2.- Faire appel au crédit pour rénover
A.- L’emprunt collectif : l’offre bancaire reste insuffisante
L’emprunt permet dans certaines copropriétés de déclencher des opérations qui, faute de financement, n’auraient pas obtenu la majorité nécessaire en assemblée générale. Cette solution présente aussi l’avantage d’étaler l’effort financier des copropriétaires dans le temps, rendant ainsi le coût des travaux, plus facile à supporter.
Deux options sont possibles : soit chaque copropriétaire négocie classiquement un prêt auprès de sa banque, soit un prêt collectif est souscrit par le syndic (au nom du syndicat des copropriétaires) pour financer les travaux dans les parties communes de l’immeuble ou des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.
Quel que soit le type de prêt collectif envisagé, les copropriétaires doivent voter en assemblée le principe d’un emprunt pour le montant des travaux, en laissant au syndic les pouvoirs de solliciter un prêt auprès de l’organisme de crédit retenu. Lorsque l’ensemble des copropriétaires souhaite recourir à l’emprunt collectif, la décision est prise à l’unanimité des voix. A l’inverse, si seulement une partie des copropriétaires veut emprunter, ou lorsque le prêt permet de préfinancer des subventions publiques, la décision est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux.
Ce prêt collectif est attaché au logement. Dès lors, en cas de vente d’un lot, le copropriétaire doit solder sa quote-part du prêt. Le paiement du capital restant dû sur l’emprunt peut, toutefois, être supporté par l’acquéreur s’il donne son accord.
Bien que la demande demeure soutenue, le créneau des prêts collectifs ne semble pas intéresser les banques, déplore Danielle Dubrac. Ces produits seraient peu rémunérateurs pour les établissements financiers. Seuls quelques organismes proposent aujourd’hui des offres d’emprunt collectif, comme Domofinance ou les Caisses d’Epargne.
B.- L’éco-PTZ collectif : une obtention facilitée
Reconduit jusqu’en 2021, l’éco-prêt à taux zéro collectif est accordé au syndicat des copropriétaires, pour le compte des copropriétaires souhaitant y participer. Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans les parties et équipements communs de l’immeuble ou des travaux d’intérêt collectif dans les lots privatifs.
Les modalités d’application du dispositif viennent d’être assouplies : la limitation tenant à ce que 75 % des quotes-parts de copropriété soient comprises dans les lots affectés à l’usage d’habitation, est supprimée.
Par ailleurs, un syndicat des copropriétaires peut bénéficier d’un prêt même si le logement concerné par les travaux a déjà fait l’objet d’un tel prêt au bénéfice soit du propriétaire, soit du syndicat de copropriétaires, à la double condition que l’offre d’avance complémentaire ait été émise dans les cinq ans et que le montant global des deux prêts n’excède pas 30 000 euros pour un même logement
Ces nouvelles règles s’appliquent aux offres de prêt émises depuis le 1er juillet 2019.
C.- Pensez au prêt travaux d’Action Logement
Pour financer des travaux d’amélioration ou de performance énergétique, il est également possible de solliciter le prêt Action Logement, souvent méconnu du grand public. Peuvent en bénéficier les salariés et les pré-retraités du secteur privé d’une entreprise de 10 salariés et plus. Ce prêt finance le coût des travaux dans la limite de 10 000 euros et est remboursable sur une durée maximale de 10 ans. Il est soumis à l’accord de l’entreprise selon une enveloppe définie réglementairement et à des conditions d’octroi.
Les fonds sont versés soit au copropriétaire, sur présentation de l’appel de fonds envoyé par le syndic attestant de sa participation et du procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté les travaux, soit directement au syndicat des copropriétaires, s’il s’agit de la remise en état des parties communes et des équipements communs.
