Équipement indispensable dans les immeubles comportant plusieurs étages, l’ascenseur nécessite un entretien régulier pour rester un moyen de transport sûr et fiable. Des chutes brutales de la cabine blessant ses occupants, un technicien en intervention blessé par le démarrage d’un ascenseur… les accidents d’ascenseurs sont rares mais peuvent être graves. Le seul moyen de les éviter est de procéder à un entretien sérieux et régulier.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 688 de mai 2023

Dans les années 2000, les pouvoirs publics, alertés sur la vétusté de certains appareils, avaient rendu obligatoires des travaux de modernisation et imposé des contrats d’entretien. En outre, un entretien régulier permet d’éviter les pannes handicapantes pour les occupants de l’immeuble.

Un contrat minimal obligatoire

La réglementation (voir encadré plus bas) prévoit un contrat d’entretien, dit «minimal», très réglementé et un contrat plus global, dit étendu, comprenant des services complémentaires librement négociés entre l’ascensoriste titulaire du contrat d’entretien et le propriétaire de l’ascenseur, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Le contrat minimal est un socle sur lequel est également fondé le contrat étendu. Le contrat minimal comprend, en premier lieu, des vérifications périodiques.

Toutes les six semaines, le but de cette visite de contrôle est de surveiller le fonctionnement de l’installation et d’effectuer les réglages nécessaires. Il faut notamment vérifier le verrouillage des portes palières qui ne doivent pas pouvoir s’ouvrir tant que la cabine n’est pas arrêtée à l’étage, l’utilisateur risquant alors de chuter dans la cage d’ascenseur.

Tous les semestres, il faudra vérifier le bon état des câbles, et chaque année, il faut tester les parachutes. Ces derniers, en réalité des mâchoires en fer, doivent stopper la cabine si sa descente est trop rapide.

Une fois par an, également, la cuvette de l’ascenseur où des déchets arrivent à se loger, le toit de la cabine, ainsi que le local des machines, doivent être nettoyés.

Le contrat minimal comprend, en second lieu, des réparations qui s’avéreraient nécessaires comme la réparation ou le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure.

C’est le cas des boutons de commande en cabine, y compris leur signalisation lumineuse et sonore et des contacts de portes notamment sur les portes palières.

Le ferme-porte automatique de porte battante, le contrepoids ou ressort de fermeture des portes palières, les galets de suspension ou encore les patins de guidage des portes et les boutons d’appel doivent également être réparés ou changés dans le cadre du contrat.

En machinerie, les balais du moteur et les fusibles doivent également être remplacés. Même chose pour les ampoules en cabine, l’éclairage de secours et sa batterie.

Dans le cadre d’un contrat étendu, le remplacement de pièces supplémentaires est compris. L’Association française de normalisation (AFNOR) indique notamment qu’il peut s’agir de câblages électriques ou électroniques, de parachutes ou encore de dispositifs de demande de secours, de poulies, etc.

Indépendamment de cet entretien, l’ascensoriste est également tenu, par le contrat, d’intervenir dans des situations d’urgence. Il doit notamment dégager les personnes bloquées en cabine et remettre en route l’ascenseur.

Lorsqu’une panne se produit, il doit aussi assurer le dépannage et la remise en fonctionnement normal de l’ascenseur.

Un contrôle tous les cinq ans

 

Compte tenu de la complexité de l’appareil et du contrat associé, le législateur a rendu obligatoire un audit quinquennal par un tiers indépendant.

Le coût est à la charge du propriétaire de l’ascenseur et le contrôle doit être réalisé par un bureau de contrôle compétent et neutre, c’est-à-dire sans lien financier avec le prestataire de maintenance ou le propriétaire de l’appareil.

Il s’agit de bureaux de contrôle accrédités par l’organisme d’accréditation Cofrac. Parmi les plus connus, on peut citer A2C, Véritas, Ascaudit, Acceo…

L’objectif du bureau d’études est de vérifier que les ascenseurs sont bien équipés des dispositifs prévus par le décret et que ceux-ci sont en bon état. Ils doivent également repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l’appareil. Le contrôleur doit ensuite remettre un rapport dans un délai d’un mois au propriétaire.

La formalisation du contrat

Reste à formaliser le contrat et le signer avec l’ascensoriste. Mais comment savoir s’il s’agit d’un professionnel qualifié et sérieux ? En principe, les ascensoristes appartiennent tous à une fédération : les leaders du marché sont adhérents à la Fédération des ascenseurs, alors que les PME sont, pour leur part, généralement adhérentes de l’Association nationale des PME d’ascenseurs (ANPA).

Il est possible de vérifier si l’ascensoriste en place ou l’entreprise pressentie est bien listé parmi les adhérents de ces fédérations. Il est également possible de demander un avis à un bureau de contrôle.

Le contrat signé par le syndic pour le compte du syndicat doit comporter des clauses minimales comme l’exécution des vérifications occasionnelles et il ne peut pas être inférieur à un an.

«Il doit contenir les modalités de sa résiliation ou de sa modification. La clause de résiliation doit également indiquer les manquements graves de l’une ou de l’autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat. Elle fixe aussi les conditions permettant de résilier le contrat», indique Catherine Zucca, directeur général du bureau d’étude Acceo.

En outre, le contrat doit indiquer les conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange, ainsi que le délai garanti pour le remplacement des petites pièces détachées.

Il convient également d’examiner les clauses qui définissent la prise en charge des pièces détachées ; à défaut d’être comprises au contrat, elles peuvent coûter cher à la copropriété en cas de panne.

Autre information devant y figurer : les conditions de constitution du carnet d’entretien et communication de son contenu au syndicat des copropriétaires. Ce document est obligatoire et doit être rempli à chaque visite et lors de chaque intervention de dépannage.

Le contrat fixe les pénalités encourues en cas d’inéxécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles ainsi que les modalités de règlement des litiges. La formule détaillée de révision des prix doit être précisée ainsi que
les modalités d’information et de communication entre l’ascensoriste et le syndicat.

Les annexes

Lors de la formalisation du contrat, des documents doivent être annexés.

Le propriétaire doit remettre à l’entreprise la description des caractéristiques de l’ensemble de l’installation ; la documentation technique ; les dispositions de mise en service ; les outils spécifiques et notices d’utilisation nécessaires à l’entretien et au dépannage. Les dispositifs de téléalarme doivent être accessibles pour la réalisation de tests cycliques.

L’entreprise remet au propriétaire son plan d’entretien : en pratique, il s’agit d’un document avec les tâches à réaliser et leur périodicité.

En ce qui concerne les dépannages et les situations d’urgence, Acceo conseille également de regarder attentivement les délais d’intervention en cas de panne ou de personnes coincées en cabine (1h en principe), de remise en service, les heures d’intervention en cas d’appel. Le contrat peut d’ailleurs prévoir des pénalités si les délais ne sont pas respectés. Ce type de clause nécessite d’être conseillé par un bureau de contrôle car il faut qu’elle soit réellement efficace. L’Association des responsables de copropriété (ARC)conseille de ne pas accepter de pénalités trop faibles ou plafonnées à 5 % du contrat annuel.

Reste ensuite au propriétaire de l’appareil à s’assurer que le contrat est bien exécuté et qu’à défaut, les pénalités soient appliquées. Il faudra aussi vérifier que le carnet d’entretien conservé en machinerie soit bien rempli à chaque visite. Il faut exiger un carnet d’entretien papier et non électronique de telle sorte qu’il puisse être consulté par les membres du conseil syndical.

«Attention, la visite des six semaines et le dépannage sont deux choses différentes. Certains ascensoristes ont tendance à ne venir que quand l’appareil tombe en panne et à faire leur visite des six semaines à cette occasion avec le risque que cette visite soit moins bien réalisée», prévient l’ARC. Les copropriétaires et leur syndic doivent donc être vigilants. Enfin, il ne faudra pas perdre de vue l’organisation de la visite de contrôle tous les cinq ans.