Délégation de pouvoirs au conseil syndical : un grand pouvoir et de grandes responsabilités !
Faciliter et accélérer les prises de décision en copropriété en vue de réaliser les travaux nécessaires, tout en donnant plus de pouvoir aux copropriétaires : tels sont les objectifs de taille qu’ont poursuivi les pouvoirs publics avec l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en application depuis le 1er juin 2020.
Celle-ci élargit, entre autres mesures, la délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical. Les copropriétaires peuvent ainsi déléguer au conseil syndical le droit de prendre seul de nombreuses décisions relevant de la majorité simple (art. 24), dans les limites d’un budget voté en assemblée générale. Sachant que cette délégation peut s’appliquer «pour tout ou partie des décisions soumises à la majorité simple» [Cf. "La délégation conventionnelle au profit du conseil syndical" dans notre revue n° 667].
⇓ À noter : le budget alloué au conseil syndical est inclus dans le budget prévisionnel. L’article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, a été modifié afin de préciser que le montant alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation conventionnelle de pouvoirs, est inclu dans le budget prévisionnel. Sauf, lorsqu’il porte sur des dépenses non comprises dans ce budget.
Ce pouvoir élargi, consenti pour deux ans maximum, ne s’étend toutefois pas au vote du budget prévisionnel ni à l’approbation des comptes, ni même aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
Trois conditions cumulatives doivent, en outre, s’appliquer pour que cette délégation soit effective :
• son vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
• un conseil syndical constitué d’au moins trois membres ;
• la souscription, par chacun d’eux, d’une assurance responsabilité civile.
Parmi les exemples de décisions relevant de la majorité à l’article 24 qui peuvent être déléguées, on peut citer :
• les travaux visant à entretenir la copropriété ainsi qu’à préserver la santé et la sécurité physique des occupants (réfection de la toiture, des façades ou de la peinture des parties communes, remplacement de canalisations, réparation d’une installation de chauffage collectif ou de l’ascenseur…) ;
• les travaux d’accessibilité à destination des personnes handicapées ou à mobilité réduite ;
• les passations de contrats de maintenance pour des équipements collectifs ;
• les installations de bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables sur des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ;
• ou bien encore les autorisations données à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes.
On l’aura compris, l’esprit de cette réforme n’est pas que la copropriété signe un chèque en blanc au conseil syndical. Le vote doit donc être détaillé précisément avec une liste de résolutions indiquant, pour chaque décision susceptible de faire l’objet d’une délégation, le montant maximum alloué. Mais aussi, les éventuels surplus incombant à chaque copropriétaire si, d’aventure, ce montant s’avérait supérieur au budget habituel.
En outre, toutes les décisions prises en la matière par le conseil syndical doivent être consignées dans un procès-verbal transmis au syndic, afin de conserver une traçabilité. Ce dernier devra ensuite, lors de l’assemblée annuelle, rendre compte à l’ensemble des copropriétaires de la gestion de sa délégation. Une transparence qui vise aussi, si besoin était, à rappeler au conseil syndical la responsabilité accrue qui est la sienne et l’engagement que cela implique.
Le contrôle des parties communes à jouissance privative ne relève pas des prérogatives du conseil syndical
Organe de contrôle et d’assistance du syndic, le conseil syndical ne dispose, par définition, d’aucun pouvoir propre et ne peut donc pas se substituer au gestionnaire de l’immeuble. Ainsi, quand bien même une décision d’assemblée générale aurait autorisé – à tort – le conseil syndical à contrôler la bonne tenue de parties communes à jouissance privative, ne dispose-t-il pas de cette prérogative.
Le garde des Sceaux a d’ailleurs confirmé cet état de fait dans la réponse qu’il a faite à la question écrite n° 17126 du sénateur Yves Détraigne, en date du 2 juillet 2020 : «l’assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l’entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire». Tout en précisant également que «l’assistance du syndic dans le cadre d’une visite ou d’une intervention à l’intérieur d’une partie commune à jouissance privative n’entrant pas dans les missions légales du conseil syndical, elle ne peut davantage être prévue dans le règlement de copropriété». Il s’agira ainsi de recueillir l’accord préalable du propriétaire de la partie commune à usage privatif, en bonne intelligence.
