Bientôt un nouvel emprunt collectif
Assouplissement de l’éco-PTZ Copropriété.- Malgré ce paysage foisonnant d’aides, elles demeurent pourtant insuffisantes pour financer l’intégralité des travaux. «Le reste à charge oscille entre 20 000 à 30 000 euros par copropriétaire», confirment Tanguy Dupont et Alexandre Goncalves.
C’est pourquoi la question du recours à l’emprunt collectif devient rapidement incontournable pour le syndicat des copropriétaires, tant d’ailleurs pour le préfinancement des aides publiques que pour le financement du reste à charge.
Or, que ce soit l’éco-prêt à taux zéro copropriété (éco-PTZ), un prêt réglementé mis en place depuis 2015, ou les prêts de marché aux taux pas toujours attractifs, cela ne fonctionne pas très bien.
Preuve en est, seules la Caisse d’épargne d’Île-de-France et Domofinance distribuent aujourd’hui l’éco-PTZ copropriété, un emprunt contracté au nom du syndicat, mais au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.
«Les banques ont peu investi ce segment de marché, du fait de la charge administrative qu’implique le montage de ce type de dossiers et de la capacité inégale des copropriétaires à apporter des garanties. Et les syndics sont, en général, réticents à se lancer seuls dans le montage de ce type de dossier : la collecte des pièces nécessaires auprès de chacun des adhérents à l’emprunt peut s’avérer complexe, chronophage et s’ajoute à la gestion courante de la copropriété», reconnaît Alexandre Goncalves.
Pour faire bouger les lignes, la loi de finances pour 2024 fait évoluer plusieurs règles de l’éco-PTZ collectif. Tout d’abord, il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Dans le même temps, la liste des travaux éligibles se trouve étendue.
Autre novation, il est ouvert à de nouveaux acteurs que sont les sociétés de tiers financement, émanation des collectivités territoriales, qui ont déjà l’habitude d’accompagner techniquement des projets de rénovation.
De plus, l’assemblée générale peut désormais voter la souscription d’un éco-PTZ à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux d’économie d’énergie (soit la majorité absolue de l’article 25, et donc potentiellement la majorité simple de l’article 24 par le biais de l’article 25-1).
La possibilité de souscrire un éco-PTZ complémentaire est, par ailleurs, généralisée.
Vers un prêt global collectif.- Dans le prolongement de la loi de finances pour 2024, le projet de loi sur l’accélération et la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé, en cours d’examen devant le Parlement, comporte un article 2 visant à créer un prêt global collectif d’un genre nouveau.
Il s’agit de passer d’une logique de financement bancaire aux copropriétaires à un financement bancaire à la copropriété.
Pour ce faire, ce prêt reposerait sur l’adhésion de principe de l’ensemble des membres du syndicat. Les copropriétaires réfractaires devraient, quant à eux, notifier au syndic leur refus de prendre part à l’emprunt collectif, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ayant décidé de la souscription du prêt.
Mais pas seulement, ils seraient tenus de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux leur incombant, dans un délai de six mois à compter de la notification du procès‑verbal de l’assemblée générale.
Ce serait un véritable changement de logique par rapport aux prêts collectifs actuels à adhésion individuelle.
