Suréléver : une solution à la main du syndicat
Les avantages d’une surélévation
La surélévation, plus précisément la cession du droit de surélévation à un tiers (habituellement un promoteur), fait partie des opérations «gagnant-gagnant» pour une copropriété. Car le gain retiré par cette vente du foncier aérien peut permettre au syndicat des copropriétaires de financer d’importants travaux de rénovation d’économie d’énergie.
Rien qu’à Paris, près de 9 000 immeubles pourraient être surélevés, soit l’équivalent d’environ 40 000 nouveaux logements, nous apprend une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme.
De plus, le législateur n’a eu de cesse, ces dernières années, de libérer les freins à la surélévation, en multipliant les dérogations au droit de l’urbanisme et de la construction, tout en incitant fiscalement à la cession du droit de surélévation, via un dispositif d’exonération temporaire de plus-value.
Surtout, les lois ALUR, ELAN, puis l’ordonnance du 30 octobre 2019, ont permis que l’aliénation du droit de surélévation et sa réalisation par un tiers deviennent une réalité dans les copropriétés (suppression du droit de veto des copropriétaires du dernier étage, allégement de la majorité requise pour autoriser la décision de cession…).
La contrepartie à la cession du droit de surélévation peut prendre deux formes : le versement d’une somme d’argent distribuée à l’ensemble des copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes ou l’obligation pour le promoteur de réaliser les travaux de rénovation sur les parties communes (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.245).
«A Courchevel, la récente surélévation d’une copropriété de 1965 a financé en grande partie un ambitieux bouquet de travaux faisait passer l’immeuble du statut de passoire thermique à celui de bâtiment basse consommation», observe Tanguy Dupont.
Des points de vigilance
Malgré la manne financière que peut représenter la surélévation, elle n’est, toutefois, pas toujours possible d’un point de vue technique, mais aussi juridique, du fait de servitudes affectant l’immeuble.
Il importe aussi d’être attentif aux possibles désordres constructifs qu’occasionneraient les travaux de surélévation. Dit autrement, le syndicat devra vérifier, en amont du chantier, que le promoteur et les entreprises ont bien souscrit les assurances nécessaires.
Sans oublier les préjudices pouvant être subis par les copropriétaires lors des travaux et pour lesquels l’article 36 de la loi de 1965 prévoit une indemnité. En théorie, elle est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, mais en pratique, elle sera supportée par le promoteur, à condition de le prévoir dans le contrat de cession.
«Si les bailleurs sociaux s’essaient depuis quelques années à la surélévation pour produire de nouveaux logements, les copropriétés ont encore du mal à franchir le pas, d’autant que les promoteurs ne se bousculent pas pour investir ce marché de niche. L’objectif de zéro artificialisation nette pourrait changer la donne», glisse Alexandre Goncalves.
- << Précédent
- Suivant
