Copropriété | L’assurance : Être couvert au meilleur prix

Incendie, dégât des eaux, vandalisme : les sinistres peuvent être nombreux en copropriété et l’assurance est indispensable mais attention au coût.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
©photomontage appartenant à Edilaix SAS

Vérifier que l’immeuble est bien assuré est souvent la première tâche accomplie par un syndic qui en prend la gestion tant il s’agit d’un sujet crucial. Et même lorsque la trésorerie de l’immeuble n’est pas florissante, la somme liée à l’assurance est déboursée en priorité. Chaque syndicat de copropriété est tenu de s’assurer en responsabilité civile, qui consiste en l’obligation de réparer les dommages causés à autrui qu’ils soient physiques, matériels, immatériels ou moraux. Cette assurance sert à indemniser les victimes des dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Il peut s’agir de sinistres provoqués par des éléments du bâtiment comme, par exemple, la chute d’une tuile, une marche d’escalier glissante ou bien un accident lié au travail d’une personne affectée au service de l’immeuble comme un gardien. Rappelons qu’une partie commune concerne tout ce qui n’est pas lot privatif. On pense spontanément aux couloirs, aux escaliers ou encore aux halls d’entrée mais il s’agit aussi de la toiture, des combles si l’immeuble en est doté ainsi qu’une partie des canalisations. Une fuite provenant d’un tuyau de chauffage collectif est bien considérée comme un sinistre ayant pour origine une partie commune. Et, depuis la loi ALUR de 2014, chaque propriétaire est également tenu de s’assurer en responsabilité civile, soit en qualité de propriétaire occupant, soit de propriétaire non occupant si le logement est loué. Pour les copropriétaires occupants, la responsabilité civile est comprise dans le contrat multirisques habitation qui permet d’assurer le contenu de leur appartement, contenu qui ne sera jamais garanti par le contrat de la copropriété.

En revanche, pour le syndicat des copropriétaires, les assurances multirisques habitation (MRH) ne sont pas obligatoires.

Pour autant, en pratique, les contrats en responsabilité civile proposés aux copropriétés comprennent également des garanties liées à la multirisques habitation. Comme pour un particulier, une multirisques prévoit une indemnisation contre l’incendie, les dégâts des eaux, le gel des canalisations ou encore les catastrophes naturelles, les tempêtes, le cambriolage ou le vandalisme et les bris de glace si ces sinistres se produisent en partie commune. Les équipements de la copropriété, comme la chaudière ou l’ascenseur, peuvent également être assurés en cas de casse. Vérifier cependant en amont ce que prévoient les contrats des fournisseurs afin de voir s’il est réellement intéressant de s’assurer ou plutôt de s’organiser avec le fournisseur. Il est également important de contrôler que le contrat d’assurance comprend bien une «protection juridique». Celle-ci n’est pas automatique mais elle est utile. En cas de litige avec un tiers, les frais de procédure (honoraires d’avocat, les frais d’expertise…) sont assumés, au moins partiellement, par l’assurance qu’il s’agisse des impayés de charges ou de problèmes avec les fournisseurs. La copropriété bénéficie dans un premier temps de conseils et d’une assistance juridique, d’une tentative de règlement à l’amiable et, si celle-ci n’a pas pu aboutir, l’assureur prend en charge les frais de justice (honoraires d’avocat, experts…) et se charge du suivi, de l’exécution des accords amiables et des décisions de justice obtenues. Cette protection juridique est plus large que la «garantie défense recours» souvent comprise dans la partie responsabilité civile qui permet à la copropriété de se défendre lorsqu’elle est mise en cause dans le cadre d’une des garanties de la MRH. La défense recours ne fonctionne pas, par exemple, pour les contentieux concernant les impayés de charges à la différence de la protection juridique. Attention cependant pour la protection juridique : un plafond maximal de couverture par année d’assurance est fixé par le contrat et les honoraires des avocats sont plafonnés. Ces derniers sont souvent fixés relativement bas, ce qui, pour un avocat spécialisé, est généralement insuffisant. Pour autant, cela permet d’alléger la facture pour la copropriété en cas de litige. Enfin, les contrats de protection juridique ne jouent pas s’ils sont souscrits alors que le litige est déjà en cours.