24 mars 2014, le Conseil constitutionnel est venu préciser « qu’il appartient au législateur compétent, en application de l’article 34 de la Constitution, pour fixer des principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d’un immeuble bâti sans porter d’atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires. »
La loi limite ainsi le droit de vote dans certaines circonstances, le plus souvent dans l’intérêt de la collectivité, recherchant l’équilibre entre les droits fondamentaux du copropriétaire et l’intérêt général des copropriétaires.
L’intérêt général peut commander de faciliter la gestion de l’immeuble, de favoriser la démocratie au sein de la collectivité des copropriétaires, ou de donner priorité à l’équilibre financier et économique du syndicat.
• Le droit de vote limité : les assemblées spéciales
L’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Seules les décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi peuvent être prises par cette assemblée spéciale.
Il est fait exception au principe de l’article 22 suivant lequel chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes, le critère de répartition de charges prédomine sur la quote-part de parties communes.
L’assemblée spéciale peut aussi être composée à raison de l’existence de parties communes spéciales à certains copropriétaires, lesquels seront alors seuls à décider, exception faite de certaines situations.
Par exemple, lorsque la vente d’une partie commune spéciale entraîne la création d’un lot disposant à la fois d’une quote-part de parties communes générales et d’une quote-part de parties communes spéciales14, l’ensemble des copropriétaires vote alors sur la résolution.
Enfin, la loi prévoit des cas spécifiques d’assemblées spéciales :
- une assemblée spéciale composée des copropriétaires des lots d’un ou plusieurs bâtiments se réunissant pour décider de la constitution d’un syndicat secondaire (article 27 de la loi du 10 juillet 1965) ou pour décider du retrait du syndicat initial (article 28b) ;
- l’assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever décide de l’aliénation du droit de surélever (article 35, alinéa 2) ;
- l’assemblée spéciale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré décide la reconstruction du bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.
• Le syndicat des copropriétaires n’a pas le droit de vote.
L’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « Le syndicat ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives par lui. »
Les majorités doivent ainsi être calculées sans prendre en compte les tantièmes de copropriété dont le syndicat des copropriétaires disposent, et ce à peine de nullité des résolutions prises.15
• La réduction des voix pour éviter « la main dominante d’un seul copropriétaire ».
Le législateur a voulu éviter l’abus de position dominante au sein de la copropriété et limiter ainsi l’impact des voix d’un copropriétaire qui aurait plus de la moitié des quotes-parts et s’emparerait de l’ensemble des décisions.
Afin de permettre aux autres copropriétaires d’avoir, dans ce cas, un pouvoir décisionnel, la loi du 23 décembre 1986 est venue ajouter à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que « Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
La loi n’a toutefois pas prévu d’analyser si les lots appartiennent indirectement à la même personne pour déterminer si un propriétaire est majoritaire.
Ainsi, seule la situation dans laquelle une personne (physique ou morale) détient à elle seule des quotes-parts supérieures à la moitié, entrainera la réduction de voix de l’article 22, ce qui rend possible toutes formes de fraude en opérant des mutations de lot(s) sur une autre personne, physique ou morale, et dont les liens de parenté ou d’affaires permettent de contrôler les décisions qu’elle prendra.
Dans un tel cas, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’une éventuelle fraude existe afin de faire obstacle au mécanisme légal de réduction des voix du copropriétaire majoritaire.
La jurisprudence a en effet pu déclarer une vente nulle pour fraude ou inopposable aux autres copropriétaires16.
La réduction des votes se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires et s’applique à toutes les majorités.17
Malgré la bonne intention de ce mécanisme, celui-ci peut toutefois présenter des inconvénients.
Dans un immeuble où les copropriétaires ne viennent pas aux assemblées générales ou pratiquent l’abstention de manière très large, le copropriétaire majoritaire peut reprendre avec aisance sa position dominante.
En outre, s’il y a un partage des voix, l’assemblée ne peut prendre des décisions.
La copropriété est alors en situation de blocage et doit avoir recours au juge ou à la procédure de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 si l’absence de décisions est de nature à porter atteinte à la bonne conservation de l’immeuble.
Enfin, en cas de non-respect de la réduction des voix des copropriétaires majoritaires, la jurisprudence est unanime pour annuler les résolutions prises et, au-delà, l’assemblée elle-même si toutes les décisions ont été prises irrégulièrement.
Il est inutile de faire alors valoir que, nonobstant cette irrégularité sur le décompte des voix, la majorité idoine aurait été acquise18 et point n’est besoin de démontrer l’existence d’un grief19.
L’exception à cette réduction des voix est à la faveur des organismes HLM puisque l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que cette réduction ne s’applique pas à l’organisme HLM copropriétaire, même s’il détient plus de la moitié des voix. Cette exception a été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision en date du 11 juillet 2014.
L’article 16 du décret du 17 mars 1967 précise par conséquence que « les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour les voix des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 alinéa 1er du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du 2ème alinéa de l’article 22, modifié de ladite loi sous réserves des dispositions de l’avant-dernier de l’alinéa de l’article 443-15 du Code de la construction et de l’habitation. »
• La suppression du droit de vote d’un copropriétaire dans l’intérêt économique du syndicat
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue ajouter à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’action en référé du syndicat des copropriétaires un dernier alinéa : « si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en Justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d‘un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat la voix de ce copropriétaire n’est pas pris en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »
L’objectif louable du législateur est de faciliter la prise de décision pour autoriser le syndic à agir en vue de procéder à la saisie-immobilière du lot du copropriétaire débiteur, afin de sauvegarder l’équilibre financier de la copropriété en facilitant la procédure d’exécution des jugements pris à son encontre.
Pour autant, cette véritable déchéance du droit de vote est un évènement majeur dans le droit de la copropriété, dans le sens où il prive le copropriétaire de son droit de vote sous forme de sanction du fait de ne pas payer les charges de copropriété.
Il s’agit d’une sanction automatique alors que la déchéance du droit de vote est, en principe, une sanction laissée à l’appréciation d’un magistrat, notamment dans le cadre de la privation des droits civiques en matière pénale.
D’aucuns pourront d’ailleurs s’étonner que ce mécanisme de retrait du droit de vote n’ait pas fait l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel suite au vote de la loi ALUR alors qu’il emporte une véritable privation du droit fondamental d’un copropriétaire. Sans doute, une question prioritaire de constitutionnalité pourrait être déposée à ce sujet.
En tout état de cause, ce mécanisme n’aura d’incidence importante que dans les petites copropriétés où lorsque le syndicat des copropriétaires souffre d’un abstentionnisme très important. Rappelons, en effet, que l’autorisation de saisie sur vente immobilière est votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sur la base des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
La loi prévoit de ne pas prendre en compte la voix du copropriétaire défaillant mais ne précise pas si elle le prive de son droit de contestation de la résolution autorisant la vente sur saisie immobilière de son lot.
• La suspension du droit de vote pour redresser le syndicat
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans le cas où l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.
A l’alinéa 2, il est prévu que le juge confie à cet administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26.
Il en résulte une suspension des pouvoirs décisionnels de tous les copropriétaires sur toutes les décisions prises pour le syndicat, exceptées les décisions relevant de l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965, privant quasiment totalement les copropriétaires de leur droit de vote pendant le temps de la procédure de difficulté prévue par l’article 29-1 de la loi, dont la durée sera d’au moins douze mois.
Compte-tenu des pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire dans ce cas, le copropriétaire se retrouve privé de l’exercice de son droit de vote.
Il est à noter que la loi ALUR du 24 mars 2014 fait désormais obligation au copropriétaire vendeur d’informer le potentiel acquéreur de son lot de l’existence d’une procédure dès l’annonce de la vente : article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le copropriétaire subit alors une suspension de son droit de vote, outre une dévaluation certaine de la valeur vénale de son lot sur le marché immobilier.
Sans doute, faut-il que les copropriétaires aient une clairvoyance suffisante pour envisager les conséquences potentielles d’une situation de difficultés économiques afin éviter d’en arriver à une privation de leurs droits, même temporaire, ce d’autant plus que la suppression du compte bancaire ou postal séparé placent désormais la copropriété dans une situation d’autonomie totale qui, si elle a le mérite incontestable d’une plus grande transparence, la livre à elle-même face à son banquier et ses créanciers en cas d’insuffisance de trésorerie.
14- CA Paris 23e Ch. B, 4 septembre 2008, Adm. mai 2009, p. 49, obs J.-R. Bouyeure.
15- Cass. 3e civ., 21 juin 2006, Bull. civ III, n° 160.
16- Cass. 3e civ. 6 juillet 1982, Adm. avril 1983, p. 39, note Guillot ; Cass. 3e civ. 9 décembre 1986, Gaz. Pal. 7 avril 1987, pan. n° 11.
17- Cass. 2e civ. 2 juillet 2008, n° 07-14619.
18- Cass. 3e civ. 7 octobre 2009, n° 08-17798.
19- CA Paris 23e Ch. B, 7 octobre 2009, Loyers et copr. 2010, comm. 143, Obs. Vigneron.
