Incendie, dégât des eaux, vandalisme : les sinistres peuvent être nombreux en copropriété et l’assurance est indispensable mais attention au coût.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
©photomontage appartenant à Edilaix SAS
Vérifier que l’immeuble est bien assuré est souvent la première tâche accomplie par un syndic qui en prend la gestion tant il s’agit d’un sujet crucial. Et même lorsque la trésorerie de l’immeuble n’est pas florissante, la somme liée à l’assurance est déboursée en priorité. Chaque syndicat de copropriété est tenu de s’assurer en responsabilité civile, qui consiste en l’obligation de réparer les dommages causés à autrui qu’ils soient physiques, matériels, immatériels ou moraux. Cette assurance sert à indemniser les victimes des dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Il peut s’agir de sinistres provoqués par des éléments du bâtiment comme, par exemple, la chute d’une tuile, une marche d’escalier glissante ou bien un accident lié au travail d’une personne affectée au service de l’immeuble comme un gardien. Rappelons qu’une partie commune concerne tout ce qui n’est pas lot privatif. On pense spontanément aux couloirs, aux escaliers ou encore aux halls d’entrée mais il s’agit aussi de la toiture, des combles si l’immeuble en est doté ainsi qu’une partie des canalisations. Une fuite provenant d’un tuyau de chauffage collectif est bien considérée comme un sinistre ayant pour origine une partie commune. Et, depuis la loi ALUR de 2014, chaque propriétaire est également tenu de s’assurer en responsabilité civile, soit en qualité de propriétaire occupant, soit de propriétaire non occupant si le logement est loué. Pour les copropriétaires occupants, la responsabilité civile est comprise dans le contrat multirisques habitation qui permet d’assurer le contenu de leur appartement, contenu qui ne sera jamais garanti par le contrat de la copropriété.
En revanche, pour le syndicat des copropriétaires, les assurances multirisques habitation (MRH) ne sont pas obligatoires.
Pour autant, en pratique, les contrats en responsabilité civile proposés aux copropriétés comprennent également des garanties liées à la multirisques habitation. Comme pour un particulier, une multirisques prévoit une indemnisation contre l’incendie, les dégâts des eaux, le gel des canalisations ou encore les catastrophes naturelles, les tempêtes, le cambriolage ou le vandalisme et les bris de glace si ces sinistres se produisent en partie commune. Les équipements de la copropriété, comme la chaudière ou l’ascenseur, peuvent également être assurés en cas de casse. Vérifier cependant en amont ce que prévoient les contrats des fournisseurs afin de voir s’il est réellement intéressant de s’assurer ou plutôt de s’organiser avec le fournisseur. Il est également important de contrôler que le contrat d’assurance comprend bien une «protection juridique». Celle-ci n’est pas automatique mais elle est utile. En cas de litige avec un tiers, les frais de procédure (honoraires d’avocat, les frais d’expertise…) sont assumés, au moins partiellement, par l’assurance qu’il s’agisse des impayés de charges ou de problèmes avec les fournisseurs. La copropriété bénéficie dans un premier temps de conseils et d’une assistance juridique, d’une tentative de règlement à l’amiable et, si celle-ci n’a pas pu aboutir, l’assureur prend en charge les frais de justice (honoraires d’avocat, experts…) et se charge du suivi, de l’exécution des accords amiables et des décisions de justice obtenues. Cette protection juridique est plus large que la «garantie défense recours» souvent comprise dans la partie responsabilité civile qui permet à la copropriété de se défendre lorsqu’elle est mise en cause dans le cadre d’une des garanties de la MRH. La défense recours ne fonctionne pas, par exemple, pour les contentieux concernant les impayés de charges à la différence de la protection juridique. Attention cependant pour la protection juridique : un plafond maximal de couverture par année d’assurance est fixé par le contrat et les honoraires des avocats sont plafonnés. Ces derniers sont souvent fixés relativement bas, ce qui, pour un avocat spécialisé, est généralement insuffisant. Pour autant, cela permet d’alléger la facture pour la copropriété en cas de litige. Enfin, les contrats de protection juridique ne jouent pas s’ils sont souscrits alors que le litige est déjà en cours.
Les éléments à étudier
Avec chacune des garanties du contrat, viennent des exclusions qui limitent l’indemnisation en cas de sinistre. Il faut bien les lire avant de souscrire. Par exemple, certaines assurances ne couvrent pas les dommages concernant les plantations si la copropriété est dotée d’espaces verts. Les dégâts des eaux provenant d’un manque d’entretien peuvent également être exclus.
Parmi les autres éléments à étudier plus particulièrement, il convient de regarder si le contrat comprend une garantie dite de reconstruction vétusté déduite qui propose une indemnisation tenant compte de la valeur de l’immeuble en déduisant une part en fonction de sa vétusté ou bien une reconstruction valeur à neuf qui permet d’être mieux remboursé en cas de sinistre. Attention, les assurances fixent néanmoins des plafonds maximaux de remboursement. Les contrats d’assurance prévoient également des augmentations annuelles sur des indices fournis par la Fédération française du bâtiment (FFB). Regardez la clause sur laquelle cet indice est basé pour voir quelle augmentation sera appliquée sachant que les indices ont beaucoup augmenté en 2023.
Une fois négocié, le contrat d’assurance de la copropriété doit avoir été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 24. Le décret du 26 mars 2015 relatif à la définition du contrat de syndic prévoit expressément que ce dernier doit souscrire les polices d’assurance au nom du syndicat et les soumettre à l’assemblée. En général, le syndic fait appel à un intermédiaire comme un courtier ou un agent d’assurance pour trouver une compagnie. En amont de l’assemblée générale de copropriété qui doit faire le point sur les éléments, il est donc intéressant pour le conseil syndical de se pencher sur ces interlocuteurs et leurs propositions afin de proposer un choix éclairé aux copropriétaires. En cas d’urgence, cependant, le syndic peut souscrire le contrat sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, mais il doit ensuite faire ratifier le choix en assemblée et celle-ci peut annuler ou modifier sa décision.
Les démarches en cas de sinistre
En cas de dommage causé par un événement qui a pris naissance dans les parties communes de l’immeuble, c’est le syndic qui doit faire une déclaration à l’assurance de la copropriété. En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l’immeuble, c’est le copropriétaire du logement concerné qui doit faire une déclaration à son assurance et, si ce sinistre a pris son origine en partie commune, le syndic doit faire la déclaration à l’assurance de l’immeuble.
Devant la superposition des assurances en copropriété, les compagnies ont passé des accords entre elles afin de faire en sorte que les démarches soient plus faciles notamment en cas de dégât des eaux qui représentent 80 % des sinistres en copropriété. En cas de dommages inférieurs à 5 000 euros, la Convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI) s’applique y compris pour les locaux meublés ou saisonniers. Depuis le 1er juillet 2020, la couverture a été étendue aux petits incendies, également fréquents en copropriété. La convention IRSI prévoit que l’assureur du local sinistré joue le rôle de gestionnaire du dossier. Il est chargé d’évaluer l’ampleur des dégâts, de réaliser la recherche de fuite en cas de dégât des eaux. Il doit également désigner les assureurs devant prendre en charge les dommages. Si le coût des dégâts est inférieur à 1 600 euros, ce qui est le cas de la majorité des sinistres, l’assureur gestionnaire prend en charge l’indemnisation et n’aura pas la possibilité de se retourner contre les autres assureurs sauf s’il y a eu plus de deux dégâts des eaux ou incendies dans les derniers 24 mois. Au-delà de 1 600 euros, un expert est désigné par l’assureur gestionnaire qui prend en charge les dégâts mais se retourne ensuite vers les autres assureurs pour récupérer le coût incombant à chacun selon un barème de répartition inter-assurance. Pour un sinistre plus conséquent, c’est-à-dire au-dessus de 5 000 euros, le dossier bascule dans une autre convention appelée Cide-Cop. Avec cette convention, l’assurance du sinistré prend en charge les dommages aux embellissements et au mobilier. Une liste limitative des embellissements est fixée par la convention. Pour résumer, on peut indiquer qu’il s’agit essentiellement de tout ce qui peut être réparé par de la peinture, du ponçage et de la vitrification. Les dommages en dehors de cette liste sont pris en charge par l’assurance de la copropriété.
Dans le cadre d’un dégât des eaux, il peut être nécessaire de réaliser une recherche de fuite si l’origine de celle-ci n’est pas évidente et c’est souvent l’objet de conflits. Les conventions entre assurance prévoient que si la source de la fuite se situe dans un appartement occupé par son propriétaire, c’est l’assurance habitation du logement qui s’en charge. Si la source de la fuite se situe dans un appartement occupé par un locataire et que la recherche de la fuite ne demande pas de destruction, c’est l’assurance habitation du locataire qui s’en charge. Si la source de la fuite se situe dans un appartement occupé par un locataire mais qu’il faut réaliser des destructions mais que le locataire n’est pas assuré ou que la location est meublée ou saisonnière, ou encore si le logement est vacant, c’est l’assurance du propriétaire non occupant qui s’en charge. Enfin, si la source de la fuite a lieu dans les parties communes ou en cas de défaut de la part du propriétaire du logement où le sinistre prend sa source c’est l’assurance de la copropriété qui s’en charge. Enfin, lorsque le logement est vacant, c’est l’assurance du copropriétaire non occupant qui entre en jeu.
Combien cela coûte et comment négocier ?
Avant de souscrire un contrat d’assurance copropriété, il faut avoir à l’esprit qu’il s’agit d’un équilibre entre la prime d’assurance et la franchise qui reste à payer par la copropriété en cas de sinistre. Plus la prime est élevée, plus la franchise sera basse et inversement. Si les sinistres sont trop nombreux, la prime aura tendance à augmenter l’année suivante. Pour les petits sinistres, l’immeuble peut avoir intérêt à ne pas faire de déclaration et à faire réaliser les réparations lui-même. De manière générale, la prime est calculée de la façon suivante : c’est d’abord la valeur de l’immeuble et sa superficie qui comptent. Les assureurs calculent en fonction du nombre de m2 développés. Ensuite, c’est l’état de l’immeuble qui est important. De même, la zone géographique et les éléments qui composent les parties communes (espaces extérieurs…) sont importants. Compter aux alentours de 2 euros/m2 en Ile-de-France pour un immeuble ancien avec des risques de sinistre contre 1,40 euros/m2 en région ; pour un immeuble récent, en bon état, une prime aux alentours de 0,80 euros/m2 en Ile-de-France contre 0,65 euros/m2 en région. Pour négocier en matière d’assurance, il faut bien préparer son dossier et récupérer toutes les informations concernant l’immeuble comme la date de construction, la superficie, les travaux récents et envisagés mais aussi la sinistralité de l’immeuble. De quoi s’agit-il ? C’est un relevé d’informations sur les sinistres ouverts pour le compte de la copropriété sur les 36 derniers mois. Cela indique la nature des sinistres déclarés, leurs dates de survenance, leurs coûts. Il n’est pas toujours facile de se faire envoyer ce document mais un assureur qui vous fait un devis peut le récupérer auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble et vous le transmettre.
Enfin que faire si aucune assurance ne veut assurer la copropriété, notamment quand celle-ci est en difficulté ? Il faut saisir le bureau central de tarification (BCT). Il peut être saisi par toute personne physique ou morale assujettie à l’obligation d’assurance de responsabilité civile des locataires, des copropriétaires et des syndicats des copropriétaires. Il forcera une compagnie à couvrir les risques en responsabilité civile et fixera le montant de la police. Il peut décider de l’application d’une franchise dont le montant maximum est fixé à 5 000 euros par sinistre pour les syndicats comportant au maximum cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et 10 000 euros par sinistre pour les autres syndicats.
Nathalie Coulaud, Journaliste
