Les éléments à étudier
Avec chacune des garanties du contrat, viennent des exclusions qui limitent l’indemnisation en cas de sinistre. Il faut bien les lire avant de souscrire. Par exemple, certaines assurances ne couvrent pas les dommages concernant les plantations si la copropriété est dotée d’espaces verts. Les dégâts des eaux provenant d’un manque d’entretien peuvent également être exclus.
Parmi les autres éléments à étudier plus particulièrement, il convient de regarder si le contrat comprend une garantie dite de reconstruction vétusté déduite qui propose une indemnisation tenant compte de la valeur de l’immeuble en déduisant une part en fonction de sa vétusté ou bien une reconstruction valeur à neuf qui permet d’être mieux remboursé en cas de sinistre. Attention, les assurances fixent néanmoins des plafonds maximaux de remboursement. Les contrats d’assurance prévoient également des augmentations annuelles sur des indices fournis par la Fédération française du bâtiment (FFB). Regardez la clause sur laquelle cet indice est basé pour voir quelle augmentation sera appliquée sachant que les indices ont beaucoup augmenté en 2023.
Une fois négocié, le contrat d’assurance de la copropriété doit avoir été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 24. Le décret du 26 mars 2015 relatif à la définition du contrat de syndic prévoit expressément que ce dernier doit souscrire les polices d’assurance au nom du syndicat et les soumettre à l’assemblée. En général, le syndic fait appel à un intermédiaire comme un courtier ou un agent d’assurance pour trouver une compagnie. En amont de l’assemblée générale de copropriété qui doit faire le point sur les éléments, il est donc intéressant pour le conseil syndical de se pencher sur ces interlocuteurs et leurs propositions afin de proposer un choix éclairé aux copropriétaires. En cas d’urgence, cependant, le syndic peut souscrire le contrat sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, mais il doit ensuite faire ratifier le choix en assemblée et celle-ci peut annuler ou modifier sa décision.
