1.- Fonds de travaux : anticiper pour mieux financer
A.- Une réserve financière obligatoire
Depuis 2017, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de dix lots, destinées en partie ou en totalité à l’habitation. Pour les immeubles neufs, il est toutefois possible de reporter sa mise en place cinq ans après la réception des travaux. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire. Le montant de cette cotisation voté en assemblée générale ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Cette épargne doit permettre de financer les travaux obligatoires, prescrits par les lois et les règlements, et ceux votés par l’assemblée générale hors budget prévisionnel.
Les sommes versées sur un compte bancaire dédié sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Il n’y a donc pas de restitution possible en cas de vente d’un lot. Mais rien n’empêche le vendeur et l’acquéreur de convenir d’un remboursement.
B.- L’avenir du fonds de travaux
En dépit de son indéniable utilité, le fonds de travaux ne remplit pas entièrement ses objectifs, estime Danielle Dubrac, gérante de l’agence Sabimmo et secrétaire générale de l’UNIS. D’une part, il est mal compris par les copropriétaires, qui y voient une sorte d’épargne forcée, non récupérable en cas de vente d’un lot. Et, en pratique, il n’est pas toujours utilisé pour des travaux prévisionnels de rénovation, mais plutôt pour des dépenses immédiates.
Pour renforcer son efficacité et lever certains blocages, la loi ELAN de 2018 impose désormais que l’affectation du fonds de travaux tienne compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Jusqu’à présent, l’utilisation de cette réserve financière appelée en charge commune générale pouvait conduire à affecter des fonds versés par tous les copropriétaires à des dépenses n’incombant qu’à certains. La réforme en cours de la copropriété pourrait aller plus loin dans l’évolution du dispositif.
