Comment obtenir le vote de l’assemblée générale pour la rénovation énergétique de la copropriété ?
Sauf exception, la décision de procéder à une ITE est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue) et, si le projet recueille au moins le tiers de ces voix, à la majorité simple dans le cadre d’un second scrutin immédiat (art. 25, 25-1, loi du 10 juillet 1965). Ce vote peut être facilité en informant les copropriétaires, occupants ou bailleurs, de l’existence d’aides publiques versées indépendamment de leurs situations individuelles qui limitent leur engagement financier.
L’aide collective et unique, MaPrimeRénov’ Copropriétés, est versée au syndicat de copropriétaires, si la copropriété, construite il y a plus de quinze ans et immatriculée au registre national des copropriétés, comprend au moins 75 % de résidences principales. Un gain de performance énergétique d’au moins 35 % par rapport à la situation avant travaux doit être réalisé.
Sous ces conditions, la copropriété reçoit :
- une aide socle de 25 % du montant des travaux, plafonnée à 15 000 euros de travaux par logement ;
- un bonus «sortie de passoire énergétique F ou G», de 500 euros par logement ;
- un bonus bâtiment basse consommation (BBC) en cas d’atteinte de l’étiquette A ou B, de 500 € par logement.
Les copropriétaires aux ressources modestes ou très modestes encaissent en complément 750 ou 1 500 euros par logement selon leur situation financière. Les copropriétés fragiles caractérisées par un taux d’impayé supérieur à 8 % et/ou située dans un quartier de rénovation urbaine, perçoivent 3 000 euros supplémentaires par logement.
Le syndic de copropriété peut souscrire un Eco-PTZ Copropriétés pour le compte du syndicat des copropriétaires. Ce prêt sans intérêt finance en partie les travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes de la copropriété achevée depuis plus de deux ans ou, sur les parties privatives s’il s’agit de travaux d’intérêt collectif. Son montant est plafonné à 30 000 euros par logement. Un copropriétaire peut demander à titre personnel un Eco-PTZ pour financer d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété dans la limite de ce plafond.
Que faire si l’immeuble de la copropriété présente un mur pignon ou une façade en limite de propriété du fonds voisin ?
Lorsque le débord du matériau isolant et de son revêtement s’effectue sur la voie publique, les plans locaux d’urbanisme peuvent avoir prévu la manière de traiter ce cas.
S’agissant d’un surplomb sur une propriété privée, la loi Climat et résilience a introduit dans le CCH un droit de surplomb du fonds voisin au bénéfice du propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à une ITE (art. L. 113-5-1, CCH). La copropriété négociera avec le voisin les modalités de mise en œuvre de ce droit, notamment les clauses financières de l’accord, qui doit être constaté par acte authentique ou décision de justice en vue de sa publication au fichier immobilier. Trois conditions limitent toutefois largement l’exercice de ce droit, ce qui peut amener à réfléchir à une autre solution technique d’isolation thermique :
- aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou cette autre solution est excessivement complexe ou onéreuse ;
- le surplomb doit être au maximum de 35 cm ;
- l’ouvrage d’isolation doit débuter à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires sur une hauteur inférieure.
Pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux d’ITE, la copropriété bénéficie d’une servitude de tour d’échelle, dont les conditions de mise en œuvre sont contractualisées. L’accès temporaire à l’immeuble voisin est soumis à indemnisation de son propriétaire.
La copropriété représentée par son syndic doit, avant tout travaux, respecter une procédure d’information en notifiant son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb et la nécessité d’accéder à sa propriété au propriétaire voisin. En cas de motif sérieux et légitime ou d’atteinte durable ou excessive à son fonds, celui-ci peut s’opposer au projet ou refuser la mise en place des installations provisoires dans les six mois. Il peut saisir le juge pour fixer le montant de l’indemnité à l’exercice de ces droits.
Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur après la parution d’un décret qui en précisera les modalités.
Comment obliger un copropriétaire à changer ses fenêtres ?
Pour compléter l’ITE, le changement de fenêtres et, le cas échéant, l’installation de volets peuvent apporter une meilleure performance énergétique. Considéré, la plupart du temps, comme des travaux de parties privatives, un changement collectif peut être décidé en assemblée générale, au titre des «travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives».
Ces travaux, dont le coût est supporté par chaque copropriétaire, sont votés à la majorité absolue et, si le projet recueille au moins le tiers des voix, à la majorité simple dans le cadre d’un second vote immédiat (art. 25, 25-1, loi du 10 juillet 1965). Ainsi décidé, le changement de fenêtres s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui ont voté contre, à l’exception des copropriétaires ayant réalisé des travaux de nature équivalente depuis moins de dix ans. Chaque copropriétaire devra y procéder dans un délai raisonnable. L’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés est mobilisable pour ces travaux indépendamment des aides MaPrimeRénov’ accordées à titre individuel.
