5.- Mobiliser les ressources de la copropriété pour dégager des revenus supplémentaires
A.- Surélever, une solution pour aider à la rénovation énergétique
La surélévation compte parmi les leviers pour la rénovation énergétique. La commercialisation des logements ou des droits à construire peut ainsi constituer une opération rentable pour les copropriétaires, et permettre de financer des travaux d’amélioration de l’immeuble, voire de réaliser une rénovation énergétique simultanément aux travaux de surélévation. L’équation entre surélévation et rénovation devient ici particulièrement opportune : l’échafaudage est posé, l’organisation du chantier planifiée, les nuisances des travaux concentrées, tandis que les entreprises et le maître d’œuvre sont sur place. Une partie des coûts liés à la rénovation énergétique est donc déjà amortie.
Pour encourager la surélévation, la loi ALUR en a simplifié le cadre juridique. Désormais, la majorité des deux tiers des votes des copropriétaires suffit pour autoriser la surélévation. Le droit de véto des copropriétaires du dernier étage est, en outre, transformé en droit de priorité pour l’achat des nouveaux logements construits.
Naturellement, une surélévation impose de respecter la réglementation en matière d’urbanisme et faire l’objet d’une déclaration de travaux ou d’une demande de permis de construire. Et toute surélévation implique la connaissance exhaustive du bâtiment existant, d’où l’importance d’un diagnostic préalable ainsi que la connaissance du sol.
B.- Vendre les “bijoux de famille” en copropriété à bon escient
Pour financer des travaux, un des premiers réflexes consiste à réaliser des économies de charges, en renégociant par exemple les contrats existants de l’immeuble, mais pas seulement. D’autres décisions sont possibles pour dégager des ressources : le syndicat peut procéder à la vente de parties communes, notamment céder des surfaces de terrains, de combles ou des places de parking devenus inutiles, voire concéder un droit de jouissance exclusif sur une parcelle d’un jardin commun.
La suppression du poste de gardien, puis l’aliénation de sa loge sont également une option dans cette stratégie de vente «des bijoux de famille» en copropriété. L’arrêt des services de gardiennage est une décision qui nécessite toutefois d’être préparée avec soin : elle doit être précédée d’une large concertation et le plus souvent s’accompagner de la mise en place de prestations de substitution. S’agissant du logement du gardien, sa vente ne pose pas de problème particulier s’il s’agit d’un lot de copropriété appartenant au syndicat, l’opération se présentant comme une vente de lot classique. A l’inverse, si le logement du gardien constitue des parties communes, il est nécessaire qu’il soit préalablement transformé en lot, avec attribution de tantièmes de copropriété et de charges, ce qui implique la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.
C.- Faire installer des antennes-relais : entre opportunités et risques
L’installation d’une antenne-relais a de quoi séduire comme source de revenus alternatifs, avec à la clé un gain entre 3 000 à 15 000 euros annuels, selon l’immeuble, l’emplacement géographique et la durée du contrat de location signé avec le syndicat des copropriétaires. Cette opération se traduit par la mise à disposition d’une partie commune de la copropriété, généralement une toiture, contre le versement de redevances payées par un opérateur de téléphonie mobile aux différents copropriétaires.
L’implantation d’une antenne-relais de téléphonie mobile en copropriété par un opérateur agréé, peut être décidée par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents, et le cas échéant à celle de l’article 25-1 qui prévoit la possibilité d’un second vote à des conditions plus souples.
Malgré l’intérêt financier d’un tel projet, il est rare qu’il recueille l’aval de tous les copropriétaires, compte tenu de l’inquiétude que peuvent susciter les expositions aux champs électromagnétiques, et leurs éventuels effets sur la santé. Il est vrai que l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail vient d’appeler à limiter la présence de publics sensibles, enfants et femmes enceintes notamment, à proximité des installations émettrices (rapport d’expertise d’avril 2019).
D.- La publicité, une source de recettes soumise à un cadre contraint
La publicité extérieure, que ce soit un panneau ou une bâche publicitaire, peut représenter une source de financement des travaux pour la copropriété. Toutefois, la réglementation relative à la publicité s’inscrit dans un cadre particulièrement contraint où il s’agit de concilier la liberté d’affichage avec la protection de l’environnement et du cadre de vie.
La possibilité, par exemple, d’utiliser les bâches de chantier comme espaces publicitaires a été introduite via la réforme de la publicité extérieure opérée par la loi Grenelle 2 de 2010. Sa mise en œuvre obéit à des conditions strictes fixées par un décret du 30 janvier 2012. Les bâches de chantier comportant de la publicité sont notamment interdites à l’intérieur des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Dans les autres agglomérations, des restrictions s’appliquent : les publicités ne doivent pas être visibles depuis les voies publiques situées hors agglomérations, les bâches ne peuvent afficher de publicité au-delà de la durée effective d’utilisation des échafaudages pour les travaux, des limites sont posées au dimensionnement de ces bâches et une autorisation administrative préalable est nécessaire.
Une fois ces obstacles franchis, encore faut-il que la situation de l’immeuble soit favorable et séduise les annonceurs. La décision de louer l’emplacement se décide en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des présents et des représentés.
